撰文=徐三刀
夜空下的電視塔 / 攝影師：魏鑫
壹|房企過冬
過去，我們一直在討論問題，房價究竟有沒有泡沫，房價脫離購買力，虛高很明顯，卻又是鐵打的泡沫。
回顧一下，2018年第三季度，不管是樓市、債市、股市、P2P、幣圈、匯率，每一個能夠賺快錢的行業，都過得十分艱辛。面對資產增值遠超勞動價值的年代，危機並不一定是壞事，至少讓“賺快錢”加進“練內功”，最終“活下去”。
房企在出血，官方在限價，買方在探底。房企預判1.5萬/㎡，官方只批1.2萬/㎡，買方認為還能夠壓到1萬/㎡。限價給了樓市控溫，一個相對便宜的購房機會。因此，即便是再怨天尤人，也無法忽視官方給出的極大優惠。
在點讚的同時，我們不要忽視了一個尖銳的矛盾點，限制房價PK土地收入，兩個相對沖，最終會演化成什麼？房企犧牲品質，擊穿行業底線；土地流拍嚴重，各方機構看空.....
貳|土地出讓
在11月1日，兩宗土地成交引起了市場猜想，讓土地市場涼裡透熱：
2018年11月1日，西安輝耀房地產開發有限公司（金輝）競得西安市礦山路 190.522畝商住用地，地塊分為兩塊，地塊一住宅167.648畝，地塊二商業22.874畝。
出讓宗地位於西安滻灞生態區礦山路以北、華遠路兩側，總用地面積127014.99平方米（摺合190.522畝，不含代徵道路23.086畝、代徵綠地6.419畝）。宗地依規劃分為兩個地塊：
地塊一，地籍編號為CB2-8-329，淨用地面積111765.42平方米（摺合167.648畝，不含代徵道18.331畝、代徵綠地6.419畝），土地用途為住宅、商服（共用宗），其中出讓住宅用地106405.41平方米（摺合159.608畝），出讓商服用地5360.01平方米（摺合8.04畝），容積率不大於2.5，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%；
地塊二，地籍編號為CB2-8-330，淨用地面積15249.57平方米（摺合22.874畝，不含代徵道路4.755畝），土地用途為商服，容積率不大於4.6，建築密度不大於50%，綠地率不小於25%。土地使用年限住宅70年、商服40年。
該宗地需建設45000平方米高品質特色酒店(五星級酒店客房不少於500間)，酒店項目建成後，若酒店未達到高品質、酒店建築面積未達到45000平方米，競得人需補繳已優惠地價款。
最終，金輝地產以12.22億元斬獲190畝土地，溢價率0%，畝單價641萬元/畝，樓面地價3496元/平米！
周邊項目：萬科金域東郡、林邑、華遠海藍城、恆大名都、東方羅馬花園、海璟印象城、蔚藍人家、上東大道、翠屏灣等。
2018年11月1日，中糧地產（集團）股份有限公司競得西安市灞橋紡織城78.066畝住宅用地。
出讓宗地位於灞橋區紡園六路以南、灞柳一路以東、紡園七路以北、灞柳二路以西，地籍編號為BQ4-12-96，出讓淨用地面積為52044.09平方米（摺合78.066畝、不含代徵道路24.75畝、代徵綠地16.376畝）。
其中，住宅淨用地46529.33平方米（合計69.794畝），使用年限為70年、商業淨用地5514.76平方米（摺合8.272畝），使用年限為40年，為共用宗。土地用途為居住、商服用地，容積率不大於2.34，建築密度不大於27%，綠化率不小於35%，使用年限為70年；配建商業12890㎡，配套公建1941㎡。
最終，中糧地產以4.9億元斬獲78畝土地，溢價率32%，畝單價628萬元/畝，樓面地價4048元/平米！
周邊項目：清涼灞柳、保利林語溪、富力白鷺灣、鐵建水岸雅苑等。
中糧集團、金輝地產進入灞河新區-洪慶片區、東二環之後，加持土地價值，無異於給板塊房價澆灌鐵汁，使之更加穩固。
叄|高溢價率
市場在擠壓，如果房企極限利潤率都保證不了，房地產就會變成寡頭的遊戲，利潤率極低的房企就會紛紛出局。
利潤率高的房企，拼命控制成本，只要不出事就行，因此，我們看到了七千買的洋房樓間距七十米，一萬多買的高層，樓間距只有三十米，還在同一小區，業主會怎麼考慮？擠壓房企，拼命壓縮。這種機制沒有辦法持久，兩三年已經影響巨大。
應該說，市場略有下行的跡象，這個時間點能夠買地的房企，都是比較看好發展，對於利潤率十分自信的房企，比如萬科、融創、金茂、金輝等等。唯有頂住下行壓力，通過高溢價，才能夠順利過冬。
如果按照三年建設週期來揣摩，2014-2016年，是西安房企的寒冬，即便是全國回暖復甦，西安仍然是一片冰冷，究其原因，就在於土地供給又多又亂又雜。2017-2019年，西安土地市場還會走強，向上的勢頭不會大改。
只要不是頂風作案，高價拿地。即便是市場一致看空，土地市場無人問津，只要建設週期在，還是可拿地。
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