為了孩子的學區，一對用心良苦的父母賣掉了下沙的房子。
然而即便是手握兩張房票的他們，卻陰差陽錯買進了一套不適合居住的學區房和一套偏遠學區差的新房，輾轉多次買賣房子，卻離自己的“改善夢”漸行漸遠。
這是來自快房網後臺網友諮詢的真實故事。
其實，置換買房對於普通購房者來說，真的沒有那麼簡單，如何在買賣之間踩準節點是一門高深的技術活。
即使是“賣一買一”，業主也應該正確認識當下的市場行情，是先買還是先賣，不應該在賣出房屋的同時，讓自己陷入置換踏空的“悲劇”，除非你有絕對的把握是在高點賣出，然後在低點買入。
大老哥(快房網特邀買房專家)
大老哥，本名程偉明。快房網特邀買房專家。1993年開始從事與房產相關的工作。2004年開始，在杭州各大媒體及專業房地產網站上發表房產評論，為廣大購房者指點迷津，深受喜愛。
大老哥，本來去年賣了一套房子之後有兩張房票，因為搖號的不確定因素，先入手了倉基新村的老房子以保證讀書，最近搖到了臨平北新房。現在是一套偏遠，不能讀書，一套可以讀書居住不太好。本人夫妻在下沙上班，公司可以直接上德勝高架去倉基新村還算方便，但是考慮房子較老，倉基的初中不太好。考慮一個方案是買回下沙保利江語海，保證學區自住兩全，另一個方案是換到同是賣魚橋小學學區的橋西去，想聽聽您的意見。
網友諮詢
專家解答這位快房網網友下沙有一套房，但是想換到主城區來，是想換地段好一點，學區好一點的房子，但是老房子賣掉以後，碰到了買房搖號，怕搖不中錯過機會，房價又在上漲中，急急忙忙出手了一套倉基新村的老房子以保證讀書，又去搖了一套臨平山北的房子。換房計劃不周密、目標不明確、結果差強人意。買房和換房會涉及到很多關鍵細節， 這次和大家交流一下買房置換過程中需要重視並帶有普遍性的問題。
NO.1 買房的原則
1.需求原則
由於價格或者其它原因，買房雖不能理想化，但還是要以自己基本的需求作為買房的目標。現實中有很多不會買房、買錯房的例子很多，有的一住進新房就對學區、地段、環境種種不滿意，最後再去折騰換房。所以買房之前一定要考慮好你的需求是什麼，這很重要！有網友本來想買學區最好的房子，最後買的卻是環境最好的房子，這不是笑話，是真實的案例，本來網友想買主城紫郡的學區房，最後買的卻是良渚文化村，與自己的初衷和實際需求大相徑庭。
2.學區原則
剛需買房學區是最重要的一個因素，也必須考慮好，沒有條件選擇最好的學區房，至少也要選擇一個相對較好的。好的學區房一般是指好一點的公辦小學，但很多人忽視了配套的初中是什麼樣的學校，其實一個好的學區房，應該是優質小學加上優質初中。為孩子讀書換房租房，來回折騰的例子太多了。
3.就近原則
一般的剛需工作壓力都比較大，而且還有孩子的教育問題，所以剛需首次購房我們一般建議就近原則，就是離自己的工作單位儘可能近一點，這樣上下班時候就會短一點，接送孩子或者照顧孩子也會方便一點。如果不能照顧到夫妻雙方，那麼起碼房子得靠近一方。這位網友把原來靠近自己工作單位的房子賣掉換主城區，考慮得就不夠周到。
4.便捷原則
購房者工作地點或工作單位會變化，但房子一旦買下不可能常換，所以便捷的交通就顯得很重要，特別是地鐵交通，是剛需選擇房子的重要配套。2016年初我們推薦丁橋和長睦樓盤的原因就是考慮價格、學校配套和地鐵站等綜合因素。
當然商業配套，醫院等也重要，但屬於錦上添花的因素，暫時沒有問題也不大，從大區域來說一般這些配套都會有，只可能路遠一點，這些並不是買房的關鍵因素。
NO.2 換房的原則
換房其實也不容易，網友最後換進的老破小是不太成功的，自己也很焦慮，所以換房也需要有技巧、也要講究策略，這幾條換房原則是必須要遵守的。
