在連續兩年實現高速增長後，綠城中國(03900-HK)2018年過的並不順心，即便想通過換帥來改變現狀，但現在看來，並不理想的業績如果能與2017年持平或許就已是最好的結果。
11月7日，綠城中國公佈，今年1-10月，綠城集團取得合同銷售金額716億元，同比下跌12.58%；其中歸屬於該集團的權益金額約407億元，同比跌4.68%。
此外，1-10月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積325萬平方米，合同銷售金額約為438億元，兩者合計1154億元。
2017年，綠城中國的銷售業績超過1400億元，在今年餘下的兩個月時間裡，綠城的單月銷量要達到150億元，這樣才能與去年持平，但顯然並非易事。
今年8月，綠城中國宣佈換帥，曹舟南主動請辭執行董事、行政總裁職務，張亞東出任公司執行董事兼行政總裁。
2015年，中交集團入股綠城成為綠城的第一大股東，曹舟南臨危受命，帶領綠城走過三年時光。
三年來，綠城中國銷售額大幅提升，2016年突破千億大關，2017年更是達到1400億之多。
接替曹舟南的新任行政總裁張亞東於2017年底調任中交集團，2018年5月份派到綠城做黨委書記、執行總裁。
8月升任後，張亞東首次公開回答採訪時表示，今年綠城的銷售額預計將超過1600億元，明年估計能到2000億元，後年估計能夠達到2600億元。
庫存增速放緩，去化壓力降低
2015年，中交集團入股綠城成為綠城的第一大股東後，綠城就進行了一系列轉型活動。
綠城明確了北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、合肥、濟南、鄭州、廈門、福州、成都和重慶15個城市作為戰略發展的重點核心城市，逐步去化三四線城市項目，自2015年起綠城的去化壓力逐漸降低。
在行業集中度提升、融資成本逐步上升的背景下，房企對週轉率的要求正在提高。
今年上半年，碧桂園、新城控股、龍湖集團的存貨總量分別較年初增長40%、38%和36%。
不同於其他大型房企，綠城今年的存貨增長相對較小，僅較年初增長了7.75%。
從近三年的財報中可以發現，綠城堅持聚焦15箇中心城市的同時，在持續優化土地儲備結構，以“快週轉”為導向，開發“短平快”項目。
目前，綠城三四線城市項目去化已見成效，其中一二線土地儲備佔比由2016年的42.7%提升至現在的70%，土地儲備不斷優化。
在庫存增速放緩，預收賬款穩步增加的情況下，綠城2018年上半年“存貨/預收賬款”指標2.24較去年同期2.38下降了5.88%，位於行業1/4分位數2.68之下，去化壓力相對較小。
三四線加速去化，毛利跌至冰點
今年7月，有報道稱，綠城要求加快銷售，要早銷、多銷、快銷，要加大應收款項催收力度，傾盡一切努力獲得受限價政策影響項目的預售許可證，對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前到2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
2017年，綠城的營業收入較2016年增加了44.79%，2018年上半年營業收入較去年同期增加了220.92%，主要為物業銷售收入的增加。
營業收入激增的同時，利潤卻在穩步下降。自2011年起，樓市調控令綠城苦不堪言，銷售業績也一跌再跌。
直到2014年底，中交集團的入股才給了綠城喘息的機會，淨利潤自2016年起有緩慢回升態勢。
然而毛利率卻在逐步下降，2018年上半年綠城毛利率為18.13%，較去年同期的19.6%下降了1.5個百分點，拖累毛利率的主要原因是三四線城市積壓的大量庫存。
2017年3月，全國一二線城市推出限價限購政策，綠城的銷售均價隨之下降。
綠城執行董事李青岸也曾表示：“有些三四線城市，只要在不虧損，或者少虧的情況，也要把它賣掉了，不要再去堅持了。”
在去化三四線庫存的同時，也拖累了綠城的盈利能力，近年來綠城的毛利率幾乎維持在20%左右，不及標準排名研究的100家上市房企的1/4水平。
今年3月29日，在香港舉行的綠城2017年業績大會上，李岸青表示，2017年，綠城在三四五線庫存去化比較理想，同時在財務報表上對歷史遺留問題進行了充分的撥備和減值，甩掉了歷史包袱，可以在未來發展中輕裝上陣，綠城的盈利能力有望在下半年得到提升。
規模擴大，債務增加
自2013年起，綠城的資產負債率一直在穩步上升。數據顯示，近年來綠城資產負債率上升的主要原因是2015年中交集團入股公司開始進行戰略轉型，重點佈局一二線城市。
早在2008年，綠城曾因缺乏財務管控能力，擴張過度依賴負債，遭遇過“清算危機”和“信貸危機”，2010年資產負債率更是高達210%，解決資金問題對綠城來說可以說是輕車熟路。
2018年上半年，綠城扣除預收賬款後的資產負債率為73.68%，略低於行業中位數74.35%。
近年來，綠城經營活動產生的現金流量有所收緊，2015年-2018年上半年經營活動產生的現金流量分別為7.26億元、34.5億元、-150.83億元和-77.81億元。
報告顯示，經營活動現金流量下降是支付新增北京、廣州等一二線城市土地款導致。
從現金比率來看，近幾年綠城中國的現金比率有所提升，但2018年上半年的現金比率0.42較去年同期0.5下降了16%，位於行業中位數0.35之上，現金較為充足。
對於資產負債率的提升和現金流的縮緊，綠城也做出了相應的對策，一方面加速銷售，儘快回款。另一方面，加大融資。
綠城7月3日發佈公告稱，與若干香港主要銀行訂立貸款協議獲取一筆8億美元無抵押貸款；同月9日發佈公告稱，再獲6億美元無抵押貸款。
綠城近三年的速動比率均超過1.0，位於行業中位數0.99之上，短期償債能力較好。
土地儲備優化，代建業務質量成問題
2013年至2017年，隨著簽約銷售面積的增加，綠城的土地儲備倍數有所下降。但2018年上半年土地儲備倍數增至8.26，略高於行業1/4分位數7.85%。
值得注意的是，2017年綠城的新增土地面積570萬平方米超過了前三年新增土地面積總和。
但加速拿地並沒有導致期末土地儲備大量增加，這得益於新增土地的高去化率，2017年新增房源去化率為78%，2018年上半年新增房源去化率達到80%，綠城的新增土地質量也在不斷優化。
2017年綠城合約銷售額達到1463億元，創歷史新高。其中由代建業務創造的銷售額為430億元，佔合約銷售總額的29%。截至今年10月代建業務佔比達到37.95%，可見代建業務對綠城的重要性。
然而，代建業務卻令一直以品質著稱的綠城遭到質量的拷問：近一年內，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城鬱金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發生過業主維權。
問題包括外立面開裂、房屋滲水、牆體空鼓等房屋質量問題。代建的房屋通常冠之以代建企業的名字，如果房屋出現質量問題，業主們首先投訴的往往是代建商。
代建業務出現問題無疑會給綠城的口碑帶來不利影響。品質一直是綠城貫徹的宗旨，曾任職於中交集團的新任行政總裁張亞東在接受採訪時表示綠城中國的定位始終是“品質為先，兼顧其他”。
張亞東能否在守住品質的前提下帶領綠城擴大規模，並且如期實現他所定的綠城“三級跳”，尚待時間檢驗。
標準排名認為，三四線城市去化加快、70%土儲佔據一二線城市的綠城中國，一旦限價等宏觀調整政策有所鬆動，綠城的業績提升便有望立竿見影。
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