商品房预售是什么
商品房预售是什么？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。那么，购房者在购买预售的商品房时，要注意哪些问题呢？小编在下文为您解答。
一、商品房预售是什么？
商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
二、商品房预售应满足哪些条件？
根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
1、商品房预售人（开发商）必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
2、房地产开发商必须持有《建设工程规划许可证》。
3、按提供预售的商品房计算，房地产开发商投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，预售人方能预售房屋。
4、商品房预售人（开发商）须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
5、商品房预售人（开发商）应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
6、商品房预售所得款项，必须用于有关工程的建设。
三、要注意查看开发商的哪些证件？
购房者需要注意开发商是否有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（又称建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，这两个证表明了所购房屋属合法交易的范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。
四、购买预售商品房，必须注意哪些问题？
1、查看《商品房预售许可证》
对于未取得《商品房预售许可证》的在建楼盘、超出预售许可范围的商品房，请勿购买，也不要交纳预付款、定金、诚意金等任何名义的购房款项。
2、慎交房款
您在购房时请注意将购房款（首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等）交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与公示的《商品房预售许可证》登记的监管账号一致。
3、及时备案
您与开发企业签订《商品房买卖合同》后，请要求开发企业及时到当地所在局办理商品房预售合同备案手续。您可通过开发企业提供的业务编码和查询码，登录您当地所在局门户网站进行业务查询；也可持本人有效身份证和合同，到当地所在局不动产登记中心窗口查询合同备案信息。
商品房预售许可证如何辨别
商品房预售许可证如何辨别？买房时，一定要查看房屋手续是否齐全，关键就要看有没有《商品房销售（预售）许可证》。不过，现在也有一些假商品房预售许可证出现，所以购房者一定要仔细查看。下面小编会详细介绍一下鉴别商品房预售许可证真假一些方法，大家一起来看看吧！
一、看名称
1、开发企业名称
当你拿到商品房预售许可证时，首先需要确认许可证上注明开发企业名称是否与实际相符。如果不相符，建议不要购买该房产，这样开发企业可能存在问题。
2、项目名称
查看预售许可证上项目名称与实际是否相符，如果不相符，那么很可能该房产还没有得到预售许可证。所以，除了开发企业名称，你还需要确认房产项目名称，看看它与实际是否相符。
二、看数字
1、看帐号
一般来说，商品房预售许可证上会标注开发商在银行开办资金专用帐号，你要查看就是看预售证上写专用账号是否与买卖合同付款方式中帐号相同。
2、看面积
总建筑面积、预售面积、住宅面积、商用面积等，这些面积一旦在预售许可证中注明，就需要仔细核对，毕竟只有当这些数据都属实时候，交易安全才更有保障。
3、看土地使用权证号
开发商只有取得了土地使用权，才可以开发建设房产项目。所以，只有当预售证书上写明了土地使用权证号，才说明开发商资质没有问题，当然，你还可以通过土地使用权证号去查询房屋情况。
三、看用途
房屋用途性质是最重要一点，因为普通住宅和商用住房是完全不同两个概念，它们在使用年限、交易税费、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同。
但是在实际生活中，有些开发商为了盈利，将商用房当作民用房出售，所以一定要注意查看房屋用途。
四、看附图
有些商品房预售许可证上会附上项目平面图，并注明预售房屋具体情况，比如栋数、位置等。你要做就是将平面图上信息与实际情况作比较，看看是否属实；若不相符且差异较大话，预售证就有可能是假。
五、看备注
虽然不能保证预售证书上填写了备注信息就代表它一定是真，但是若填写了备注信息，则代表这份预售证可信度更高一些。
此外，备注中可能会写明房屋抵押状况、用途等信息，你也可以通过核实这些信息真实性来辨别预售证真假。
以上就是商品房预售许可证如何辨别一些方法，买房时，也可通过进入你所在城市住房保障和房产管理局官网上进行查询。总而言之，大家在买房时一定要注意分辨，避免出现不必要麻烦。
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