本文是廣州淘房志踩盤評級：第十三篇
撰文 |米叔
近兩年，作為廣州最熱版塊之一的新塘，隨著規劃交通的不斷利好，這個片區已成為剛需主戰場
據瞭解新塘目前常住人口約63萬，已經佔整個增城一半，另外開發商拿地熱情也高漲，2017年廣州地鐵131.55億元總價拿下廣州有史以來第二貴地快，扣除公建後綜合樓面價1.6萬/㎡。樓面價15000元/㎡，當時業內人士紛紛預測這個地價水平下，未來的售價無疑要刺破3萬/㎡。
近日，米叔踩盤瞭解到，這個後來與越秀合作，併成立了“品秀”品牌，已於去年12月份開盤，令人驚喜的是，首期售價僅2字頭，比之前放風價低了很多； 另外聽說光是建造售樓部就花了6000萬，不久前還引來萬人參觀。
品秀星圖可以說集萬千優勢於一身，現場銷售還稱開盤3個月已經漲了3000元/㎡，但是聽說銷售情況並不是很理想，不少購房者反映一期位置太靠近馬路跟地鐵會很嘈雜，包括自身引進的教育資源也還未確定。
那麼這個地鐵上蓋，城中村裡的豪宅，到底值得買嗎？
近新塘中心，城中村大盤
地段評級：三星
（售樓部）
近年來，售樓部承擔了一個很重要的任務：印象分，比如品秀星圖這種花重金打造的售樓部，確實給人一種驚豔的感覺，看房過程也很舒適，不過覺得還是挺浪費的。
品秀星圖位於地鐵13號線官湖站B出口上蓋，是越秀地產與廣州地鐵聯手打造，周邊除了官湖村和錦繡天倫是居民區，其他都是是一些廢舊工廠和倉庫，周邊的環境還有待改善。
（周邊實景圖）
總建築面積約130萬㎡，佔地面積約41萬㎡，容積率2.71，綠化率30.8%。包含普通住宅、複式、別墅等多種產品形態，總戶數7000戶，樓棟總61棟，假設按三口之家計算，未來的居住人口至少會有2萬人，算是官湖板塊裡的大盤，目前實際樓體也已經蓋起來。
新塘原本是籍籍無名的工業鎮，地理位置既不靠增城主城，也不靠廣州城區， 但是廣州東部交通樞紐中心的概念一提出，就猶如醜小鴨變白天鵝。
項目地段確實還不錯，離增城核心區也很近，但是小區關上門是個現代化小區，走到小區外，卻是滿滿的鄉鎮既視感。
地鐵上蓋，未來30分鐘可達珠江新城
交通評級：四星
項目位於地鐵13號線官湖站b出口旁，一出地鐵口就是銷售中心，可以看到有段距離但並不遠，
目測從小區步行應該10分鐘內能到地鐵口，一個半小時就能到市中心。
地鐵13號線一期已經通車一年，二期也正在建設中，這條線貫穿廣州白雲、荔灣、越秀、天河、黃埔五個區，預計2022年通車，過幾年大家可以直接坐13號線去天河、荔灣上班，不用全部在魚珠換乘5號線。
另外銷售稱還規劃有一條23號線，不過米叔瞭解到還並未納入《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃（2017-2023年）》，最快也得要到2023年才申請報批，而且具體走向還未明確。
項目樓下就是公交接駁站，去到增城各個區域都挺方便，另外自駕的話大概40分鐘就能到市中心。
整體交通還比較完善，13號線二期開通預計30分鐘可達珠江新城，未來沿線上班的時間也會縮短，23號線可以暫時忽略。
自帶商業體+學校，3公里內滿足基本生活所需
配套評級：二星
品秀星圖在配套方面還是很弱，主要原因是因為該區域周邊還是村落狀態，官湖村雖然目前正在推進改進，但整體面貌煥然一新還需要些時日，日常生活買菜要去村裡的農貿市場，或者就是1站地鐵到大潤發，購物體驗很差。
（凱達爾國際廣場）
距離3公里的新塘站商業會比較繁華，未來凱達爾樞紐國際廣場建成後，購物選擇和舒適度或許會有一個提升，新塘萬達廣場也已經開業，永旺夢樂城和廣州合生匯也正在建設中，另外小區也有自帶商業。
醫療方面，目前僅有的增城首家三甲醫院—南方醫科增城分院已開業。雖然只有3公里，但是醫院周邊現在暫時沒有通地鐵。
品秀星圖沙盤圖
銷售向我們介紹，項目建成後，會落成18班幼兒園，42班小學，21班初中，但是具體的學校還未明確，關於學校的師資力量怎麼樣，還不能下定論。
除此之外，項目周邊還有增城區實驗中學、章陂小學、官湖學校等教育資源。
廣州東進發展政策，在產業和基建方面，對新塘有一定傾斜，不過想要改變新塘的風貌，還需要一定時間。另外，這裡的教育、醫療等配套資源，還需要沉澱。
戶型方正實用，樓棟位置不佳
戶型評級：三星
據瞭解，品秀·星圖目前在售1/2棟建面85-106㎡三房，雖然這2棟靠馬路，但也更靠近地鐵站，有失有得，特別是1棟，又是咽喉位、又是高架、又是公交總站，其實還是很吵的，項目預計2020年底交房，
戶型有85㎡兩房一衛，109㎡三房兩衛、樣板間就在營銷中心裡面，沒有做小戶型，只有兩個大戶型可以看。
下面米叔說一下看完樣板房的幾點感受：
1、109平3房戶型方正實用，沒什麼浪費面積，不過在展示中心裡面的樣板房難免會跟實體樓有差異。
2、另外121平4房戶型南北通透，橫廳設計，稍稍會有一些浪費面積。
3、戶型實用率達到8.3成，動靜分區明顯，實用性很強。
（戶型圖）
（樣板間）
109平陽臺長達7.5米，非常寬敞。
三個月上漲3000元/㎡！二期大戶型可能破3萬？
價格評級：三星
目前1/2棟均價為25000-28000元/㎡，現場也有推出部分特價房源，銷售稱：我們這開盤3個月已經漲了3000，過段時間可能還要調價。後期將推140平四房大戶型，預計價格為2.7-3萬/平，具體推新時間未定。
目前官湖版塊只有2個新盤在售，另一個是富雅都市華庭，均價1.8萬比品秀要底很多，但是兩者沒什麼可比性。
周邊一些新房價格2.3萬左右，最貴的已經去到3.5萬，不過就地段跟品牌而言品秀這個價格還是有一定的優勢。
（來源貝殼找房）
價格確實很剛需！主要一期樓棟位置很難受
綜合評級：三星
1、剛需偏改善盤定位，大戶型居多，對於剛需而言門檻還是有點高，另外對於改善型住家來說，會考慮的方面會更多，比如周邊環境，配套方面。
2，這個建面130萬平的綜合體，各方面規劃還算不錯，但是一期位置太靠路邊，咽喉位，也是位置較差的幾棟。北向都是望近處或遠處的高架橋和快速路，未來居住難免會受到噪音影響。
3、項目對比周邊性價比確實很高，產品也做得不錯，
還有地段等優勢未來還是有很大的潛力。閱讀更多 廣州淘房志 的文章