1.目的原則
想置換肯定對自己原有住房某個方面不滿意。可能有學區的原因、有環境的原因、有居住面積或交通等原因。但購房者應該清楚，你是帶著目的去換房的，所以改善需求、達到目的才是根本，否則換房就沒有意義。就像這位網友換房的目的是到主城區來換個好一點的學區房，但他換到的房子並沒有達到他的目的，必需二次換房。
2.銜接原則
置換過程中要注意買賣之間的銜接問題，有二套房的問題不大，如果是唯一的一套房想置換，掌握好買賣的銜接太重要了。有人買入的目標還不確定，就盲目賣掉自己的房子，最後由於房價的上漲把自己換成了無房戶。還有的邊賣邊買，對交易過程中可能出現的問題估計不足，有個朋友就是因為買他舊房的買家違約，導致他自己付了定金的房子也出現違約，由於換的房子總價高，產生的違約金大大高於別人賠他的違約金，損失慘重。目標銜接、資金銜接、買賣轉換銜接都很重要。
3.先買原則
房價的上漲趨勢一旦形成，是不會輕易改變的，如果趨勢在上漲過程中，一般建議大家最好先買後賣，有一個朋友想改善居住條件，給孩子換一個好一點的學區房，2016年年中我帶他去看了城北萬達板塊的樓盤，當時這個板塊有幾個樓盤還有一些大面積的尾房，價格在16000左右，無論是學區，還是面積都比較符合他的要求，我說可以先籌集首付買下，然後等自己的住的二手房漲起來再賣掉，但由於他的決心不夠，錯過了置換的好機會。如果採取先買後賣的原則去置換，他80平方的房子換成140方的房子包括裝修基本上不用多花錢。
4.先賣原則
同理房價的下跌趨勢一旦形勢，也是很難在短期扭轉跌勢的。當房價漲幅過高，或者出現調整的苗頭時，必須採取先賣後買的原則。對想置換的朋友來說，今年上半年，都是先賣的好時機，你不要要求自己賣在最高點，但提前把房子高位賣掉，我想一定是能在未來房價調整過程中換到稱心如意的房子，我曾經多次強調房地產調控政策是一定會起作用的，漲多了漲高了是一定會回調的，不要怕自己的房子買不回來。但恐懼和貪婪卻往往讓我們失去很多高拋低吸的機會。
建議 : 重回下沙
理論上為了解決孩子讀書問題，選擇一個比較好的學區房，居住面積基本滿足自己生活需求就可以。但杭州主城區的優質學區房價漲幅巨大，一般的經濟能力是很難買到好的學區房。所以他考慮去教育資源相對較好的西湖區三墩北板塊的新房，但搖了西雅圖沒中後，怕踏空就急於下單倉基新村的老破小，其實三墩北除了西雅圖、還有中鐵西湖國際城和綠都雲和湖，機會還是有的，當然這是不是最好的選擇另當別論。
買下老破小後，發現居住條件不理想，初中學區又不太好，臨平山北搖中的房子只能算投資。於是就出現再次換房的打算，想換到橋西或者換回下沙。
橋西的價格很高再換到橋西壓力也會很大，橋西的學區也一般般。同樣面臨上下班路途時間較長，小孩子如何接送等問題，總之有一大堆麻煩事。
考慮再三我還是建議他重回下沙，理由是他們夫妻都在下沙工作，自住房要兼顧方便和學區，買回下沙讓小孩在下沙讀書，無論是上下班時間還是接送孩子都是最理想的。
下沙的學校其實也不錯，比如文海學校是九年制的學校，小學和初中的教學質量都不錯，可選江與海等小區的學區房。當然江語海價格也漲了很多，如果市區的老破小順利賣掉，我建議等價格回落以後，有合適的房源再買進。
這位網友有一定的經濟實力，本來可努力籌集點資金，先把主城區的房子買好，再考慮是否要賣下沙的房子就比較主動。下沙賣早了，損失了一大筆錢，房子換錯了，又要增加換房成本和折騰。
買房換房都是技術活，如果提前學習一些買房換房的知識，考慮得更周密一些，就能少走彎路。
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