前段時間我們梳理了濟南城區以及郊區、衛星城等所有在售或者待售的別墅項目，寫了一篇《濟南XX個別墅項目，總有一款你買不起》，想做這樣一個買別墅的攻略，分享給大家，但是有些數據還有待調研，所以遲遲沒有發佈。今天先和大家分享關於別墅的另一些心得。
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人人都有別墅夢
這兩年，濟南房地產市場多了不少別墅項目，可謂百花齊放。這兩年，收入好一些的人，也多有買別墅的打算，畢竟，很多人都有過住別墅的夢想，尤其是在霧霾籠罩、高樓林立的城市。
多少人想和陶淵明一起，採菊東籬下，悠然見南山。沒有擁堵，沒有霧霾，沒有壓抑到窒息的高樓，有的是清新空氣，屋舍儼然，還有可以種菜的院子，溪水可以濯你纓也可以你吾足……閉上眼睛，就是一幅富春山居圖。
確實，說到別墅，我們很多人第一印象就是上面描繪的畫卷，在遠離都市喧囂的郊外，環境比較好，不是有山就是有水，還可能有山也有水，自然資源豐富，呼一口空氣都是鮮豔欲滴。別墅前還有個大大的院子，可以種花種草種白菜。這是我們對別墅最直接的最感性的認識。
也確實，很多郊外別墅就是這個樣子。但這樣的別墅多是作為第二居所而存在，有空閒的時候過去住住，多數時候，是空置在那裡，不知道主人下次的臨幸在什麼時候。
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城市別墅夢更美
為什麼大家對別墅的第一印象是郊外這種自然資源好的別墅呢？因為很多別墅就是這樣的，別墅的本義別業，別就是第二的意思，就是除第一居所外的另一套房子，這套房子往往就在郊外環境好的地方。
而城市發展到今天，市區土地資源更是稀缺，很少有地方能建別墅，那樣地塊的“性價比”太低了，只有建高層，才能建更多的房子。
後來又有“限墅令”，在城區能建別墅的地更是越來越少。而郊外則不同，郊外土地廣闊，土地沒那麼稀缺，可以拿來規劃低密度的別墅項目。所以，別墅，大都建在郊外，市區少見。
但是，少見，不代表沒有。也正因為少，所以物以稀為貴，賣的貴不說，還挺受歡迎。就拿我們濟南來說，我記得之前國華東方美郡的別墅就特別搶手，後來魯能漫山香墅的別墅，也特別受歡迎。還有近兩年推出的萬科海右府別墅，天齊奧東臻園別墅，因為是城市別墅，市場反響也不錯。
為什麼城市別墅備受歡迎？無外乎以下幾點。我想這幾點也是一些人在買別墅時重要的考量。
第一，城市別墅不離城市。這應該是最能有說服力的，很多人辛辛苦苦在城市打拼，為的是什麼，不就是在這個城市生活的更好一些嗎？不就是為了享受日益美好的城市生活嗎？而倘若離開了城市，其不是違背了奮鬥的初衷？城市的繁華、優質的教育、豐富的醫療資源，都將離你遠去。
如果展開了說就是，在郊外別墅，別說享受城市繁華了，就是買個蔬菜水果可能都不方便。更沒有好的學校，孩子上學也不便利。很多人說可以讓孩子在城市上學，週末去郊外別墅過週末，試想，現在孩子週末有幾個不上輔導班的，哪裡有空去郊外別墅過週末。更不用說醫療資源，不管老人還是孩子生病，如果你住在郊外別墅，需要多久才能到市區醫院呢。當然，誰都不希望生病，但誰不擔心萬一呢？所以，從這一點上來說，很多人更願選擇城市別墅。
