圖右：佳兆業集團董事局主席郭英成
文|潘永堂
第10家香港上市物業公司，“佳兆業物業”亮相了！
有幾個挺有趣的“數字”！
對物業而言，資金荒的2018年，佳兆業淨融資2.594億港元！
對2018年而言，10家物業上市2018一年就上了5家，今年堪稱“物業上市爆發年”！
對佳兆業而言，這是佳兆業第6個上市公司（控股或參股），不容易！
當然，伴生的犀利問題也來了！
為什麼2018年一年上市5家而之前10年、20年物業上市卻寥寥無幾？
以前被認為“髒活、累活、不賺錢還倒貼的物業”為何如今成“香饃饃”？
為何行業巨頭萬科、恆大、龍湖等物業不僅沒上市，連上市計劃都木有？
母公司動輒百億、千億，物業上市融資幾個億是小意思，至於要上市麼？
物業公司盈利差，為何能上市？而且物業的初心是服務，上市是否衝突？
太多關聯問題值得思考。
也因此，老潘特別就佳兆業物業上市，微信或電話諮詢了佳兆業、萬科、龍湖、旭輝、佳兆業、正榮等老朋友，今天就此一併談談物業上市潮以及此次佳兆業上市背後的故事！
問題1：上市為啥分化兩大陣營？
佳兆業物業上市了，但有的房企竟然說物業公司我們不拆也不上市
儼然物業上市，出現“上與不上”兩大陣營。
一方面是“堅定上市派”，如以佳兆業、碧桂園、綠城、雅居樂、中海等10家物業已上市了，未來還會有旭輝、濱江等更多“排隊”上市。有家千億房企的物業老總告訴老潘：“紛紛上市對行業是好事，希望未來有更多物業公司上市，形成港股中的“物業股”軍團，目前10家還太少，也只是開始。”
而另一方面，“暫不上市派”，這是少數，核心以萬科、龍湖等為代表的房企，則提出不上市，而且目前為止，沒有任何上市計劃的安排。
比如萬科副總裁張旭就表示，萬科物業更加看重質量的發展，萬科物業目前沒有上市計劃，目標是做好客戶和粘性。而物業口碑不錯的龍湖物業，彼時龍湖掌舵人吳亞軍表示，“物業一旦上市，它跟地產接軌的彈性就將大打折扣。”。今天龍湖把物業作為集團四大航道生態中關鍵一環，是為了彼此協同增效，但反過來一旦物業上市之後，作為市場化、獨立的物業板塊就必須為了業績增長、報表、股價去突破和高度商業化，就會有所衝突。
顯然，上市居多，不上市則因為有集團自己的定位和邏輯，偏少數！
圖注：佳兆業物業執行董事、主席及總裁廖傳強
以剛上市的佳兆業物業為例，其執行董事、主席及總裁廖傳強表示：每個公司都有自己的不同定位和核心競爭力，而佳兆業在控股有眾多業務板塊，物業，只是第一個分離的板塊，未來陸續有更多的分拆行動。就物業管理而言，佳兆業也希望藉助上市，進一步打開品牌和資本兩大領域的影響力。
問題2：淨融資2.59億，到底少不少？
佳兆業此次淨融資2.59億港元，
對此，很多開發商噓噓，也就2個多億，半塊地都買不起。
其實這是一個“外行”的評價。
首先，行業屬性有差異。一個當下是十萬億級的天花板行業，一個暫時是幾千億甚至萬億不到的成長性行業 。幾個億，對開發商拿地動輒幾十億而言，的確不算多；但對物業公司幾個億，堪稱一筆鉅款！
其次，融資多少得與佳兆業物業的營收、毛利相對比，才看到規模與價值。其一，2015年到2017年，佳兆業物業每年的收入才4.78億、5.39億和6.69億；其二，近三年，毛利大概是1.65億、1.62億、2.04億，所以，此次佳兆業物業融資2.59億港元，已相當於經營1年的“利潤”收入。
其三，不要小看這幾個億，它完全可以收購好幾個物業公司100%股權。
今天的物業格局，可能1個億，或則幾千萬就可以收購100%股權。比如碧桂園6個月上市後，僅僅用6.83億就收購來自北京、上海、南昌、成都的5家大中型物管公司。
問題3：上市後大發展，物業蛋糕夠大嗎？
