財產租賃合同中，在承租方違約情況下，如何要求承租方返還租賃物及支付租金、違約金？
本文作者是張明律師，未經作者同意不得轉載。
實戰訣竅：“步步為營”，取得充分證據後起訴獲得案件的勝訴。
案情簡介：
周某掛靠某建築公司在施工期間，因工程需要在某建築工具租賃公司處租賃模板、鋼管等建築設備。2004年10月8日，周某的僱傭人員何某以某建築公司的名義與某建築工具租賃公司簽訂《鋼模板租賃合同書》一份，約定建築公司租賃鋼管、模板等建築工具用於某大廈工程施工，並約定了租賃物的名稱、型號、日租金，租金計費以提貨之日起到退貨之日止，每月底必須結清當月租金，模板送完時，應當日結算賬目、如當日不結清賬目，超過3天按5%加收滯納金，再次租賃時，以產品提貨單為據與本合同有同樣法律效力。合同簽訂時，何某有某建築公司的授權委託書，合同有何某簽字，但沒有蓋某建築公司的公章。自2004年10月8日至2003年10月31日，周某的僱傭人員何某、謝某等人從某建築工具租賃公司租賃模板、鋼管等建築設備。自2004年12月20日至2005年4月23日，周某僱傭的何某、謝某等人退還部分租賃物。某建築工具租賃公司多次要求周某及某建築公司給付租金並退還租賃設備，但至今只收到部分租金，且部分租賃設備仍未退還。2007年8月，某建築租賃公司在只有合同，某建築公司授權何某簽訂合同的授權委託書丟書情況下，想起訴周某及某建築公司返還租賃設備、支付租金及滯納金。
敗訴原因分析：
針對本案上述情況，某建築公司如果冒然進行起訴，其要起訴周某及某建築公司返還租賃設備（如不能返還予以折價賠償）、支付租金和違約金，其敗訴可能性是非常大的。
首先，在不能證明簽訂合同的何某及實際履行進行接收、返還租賃物的何某何某、謝某等人與周某存在僱傭關係，以及周某和某建築公司存在掛靠關係情況下，在起訴主體上就存在錯誤，法院會以起訴主體不符駁回起訴。
其次，在租賃合同中，要求支付租金的訴訟時效是一年，某建築工具租賃公司在2007年8月進行起訴，存在訴訟時效問題，無法要求被告支付2006年8月之前的租金。
反敗為勝策略：
針對上述案件情況和敗訴原因分析，我們提出的訴訟策略是“步步為營”，取得充分證據後起訴，以獲得案件的勝訴。
第一步，我們要取得何某、謝某等人和周某之間存在僱傭關係的證據。我們經過調查得知，2005年，由於周某和某小區開發商之間發生工程款糾紛鬧到某區法院，判決書中顯示何某、謝某等人均系周某僱傭。該生效判決書可以證明何某、謝某等人與周某關係。
第二步，證明周某和某建築公司之間的關係。由於某小區開發商和某建築公司曾打官司，我們很容易得到某小區開發商的證明，證明顯示周某掛靠於某建築公司並以某建築公司的名義承建某小區住宅樓工程，為工程需要租賃建築工具;同時某小區開發公司提供了周某作為某建築公司委託代理人的授權委託書，承包某小區的建設工程。
第三步，造成訴訟時效中斷。為了確保獲得全額的租金，我們提出進行一次催款，用特快專遞方式寄送催款函，並通過公證處予以公證。周某和某建築公司一直沒有提出異議。因為在事實上，周某和某建築公司承認該租賃行為，在不知道我們證據不足情況下，很難提出相關異議。按照法律規定，如果作為債權人提出要求，債務人未提出異議的，訴訟時效中斷。
在一步步取得上述證據後，某建築工具租賃公司起訴周某和某建築公司公司要求支付租金、滯納金、違約金，以及返還租賃設備（如不能返還予以折價賠償）得到了法院的支持。
風險提示及預防方法：
對於財產租賃合同糾紛，作為出租方，要注意承租方的資信情況，同時應該給予一定的保證金制度，以防止租賃物不予以歸還或違約情況下，造成不必要的損失。在承租方違約情況下，如何獲得證據最大限度的維護自身合法權益，是在起訴時首先要考慮的問題，同時，要注意租賃合同中的特別訴訟時效問題，要及時索要租金，在訴訟時效即將到期或已經到期情況下，要採取相關方法是訴訟時效中斷。
法律鏈接：
《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第二百二十六條、第二百二十七條
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