2011年，西安房价还处在五六千元的时代，现在回过头来想，多少人后悔没有在“当年”入手那么一两套。
粉丝郑女士很有“先见之明”，在2011年的西安城墙内投资了一套不动产，照理说现在应该“赚翻了”吧，然而郑女士这两年却一直苦恼不已，究竟为何呢？
2011年单价12000买下五路口酒店公寓
2011年，七千的单价除过部分豪宅以外，几乎可以随便挑了，郑女士很豪放的投资了一套单价高达12000元/㎡的酒店式公寓，确切地说，这房子不是郑女士本人买的，是她公公买的。
为什么要投资比市场价高出几乎一倍的公寓？
郑女士的老公说，“因为当时表弟在附近买了一套酒店式公寓，说附近以后肯定旺，而且当时那一片也确实很繁华，我们就觉得这边值得投，于是挨着表弟的小区也买了一套”。
郑女士说，当时自己想要贷款买房，但是公公坚持要一次性付款，老人家觉得贷款要还不少利息不划算，而且一次性付款的话开发商还会给一点折扣，于是全家人咬咬牙，拿出35万全款买了一套29㎡的酒店式公寓，是期房，在2013年交付使用。
全家人的设想很美好，觉得这里地段好，人流量大，房子一定不愁租也不愁转手。我查了一下项目的位置，确实是黄金地段。
这个公寓，处于城墙内五路口，附近1号线在2013年交房时已经开通，距离五路口站仅500米，距离火车站仅1300米，紧挨着还有万达广场、民生百货、苏宁等不少综合商业体，还有体育场、游泳馆、学校等配套。
看图相信大家也猜到了是哪个项目，没错，郑女士买的就是皇城壹号。
当初承诺的包租 结局是不断跑路
当年的五路口是西安最繁华的所在，高达12000的均价仍然挡不住人们的热情，我问郑女士除了表弟购买这个契机外，还有什么因素让你们选这里？
郑女士说公公是外地人，对西安不了解，也没有过多的去别的区域考察和比对，来到售楼部，听到销售顾问一通天花乱坠的描绘，就动心了，还说这个楼盘很多外地人来买，陕北的特别多，那边的土豪都是两套三套一起买的。
销售顾问当初是怎么和大家承诺的呢？
原来，顾问说交房后会有连锁酒店和业主签约，前景非常好，并且每年房租会递增，这就是当时常见的包租式公寓操作模式，这种公寓最关键在于后期管理和运营，一定是要有实力和运营经验的开发商自己来做才有保障。
我问到交房时是开发商直接和业主签约来实现统一的酒店式出租吗？郑女士回答，没有任何文件形式的协议，只是顾问口头这么说，老人家就相信了。
从交房到现在5年过去了，到底有没有顾问口中的连锁酒店和业主签约呢？
郑女士说有是有，而且先后签过3家，但是都干不长时间就跑路了，还欠了业主不少租金，因为不少业主是外地的投资客，这些事情也就不了了之。
7年后 租不上价也卖不出去
然而上诉种种都不是郑女士最烦心的，我们知道最近两年西安楼市大涨，很多楼盘价格都翻番了，按理说这套公寓怎么着也蹭着大势应该在20000+了吧，事实却让人大跌眼镜。
因为酒店公寓经营困难，出租一直不顺利，郑女士近半年把公寓挂到多个中介出售，反馈结果竟然是这个公寓的市价已经跌到了10000元/㎡！郑女士傻眼了，整整7年过去，全西安的房子都在涨价，她的公寓竟然一平跌了2000元！
（▲当时楼盘的宣传广告）
我暗暗算了一笔账，如果当年拿这35万作首付购买一套100平的住宅，均价7000，总价70万，首付30%仅需21万就能拿下，现在单价应该要涨到14000了吧，总价达到140万，反观这个公寓，现在仅仅值29万，真是投资失误导致结果天差地别！
郑女士实在无法接受以10000的单价出手，目前公寓只能放在那里继续出租。
据了解，现在公寓正租给一个个人长租客，反而比酒店统一托管还省心些，现在的月租金是1200，家电家具都给配齐，郑女士说根本租不上价，前些年租金还是1400，现在越来越低了，但是比空放着要好，索性就降价出租了。
郑女士的老公说，表弟当初投资的公寓现在也是这种状况，要死不活的，看来这个问题不仅仅是单个项目的问题，而是这个片区整体存在的问题。
除了这悲催的房价和租金都年年变低之外，郑女士反映公寓到现在还没通暖气，冬天只能靠空调取暖，交付的时候装修标准也和当初开发商承诺的完全不一样，郑女士说以后买房子再也不能买小开发商的项目了，完全是说一套做一套，没有任何保障。
被问及当初投资这个公寓的时候，有没有想过拿这35万投资股票或者别的理财产品，郑女士毫无犹豫的摇了摇头，表示没有考虑过别的，因为感觉对于老百姓来说，房地产比起其他投资风险都小，除了房地产，老百姓也没有什么好的投资渠道，只是没想到现在这个房子会是这个状况。
（▲当时楼盘的宣传广告）
那么未来打算怎么处置这个房子呢？郑女士表示降价卖是不甘心的，现在只能是继续低价出租着，维持着这个现状。
西安公寓市场 还能投吗？
采访快结束时，郑女士主动问我，爆爆，你说现在公寓类的还能投资吗？现在还是有不少外地投资客想投资不限购的公寓呢！
我意识到郑女士这次公寓投资虽然踩雷了，但是心中依然有一股投资的火焰在，我说“投当然是可以的，但必须多了解比较，请教值得信赖的业内人士，不要盲目和想当然的投资，就像这个项目，表面看各方面不错，结果到头来却是悲剧的”。
那么为什么这个乍一看很有优势的地段，却是如此结局呢？
综合来说有3点原因。
看似周边配套齐全，但是没有写字楼集群，也就意味着没有庞大的上班族支撑。试想，如果你是一个在高新上班的人，同样是租房，你是选择直接住在写字楼旁边，还是选择住在要搭地铁通勤的五路口呢？答案显而易见。除了上班方便外，你的邻居大部分也都是在写字楼上班的白领人士，整体的群体素质更统一，社区也更适合居住。
皇城壹号周边人流量确实不小，但是火车站附近大多都是速度极快的流动人口，拥挤杂乱，很少有人会选择在这样的环境里长期居住。投资公寓要么附近有大量上班族，要么附近是著名的景区，景区会吸引来大量的游客作为酒店式公寓的客源支撑，显然皇城壹号这两点都是不具备的。
（▲西安商圈分布）
最后，西安这些年的发展大趋势是由中心向南北移动的，以前五路口很繁华，钟楼商圈也很繁华，现在繁华地段已经向南北扩散，南边有高新和小寨，北边有熙地港商圈，现在的五路口，俨然是昨日黄花了。
所以，投资还要看清一个城市发展的大趋势，要了解未来十年二十年的大规划去综合考虑。现在旺的，以后未必继续旺，现在偏的，并不代表会永远偏。
投资房地产，我们需要的是专业的分析和选择。
到底如何才能做好一笔公寓投资呢？
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