今天中國房地產正逐漸從增量市場進入存量市場，對持有型物業的運營、服務將成為房地產下一個超級戰場！
今天所謂的物業行業，本身是一個“存量加增量”的行業！事實上，無論當下13.7萬億的增量新房市場，還是6、7萬億的存量二手房市場的交易，未來增量和存量進入一個此消彼長的週期，但這對物業管理行業而言，無論增量還是存量，都是物業的“菜”，一個既有交易量20萬億的行業下的物業服務幾乎是恆定的。
全國物業管理基礎服務總盤子到底有多大？
根據中國指數研究院數據，預計到2020年，全國物業管理面積達到235億平米，僅僅全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。
但客觀說，1.2萬億隻是小錢，這只是物業大藍海最小的一個“圈”！
如果再畫一個更大的圈，未來中國社區物業天然攜帶中國中產乃至上產階級的巨大流量土壤和消費力，物業是近水樓臺先得月，即物業佔據中國社區巨大的流量入口、未來物業完全以服務業主為導向，開闢公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、社區服務平臺、電商入口、金融服務、社區出行、居家、美好生活等多類型、多種類的高頻、持久、海量收益，而且他們的毛利率遠高於基礎物業毛利率更大，顯然，這是一個巨大的“富礦”！
以2017年，中國住宅社區o2o市場規模達到3179億，年複合增長率高達73.8%，僅僅社區O2O一項，預計到2022年可達8468億。
老潘一句話總結就是——如果說基礎物業管理是個“千億級”蛋糕，那麼社區巨大流量下的增值服務，將是“萬億級”甚至十萬億級蛋糕。
當然，蛋糕夠大，還看是不是你的“菜”！
一個可能你會提及的問題是，社區O2O是不是偽命題？對此，佳兆業物業廖總表示：“物業公司只要在合理、合法基礎上為業主提供一個物美價廉、高性價比的服務，只要切實滿足社區業主出行、購物、便利消費、放心消費，那麼無論是否是O2O的互聯網方式，還是其他渠道和方式，都不是關鍵，核心還是要讓業主滿意，信任和主動消費，這才是關鍵。”
還有一個敏感話題，即物業管理，本身是服務行業，很多房企擔心上市後是否會導致服務品質、質量和口碑下降？最終反過來對地產開發母公司形成“負面”壓力。對這個認知，老潘並不認同，理由大概有2點：
其一、不能說因為是做服務業，就不能上市，全球海量服務企業上市；其二、反過來就房地產行業而言，沒利潤的好服務，是不可持續的，這不符合基本商業邏輯。因為一個老是靠開發商母公司輸血的服務，是不長久的，一旦未來地產開發走下坡路，那麼物業公司又該如何生存了？
所以，上市，自我造血，主動創造利潤和收入，是長遠之計！
問題4：物業這個行業，是“規模為王”麼？
沒有一定規模，別談上市！
某TOP10房企高管表示，並不是所有物業公司都能夠上市，一些小而美的物業公司就不具備上市條件，未來這個行業集中度在加速提升，小而美的物業公司基本很難做大，或者是成為被上市巨頭第一批收購的“優質對象”。
不過當下行業，的確企業太分散，雖然是服務業，但還是行業還是個“規模為王”的行業，規模太小，就沒話語權和行業影響力，資本市場也高度重視規模指標。
規模為王的邏輯在哪裡？其一，從物業基礎收入看，物業“在管面積”的規模與物業基礎收入大致成“正比例”，其二，未來為業主提供“增值服務”，衍生服務第二個大圈的服務，也高度依賴“管理規模”以及相應的“客戶數量”提升。
上市之前，佳兆業在管面積14%左右增長，上市之後相信，佳兆業物業在管面積會提速！
