一個實行了近25年的制度，一個每一個開發商和購房者似乎都習以為常的遊戲規則，可能即將結束它的歷史使命，而這源於近日的一則“通知”。
日前，廣東省房地產行業向其副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》：
在該文件中，廣東省房協提出，“建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。
該則消息一經媒體披露，便被解讀為“商品房預售制”很快便會取消，意思就是今後買樓就只能“一手交錢一手交貨”，連樣板房都不用看了，引發輿論譁然。
不過，據最新消息，廣東省房協已公開“闢謠”：該項意見目前仍然徵求意見階段，並不會馬上實施。
據《中國經營報》報道，住建部房產市場監管司相關人士也向記者表示：情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。
商品房預售制，俗稱賣期房，賣樓花，最初是由香港引入內地，是相對於現房銷售而言的，開發商將還未竣工的商品房售與購房者，購房者支付預付款並按照約定日期獲得房屋所有權的一種交易行為。
1994年，內地頒佈《城市房地產管理辦法》，並於同年實施《城市商品房預售管理辦法》，“預售制”開始在內地落地生根，並對今後20餘年的內地房地產市場產生深遠影響。
那麼，實行了近25年的商品房預售許可制度是否將退出歷史舞臺?又將會帶來哪些影響？
1
生存，還是毀滅？
“有點猛”，一位供職於南方某媒體的記者，在朋友圈轉發“取消商品房預售制”的消息後，附上這樣的評論。
另一位媒體從業人士則感嘆，“商品房預售制都要被滅了…活久見啊”。
9月21日下午，鋅財經記者的微信及朋友圈幾乎被“取消商品房預售制”的消息刷屏了，但主動分享的多數為媒體人或者研究機構，甚少看到開發商主動轉發。
有人說，變天了，而開發商的朋友只回復了一個“齜牙”的表情。
在接受鋅財經記者採訪時，一位不願具名的頭部房企的營銷負責人表示，“既然還在徵求意見，那就等政策落地了再說吧”。除此之外，另外兩家房企的相關負責人則表示“不便發表意見”。
從本質上看，“商品房預售制”是房地產開發企業融資的一種重要手段，能夠加快房地產開發項目的資金週轉，提高資金的使用效率，從資金的時間價值角度來看，商品房預售制度還能夠降低開發資金的使用成本。
從實際效果來看，這一制度的施行無異於給房地產開發企業，尤其是資金實力不強的開發商一條實現快速增長的通道。
如果梳理一下國內房企的發展線，不難發現，內地頭部房地產開發企業中，如恆大、綠城、華潤置地等，以及富力、星河灣、順馳、世貿等知名房地產企業均發跡於1994年前後，“售樓花”無疑帶動了房地產市場的繁榮。
入場的開發商多了，供應充足了，隨著我國停止城鎮的商品房分配，內地的房地產市場逐步駛入了發展的快車道。在不少業內人士看來，作為我國內地房地產市場一條基礎性的制度，“商品房預售制”功不可沒。
但一旦市場告別“售樓花”，那會是怎樣一番景象？
一般來說，從開始預售到房屋竣工，一般需要兩年時間。一旦實行現樓銷售，意味著開發商資金開始回籠資金的時間需延遲兩年。除多承擔的財務成本之外，目前內地房企普遍採用的“快速週轉”模式也將不復靈驗。
對中小房企，尤其是資金壓力較大的開發企業來說，這種打擊或許將是致命的
“或許可以用‘屋漏偏逢連夜雨’來形容這個消息對地產行業的影響”，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對鋅財經表示。
作為一位考察過全球主要房地產市場，且有著不同市場房地產資管經驗的資深從業人士，黃立衝指出，在債務違約頻發和負債率高企的大背景下，“取消商品房預售制”會讓中小房企更加難堪重負，加劇行業兼併。
生存或者毀滅，這已經不只是個哲學問題了。
當然，既然只是“徵求意見”，站在開發商的立場，談這些或許有些“為時尚早”。
但市場或許已經替他們作出了回應。9月24日，大陸還處在中秋假期的歡樂祥和之中，但港股地產股卻幾乎全線下挫，幾大龍頭內房企包括中國恆大（3333，HK）、碧桂園（2007，HK）、中海外（0688，HK）等跌幅均超過3%。
華創證券在研報中指出，一旦“取消商品房預售制”，“將導致大量高槓杆中小房企因資金鍊風險而倒逼，尤其目前我國正處金融去槓桿以及房地產行業信貸持續收緊階段，其風險難控，由此對於金融機構的負面衝擊影響巨大”。
此外，由此還會引發中小房企資金鍊緊張從而退出房地產市場，中短期內，房地產市場供應或會急劇下降。
2
降低房價？難有定論
看到“取消商品房預售制”的消息後，鋅財經記者隨即轉發給了一個準備買房的朋友。
然而，收到的回覆是一串句號。隨後是幾個字：那又怎樣？