第二，我們離不開城市，因為事業在城市，社會交際在城市。因為我們很多人，還沒有到退休頤養天年的時候，我們還得工作，還得交際。從郊外到市區，天天這樣上下班，你感覺你能受到的了嗎？有人說現在交通發達了，買別墅都有錢了，又不用上班打卡，其實買別墅的不都是老闆，很多公司中高層也會買別墅，再說了，現在的交通雖然發達，但也擁堵啊，不管從市區到郊外，還是從郊外到市區，哪裡不堵車？
當然，在城市裡更堵，但是畢竟距離近，不用堵在路上那麼多的時間。越是有錢人，越是注重時間成本。
第三，城市裡的別墅，是可以作為第一居所使用。正是因為以上兩點，城市裡的別墅，成了許多人的第一居所。買了這樣的別墅，不是放著空置，是可以切切實實享受每一天。當然，有人說大平層也很好，但是對比大平層，別墅沒有等電梯的煩惱，沒有生活在高樓中的煩惱，並且別墅也是有天有地有院子，所以很多人鍾情於城市別墅。
其實，我們上面也說到，城市的土地資源會越來越稀缺，尤其是別墅這種低密度的產品，在城市會更稀缺。
佔有稀缺的城市土地資源，又享受著城市的豐富配套，以低密度形態而存在的別墅產品，自然令人追捧。3
讓城市別墅不只是夢
也正是因為城市別墅的種種優勢，備受追捧，所以，一些樓盤，只要能做別墅，往往都會做一些別墅產品。當然，城市土地資源的稀缺，做大別墅因為總價過高，市場接受度低，所以一些項目儘可能做一些價格沒那麼高的經濟型別墅。
像前面提到的魯能漫山香墅，當年就做了一些疊拼產品，以低總價別墅打動客戶，市場反響就不錯。華潤城仰山2016年推出的140-200平米山居別墅，當時300多萬一套，也是備受市場歡迎。
而到現在，濟南低密度樓盤的一個趨勢就是，能做別墅的，一定要做一部分別墅產品，並且還都是小別墅，這樣在市場上可能更有競爭力，像萬科海右府，容積率2.0，也是做了高層+別墅的產品規劃。
（金地越秀·鳳鳴藝境 來源：濟南市規劃局網站）
今年7月份，金地和越秀在韓倉河拿的地，容積率1.5，據目前看到的規劃公示，金地也是將這個地塊做成了別墅+小高層的產品規劃。估計這也是出於對地塊和市場的考量，一是1.5的容積率，不但區域內最低，而且繞城高速以內都很少見，不做一些別墅產品有些遺憾；二是我們前面說到的城市別墅受歡迎這個潛在市場需求；三是地塊緊鄰10萬平濱河公園，可以說環境還不錯，屬於公園旁的別墅項目，在從下圖中我們也能看到。
據說也是出於市場鍾情於小別墅的考慮，也為了保證整個地塊的均好性，金地在這裡做的是疊拼別墅，面積從160—210平米，分上疊中疊下疊，對於很多疊拼別墅，院落往往是個遺憾，可喜的是，金地別墅無論哪種戶型，都能有一方院落，並且中疊和上疊，均可以實現專屬電梯入戶。在新中式建築大行其道的今天，金地採用的卻是頗有異域風情的褐石建築風格。在產品上，可以說可圈可點之處不少。
對於金地這個開發商可能有些人陌生，其實在房地產行業，之前就有
招保萬金四大龍頭房地產企業，而“理科生”金地的發展模式，低調務實，求準求穩，決定了在這個高週轉的時代，並沒有那麼搶眼。4
越來越少的城市別墅
雖然城市別墅現在越做越小，試圖能讓更多的客戶所接受。但毋庸置疑的是，城市裡能開發別墅的項目用地，越來越少，城市別墅也將是越來越稀缺。對於那些有著城市別墅夢的人，不能說不是一個小小的遺憾，還得加多少班，才能掙夠一套城市別墅的首付呢。
另外有對金地越秀·鳳鳴藝境別墅項目感興趣的，可以詳詢：0531-59619999，本文只是對這類別墅做簡單分析而已，限於篇幅，沒能對項目做詳細介紹。
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