那麼，在當下，老潘接著提問，龍頭企業市佔率高不高呢？答案是“太低”！從全國來看，目前整個物業公司根據有關數據大約在7000億左右，按照目前領先的萬科物業45億，1年90億左右來看，不到2%的市佔率。
考慮到“好服務”相對於房地產開發“好產品”的地域性依賴要弱一些（地產開發行業，中國最大房企市佔率大約會到6%~8%左右），那麼如此看來，未來2020年1萬億規模時，最大的龍頭還會出現眾多破百億、甚至數百億的物業公司。
彼時，鬱亮也給了一個物業市值夢想：萬科物業前景可期，若上市，它的市值一定會大於萬科地產！
問題5：未來5年，物業公司如何洗牌？
佳兆業物業是一家中而美的物業公司，剛上市的2.59億怎麼花？
招股書上，總結一句話就是“大約70%用於收併購”！
具體而言，約50%將用於收購或投資其他在市場地位上與公司相當的物業管理公司；約20%將用於收購或投資從事物業管理相關業務的公司，如秩序維護、清潔、園藝及保養服務供應商；以及提供與公司互補的小區增值產品及服務的公司；
顯然，加大收併購，做大規模成為佳兆業上市融資後的第一目標！
未來這個行業規模為王，但在當下，有很多規模物業企業嗎？
答案是NO！
旭輝林中強調，今天的物業公司整體就好像10年前的中國房地產格局。
物業行業很大，但身在其中的物業企業個個體格還不大。
原因有三點：
首先，《2018中國物業服務價值創新研究報告》中表示，
中國物業行業整體還處於初步發展階段，另一方面，大型物業公司的規模、話語權和專業都佔優。截至2018上半年，我國上市物業企業達到104家。數量只佔全行業0.9%，而這些上市企業總營業規模佔比卻高達10%，管理規模近15%，人員管理效率比行業均值高7.6%！其次，行業開始呈現“強者恆強，大魚吃小魚”的集中效應，未來會加速！
短短3年，從2014年到2017年，百強管理面積均值從1600萬平米升到3000萬平米，百強份額從19.5%提升到32%以上。
從大公司來看，2014年到2017年，TOP10企業市場份額從4.37%迅速提升到11.06%，上升近三倍；
其三，未來5年，房企物業將進入一個併購的“爆發期”。一方面，大型房企TOP10往往都有自己的品牌物業公司，未來開發企業自身的銷售面積將加速集中；
另一方面，2018年上市物業1年就增加了5家，當搭上資本快車後，物業公司的併購潮將迅速加大，而此刻佳兆業物業上市，募集資金70%用於收併購，也是源於提前出手！問題6：物業上市，到底啥好處？
一個行業從起步期，到產品、服務、規模達到一定高度，或者資本平臺開始發揮力量的時候，往往進入一個資本力量比單一產品、服務口碑力量更能撬動企業規模發展的新階段。老潘相信，伴隨10家乃至更多大型品牌物業上市公司紛紛上市，未來5年，資本的力量，將取代服務口碑的力量，成為物業公司規模加速提升的手段！
今天，的確正進入一個“資本槓桿”的時代！
今天物業公司上市，雖是一把“雙刃劍”，但從整體來看，利大於弊，也是行業洗牌的大勢所趨。
今天，我們不能再小瞧物業公司了。今天一些拆分物業上市的房企，其物業板塊的市值已經遠遠超過其母公司房企板塊。
2014年彩生活的上市，就一舉超過花樣年地產的市值，無獨有偶的是，截至12月7日收盤，綠城中國市值131.2億元；而綠城服務市值178.3億元，遠超綠城地產市值。同時，在平均估值只有7到20倍左右的港股環境裡，港股物業公司的市盈率最高可達40倍，比如綠城服務市盈率高達38.39倍，才上市的佳兆業物業TTM市盈率21倍！同時，10家上市物業中，碧桂園服務市值最高，達到317億港元。
洗牌集中後，未來物業企業市值會更高！
不僅是大，物業上市後相對地產開發，更抗風險，抗調控。比如目前香港恆生指數下跌10%左右，但眾多物業公司卻在頹廢大盤中“逆市飄紅”，年初至今股價累計漲幅逾12%以上，最高達28%。