他告訴鋅財經記者，“我關心的只是房價是會漲還是會降，至於預售還是現售，好像不是那麼重要”。
他的邏輯代表了部分潛在購房者的看法。一個實行了近25年的制度，其實早已被認為是“理所當然”。至於是預售還是現房銷售，只是他們買房顧慮的次要因素。
當然，也有為此而歡欣鼓舞的——儘管，這並沒有成為既定的現實。
一位已經買房的80後朋友表示，預售制確實存在很大的弊端。“交樓之前，我已經付了兩年多的月供了，住進去之後，才發現面積不對，裝修也沒有達到預期，至於潛在的問題，可能還會更多。”
這也是“預售制”被吐槽最多的地方。前廣東省房地產行業協會也在該文件中表示，“商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。”
這便是部分購房者熱烈歡迎“取消商品房預售制”的邏輯所在。從一個很淺顯的道理出發，買一個自己看不見摸不著的的東西，當然是讓人不放心的。
不過，根據鋅財經記者採訪多位潛在購房者得出的結論，無論對“取消預售制”是否關心，“取消預售制”能否降低房價卻是大家最為關注的問題。
一位不願具名的業內人士表示，假設從現在開始就實行現房銷售，那意味著開發商就無法通過還未竣工的項目來回籠資金了，而由於前期已經竣工的項目又早已拿到了預售款並投入到了新的項目中，這便會造成開發商短期內資金流的“斷檔”。
在財務壓力之下，資金實力較弱的開發商迫於快速回籠資金的壓力，可能會在現房銷售期間通過“以價換量”來達到目的。
但長期來看，一旦開發商調整好了步調和節奏，讓財務計劃與新的市場規則相匹配，那麼“以價換量”的動力或許就不復存在了。
換句話說，既然有新的遊戲規則，便會有新的應對之策，只不過需要一段陣痛期罷了。
但黃立衝也表達了自己的擔心，“取消商品房預售制”在總體上一定會給開發企業帶來更大的資金壓力，一旦中小房企因此退出或者而被兼併，勢必會引發供應上的相對短缺。在這樣的背景下，至少在一線市場，這一調整未必會對房價下行產生積極作用。
3
多方的博弈
儘管由“取消商品房預售制”引發的爭論和揣測還在繼續，但由於政策尚未落地，房地產開發企業如何應對，其對房地產市場究竟會產生何種影響，目前還無法下定結論。
但“取消商品房預售制”的呼聲，卻是由來已久。
據鋅財經記者瞭解，早在2005年，中國人民銀行在發佈的《2004中國房地產金融報告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產預售制度。
2009年全國兩會期間，民革中央也曾向政協會議提交提案，建議加快修訂《城市房地產管理法》，並全面取消預售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。
而在地方上，也曾有多個城市提出進行“取消商品房預售制”的試點。
近年來，在一些城市土地招標的過程中，也有一些地塊對現房銷售的比例作出了一定的要求。如南京，從2016年9月19日起，南京土地公開出讓競價方式進行調整，競價達最高限價90%時，地塊所建商品住房就必須現房銷售。
據公開可查數據，在蘇州，自2016年9月22日首次出現土拍要求“現房銷售”開始至2018年7月，要求現房銷售地塊的佔比也已經高達52.7%。
但這些並未促使取消“商品房預售制”進入實質實行階段。
黃立衝指出，“商品房預售制”並非我國房地產市場獨有，包括澳大利亞等地區和國家也在實行這一制度，但關鍵區別在於，大多數國家和地區均對預售款進行了第三方監管，而在內地，預售款則可以作為後續開發款來使用。
由此可見，如何“處置”預售款也許將會成為牽扯各方利益的矛盾集中點。
對此，浙商證券分析指出，取消預售從一定程度上可以緩解開發商追求所謂的高週轉，而忽視了項目施工品質和施工進度。不過，透過市場現象分析背後的原因，造成開發商追求開盤“高週轉”，但是施工“慢週轉”的核心問題在於加強銷售回款的監管。
按照監管規定，開發商收到銷售回款後應在銀行託管並用於項目後續施工，並按照施工進度按比例解鎖資金。因此，要達防範目的，更重要的是加強預售款賬戶監管，嚴格執行將預售款用於後期施工，防範隨意挪用即可。
前述不願具名的業內人士認為，取消“商品房預售制”之所以遲遲未取得實質性進展，其根本原因就在於，政府層面需要權衡開發商和購房者之間的利益，也需要考慮房地產市場的穩定。而房地產市場與金融市場，乃至地方財政的關係又是錯綜複雜，所以這是一個多方博弈的過程。
該人士還認為，雖然“商品房預售制”已經無法適應我國房地產市場發展的需要，且已經暴露出種種弊端。但取消這一制度，也絕不能一蹴而就，而是需要決策層的評估，也需要給予各方時間和空間。
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