新年伊始，房地產行業好戲連連，房企高層換血、收併購加速、融資回暖等折射出行業新氣象。近日，行業內再添重磅消息，曾被外界廣泛關注的中民投旗下董家渡項目股權歸屬問題，隨著綠地集團的正式接手宣告落幕，這也意味著，中民投與董家渡項目的五年情斷。
2月14日晚，綠地控股發佈公告稱，綠地地產集團以121億元的交易交易價格收購中民投及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權。
股權變更後，中民外灘股權結構為綠地地產集團持有50%，安信信託持有45%、上海外灘投資開發（集團）持有5%。
對此，有業內人士表示，作別昔日“地王”的中民投與接盤方之間的騰籠換鳥，看似無奈，實則也算共贏。
兩次股權變更
作為中民投成立僅3個月之後大手筆拿下的董家渡項目，是2014年上海當之無愧的總價地王，一度被外界給予高度關注和希冀，亦為中民投最優質的資產之一。然而，拿地後的51個月，圍繞董家渡項目的股權故事卻從未停歇。
公開資料顯示，2014年11月18日，中民投聯合國資背景的上海外灘投資開發（集團）有限公司、中民嘉業控制的上海佳渡置業，斥資248.5億元拿下了董家渡地王——13、15地塊，按照規劃，董家渡項目總建築面積113.9萬，總投資逾600億，計劃在2021年竣工。
董家渡項目的開發公司即中民外灘。初期，中民投持有中民外灘85%、上海佳渡置業持有10%、國資背景的上海外灘投資持有5%股權。
2017年，中民外灘迎來第一次股權變更：中民投將自己名下36%、旗下上海佳渡置業持有的9%（合計45%股權）轉讓給安信信託，中民投持股下降至49%，上海佳渡置業持股下降至1%。安信信託此後發行系列信託產品共募資240億以受讓這45%股權。
本次轉讓完成後，中民投及上海佳渡置業合計持有中民外灘股權由95%降至50%。
但在今年2月份，中民投再次陷入子公司股權被司法凍結的窘境，據瞭解，2月1日，中民投被上海金融法院列為被執行人，其持有的中民外灘49%股權，以及中民投直接持有的2%上海佳渡置業被凍結。中民投持有的中民置業大多數股權也被凍結。
緊接著，在同月還發生了另外一件事。工商資料顯示，2月13日，董家渡項目的開發公司中民外灘房地產開發有限公司（簡稱中民外灘）發生工商變更，中民投和中民投附屬公司上海佳渡置業均退出股東行列，取而代之的正是此前傳聞中的綠地地產集團。
在此背景下，中民投急拋上海絕版地塊資源不免引人遐想。對此，中民投總裁呂本獻給出的解釋是：“屬於戰略轉型的部署。可以這麼理解，中民投是資源整合者、平臺運營者，而不是產業經營者；作為投資集團，我們的屬性是發現價值、提升價值或實現價值。”
債務壓頂 斷臂求生？
2014年，這宗位於上海外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號地塊乍一登場便引賺足了市場眼球，不過，儘管前期呼聲高，實際競拍現場卻異常平靜，中民投聯合外灘投資、佳渡置業以僅高出底價0.2%的溢價率, 奪得這宗條件優越的“黃金地塊”，成為年度全國第二地王。
資料顯示，該地塊東至中山南路，南至規劃東江陰街，西至外倉橋街、南倉街，北至王家碼頭路（不包含中國人保財險大廈、董家渡天主教堂、董家渡路），定位為金融中心、金融平臺，而這正是中民投的優勢所在。彼時，業內人士在對董家渡地王的解讀時給予了極高期待，稱其承擔了上海外灘及黃浦區復興的重大使命。
按照此前計劃，董家渡項目將打造成上海全新城市地標，整體開發規劃將有別於陸家嘴原有的建築格局，為外灘金融聚集帶提供一處融合全球金融資源和休閒辦公一體化的場所。
就在董家渡地塊塵埃落定之際，該地塊所在的黃浦濱江板塊內住宅樓均價已突破8萬元/平方米，部分房源單價突破10萬元/平方米。因此，據當時分析人士推斷，中民投將開發的住宅項目必是豪宅類型。中民投董事長董文標曾野心勃勃地宣稱：三四年就能回本。
這片在地段上佔盡優勢，又頗具盈利想象空間的董家渡土地上，曾先後迎來眾多龍頭房企的垂涎，對於迫切佔據熱點城市一席之地的房企，如此核心的位置，早已成為“兵家必爭之地”。
如此來看，中民投此番拱手讓人令人唏噓，不過究其原因，其財務報表上的危機實則早就顯露端倪。
儘管目前中民投資產規模已達3000億元，實為不折不扣的民企航母，但自2014年成立開始，與中民投頻頻闊綽出手、狂飆突進相伴的，是債務規模的與日俱增。
據全景網統計，中民投債務規模由2014年的149億元激增至2018年的2328億元，4年時間負債增幅超14倍。截至2018年第三季度，中民投資產總規模3109億，淨資產781億，負債率74.9%，部分為併購形成的被動負債。2018年9月末，公司短期借款為398.45億元，其他應付款為214.11億元，一年內到期的非流動負債為429.76億元，面臨較大的短期償債壓力。
此外，中民投原定於1月29日到期的30億人民幣債券推遲3天——即2月1日償付，但中民投至今未公開說明這筆債券是否已償還，對此，目前較為明確的說法是，該債券已構成技術性違約。
受這筆未如期履約的債券影響，年後首個交易日，中民投旗下公司債“17中民G1”開盤大跌，此後一挫再挫，創上市以來最低價，兩度遭上交所臨時停牌。當日，“17中民G1”報收36.65元，跌幅27.85%，較票面價格跌逾60%。
中民投斷臂求生，艱難轉型背後，正是意欲擺脫現有財務僵局的迫切需求。合碩機構首席分析師郭毅認為，董家渡項目的體量與產品業態已經對中民投的開發能力形成壓力，尤其是在企業存在資金流動性危機的情況下，這筆交易能夠使得中民投實現大筆資金回籠，中民投與綠地間的騰籠換鳥看似無奈，實則也算共贏。
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