那麼，從中短期來看，上市對房企、對佳兆業物業到底有何價值了？
首先，融資還是有效的，在資金荒的時期，尤其在物業本身賺小錢，慢錢，細錢的行業屬性下，上市融資還是可觀的。
其次，在未來收併購浪潮、同行合作和資源整合中，佳兆業物業上市，有利於進一步提升佳兆業物業在行業內外的品牌知名度和可信任度，有助於快速業務擴張和更多優秀人才加盟，更有利於佳兆業物業走上規模化的“快車道”。
其三、物業進入併購加速期，此刻及未來資金需求大巨大，此時佳兆業主動上市，就能強化彈藥，在未來做大做強，最終在中國物業行業佔據一席之地。同時，部分資金可用於提升運營和內控的，提升佳兆業物業運營能力。
問題7：如何正確看待“依賴母公司”問題？
房企物業公司，一直和開發集團母公司關聯過大，導致10到30倍以上PE的大陸A股對物業公司不是太青睞。
但今天老潘要說的是，需要對關聯母公司佔比過大問題辯證看待。
其一，母公司大幅度業績擴張和交付，這本身對物業業績和收入強勢的補充，客觀而言，本就是好事，因為天生有資源，不用是浪費；
其二，關聯大，反過來則更要注重市場化的能力，而不是“拼爹”。比如上市後大多物業公司募集資金超一半都在用於規模擴張，同時提升自我經營和服務的能力，這就可以尋求通過收購擴張且獨自造血，逐漸擺脫對母公司的依賴。
佳兆業物業是有“先見之明”的。早在上市之前3年，佳兆業2015年就開始不斷髮力第三方市場，截止上市前，2018年上半年度第三方市場貢獻做到了23.5%！
上市之後，依賴度會更低，佳兆業物業表示，未來將進一步通過招投標、合資平臺、參控股、股權收購等方式第一步擴大第三方市場份額，實現收入多元化、以及高度市場化。
比如佳兆業物業就透露，未來戰略合作不是為了收購而收購，而是積極精選高質量的同行，展開併購合作。
比如日前佳兆業就拋出一個“橄欖枝”——歡迎在管建築面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度淨利潤率6%以上的公司洽談合作！
上市之後，除了規模增長外，還有更重要的是就增強市場化的能力！
問題8：佳兆業物業核心競爭力如何體現？
20倍的認購率，佳兆業物業，聽受全球投資者認可的，反過來，也表明了國際資本市場對佳兆業物業上市未來成長的強烈信心。
那麼，一個最核心的問題是，佳兆業物業到底有多大投資價值？或者佳兆業物業的核心競爭力是什麼？
對此，佳兆業物業廖傳強表示，核心競爭力和價值核心有四點：
其一，母公司穩健、高質量、中高速發展，為佳兆業物業提供強動力！
不是每個房企都有佳兆業1.5萬億土儲和即將來臨的千億規模。
截止2018年佳兆業銷售預計突破700億，而預期待結轉的銷售高達900億，更值得點讚的實力是，佳兆業坐擁1.5萬億土儲貨值，這將意味著未來很長一段時間，母公司的交付量將會為佳兆業物業提供巨大的管理面積和收入來源。
其二，城市能級高，項目底子好，服務品質高。
佳兆業物業所在的城市區域、項目質量和自身服務中高端品質，都相對同行更優質，更有高質量，為啥這麼說？
第一、目前佳兆業物業管埋項目地區約6成多來自蓄勢待發的粵港澳大灣區，且大部分在深圳區域（37%），約1.5成來自中國經濟最發達的長三角地區，佳兆業物業將坐擁母公司三大經濟圈特別是粵港澳大灣區的持續交付紅利。
這裡所有的用戶對物業服務提供的接受程度以及他願意支付的費用要好於其他區域。數據顯示，2017年按照營業收入測算，在粵港澳大灣區物業管理服務公司中排名第7。
第二、佳兆業物業專注服務於中高端物業，打造高質量的管理服務。
佳兆業對項目選擇是有嚴格挑選的，比如一定是非常優質的項目，比如一定是跟佳兆業氣質內涵所匹配的項目，比如一定是能夠做到協同，是有股東回報的項目。
第三、 佳兆業物業的毛利率相比於同等規模的物業公司較高，仍然保持30%以上的水平。為何如此？
首先，隨著三大經濟圈業務繼續擴展，未來所接管的項目單價新的定價是逐漸增高，這些經濟較發達的物業加上佳兆業的中高端服務品質，它的管理費定價本來就應該高於全國水平的；
其次針對謀求部分在管的，年限較長的，比如說5~8年以上項目謀求提價，主要是通過這樣兩種方式來提升佳兆業的單價水平！
基於此，未來佳兆業的管理費價格和利潤預期也會非常不錯。
其三、“非住宅物業”的獨特優勢和收入機會較多。
應該說，對比同行，佳兆業在非住宅物業方面相對領先！同時，非住宅物業在收益和毛利率上面是要高於住宅。
佳兆業從1999年開始，深入非住宅領域的物管更早，通過多年管理運營的體育場館、寫字樓、政府類的物業、工建類的物業、大配套類的物業，佳兆業物業已經在這個領域上積累了自己獨到的運營能力和品牌，而未來佳兆業物業依然會重點發展非住宅物業。
第一，在整個收入結構中，非住宅和住宅這兩大塊所提供的收入基本上各佔一半，即53%和47%，這意味著佳兆業所管理的項目大部分是住宅，但非住宅的單價很高，整體收入就提升到了47%！
雖然2018年上半年非住宅物業佔比是10%，但由於非住宅領域的單價面積很高，比如很多達到15元\平米的管理收費標準，因此佳兆業物業能夠通過小面積但高單價收入最終帶來非住宅營收整體貢獻高達47%的成績；
第二，在非住宅上面的競爭優勢也是比較耀眼佳兆業物業服務延伸至商用物業、體育館等其他非住宅物業。
截至2018年6月30日，佳兆業物業管理23個非住宅物業，服務延伸至商用物業、寫字樓、10多個表演場地和體育館、政府建築物、公共設施及工業園等其他非住宅物業，包括深圳世界大學生運動會體育中心及廣州中石化大廈等地標建築物，表明佳兆業物業服務維度和營運收益來源多元化，會收入更穩定多元且帶來新商機；
目前僅僅在體育場館領域，佳兆業目前手上就已經獲取了11個體育場館的物業管理，是目前最大的體育運營商之一；而為地標建築物進行的物業服務，證明佳兆業物業服務的品質有很高的段位和能力。
其四，收入結構多元化、規避了單一物業收入的侷限性。
首先，依託互聯網和大數據技術，佳兆業物業面向B端輸出智能解決方案服務，面向C端提升社區增值服務，構建閉環社區的循環價值鏈。比如從2015年開始接觸第三方以及佳兆業所提供的智能樓宇的智能化解決方案，除了跟佳兆業有戰略合作關係之外，還分別於金科、藍光、泰和等等全國知名B端房企簽署了智能化的解決方案服務，這一塊是佳兆業利潤的保障之一，毛利大概維持在26%左右，屬於行業中等偏上利潤水平；
其次，服務組合中，佳兆業涵蓋“物業管理服務、交付前及顧問服務、小區增值服務及智能解決方案服務”等四大服務領域，其中，前兩塊傳統核心業務即“物業管理服務+交付前的諮詢服務”在業績期內，持續穩定在80%以上。另外兩塊成長型號的業務，即“社區增值服務+智能解決方案服務”在2018年上半年度合計佔比17%，並且未來增長勢頭喜人。
顯然佳兆業物業4大收入來源，規避了單一物業基礎管理費的侷限性。
小結
如今，物業行業馬太效應會越來越顯著！
未來5年，物業公司將進入併購潮。
而今天以佳兆業為代表的“中而美”的物業公司，則在物業行業洗牌前戲，率先走出來，並立志成為未來物業世界的佼佼者之一！
END
專注地產50強之變
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