近期，位於城東的東安湖版塊頻頻傳來新消息（PS:按照最新規劃，原皇冠湖已更名為東安湖，為敘述統一，本文暫均以東安湖代稱）：
3月31日下午，成都市政府與華潤集團在成都簽署東安湖體育中心主體育場投資建設合作協議；4月4日，成都規劃和自然資源公眾平臺發佈公告，龍泉驛區皇冠湖（即東安湖）單元轉龍片區局部用地控規修改，調整後該片區體育用地面積增加約390畝；房地產市場及項目方面，區域內的全新項目——電建洺悅御府將於近期首次拿證，推出其超低能耗全洋房產品，區域供應開始加量；
說到電建洺悅御府，不得不提到2017年12月的那場土拍。彼時，電建地產以總價18億元將東安湖版塊的152畝住兼商地塊收入囊中，成交樓面價高達9000元/㎡，突破區域地價天花板，一時轟動成都樓市，其中也不乏質疑聲：東安湖版塊土地價值、區域價值與高企的地價能否相互匹配？電建地產以如此高的地價拿地，是不是太冒險？
市場的檢驗還在進行，但有一點毋庸置疑：當時更多人沒有預料到，從那一場土拍往後的一年多，東安湖版塊已經站上成都樓市發展的新風口……
大運會東風來 “東進”區域開啟價值裂變？
東安湖最大的轉折發生於2018年10月，華潤以32億拿地+27億配建包攬東安湖旁的532畝地，配建中赫然在列的東安湖體育中心也成功將東安湖版塊送上了樓市頭條。
△體育中心規劃效果圖（部分）/圖片來源於龍泉驛區規劃管理局
隨後，《皇冠湖（東安湖）城市中心城市設計》出爐，“一區三軸六片”為骨架的城市核心區域成型；東安湖城市中央公園、東安湖水庫啟動招標採購，預計將於近期開工……一大波利好接踵而至。
更重磅的消息還在後面：2021年世界大運會主辦權落地成都，東安湖體育中心被確定為大運會主場館，“體育產業”“體育經濟”“體育效應”開始在各大朋友圈擴散、發酵。大眾的目光也開始聚焦於大型國際賽事的舉辦對提升城市品質、重塑城市形態、更新城市配套、拉動經濟增長帶來的不可忽視作用。
體育經濟將給城市帶來怎樣的變革？銳理君也從其它城市找了部分對標範例：
- 舉辦過大運會的深圳龍崗區，藉由國際賽事契機從尚待開發的土地，迅速發展為珠三角一體化發展中的重要戰略區域；有數據顯示，籌辦、舉辦和會後五年龍崗區GDP年均增長速度保持在15％+。曾舉辦過全運會等大型賽事的廣州天河體育中心，多年來交通等各項配套建設持續發力，助推天河區誕生出城市新興CBD。
- 因2008年北京奧運會而生的鳥巢，則帶動版塊成為北京乃至全國新興的體育文化藝術中心，亞奧版塊周邊的房價更是十年翻了5倍。
- 在國外，同樣有著奧運會經歷的英國斯特拉福德區（Stratford），也憑藉“倫敦碗”從默默無聞的小鎮成長為倫敦極具活力的科教文化和中央商務新城。
東安湖城市中心的整體打造和大運會帶來的新機遇，正在給區域帶來一次全新的價值裂變，最顯性的將體現在三個方面：
- 區域城市能級大幅提升
在打造世界賽事名城的背景下，東安湖版塊將依託體育產業、體育文化等實現經濟轉型，催生消費虹吸效應，影響力與實力同步躍進。
- 區域城市配套加速呈現
如龍泉驛區明確提出將加強醫療教育等公共服務設施建設，並將大力拓展軌道交通，更新公共交通硬件設施等；東安湖體育中心本身就是集文化、商業、體育和旅遊為一體的城市功能綜合體。
- 城市地標效應逐漸彰顯
經過大運會洗禮的東安湖體育中心或成為成都又一個新興地標，並與高新東區的天府奧體中心形成聯動效應，塑造區域與城市新名片，發揮地標形象、經濟、文化等多維度價值。
從資源看市場 東安湖版塊有多少溢價支撐？
城市體育中心落地疊加大運會契機，無疑是東安湖版塊蛻變的重大引擎，而基於“地利”釋放的三重價值利好，正在成為東安湖版塊實現新一輪溢價的基礎。
佔據“東進”門戶
政策規劃紅利奠定溢價基礎
若稍加留意就會發現，成都“東進”總體規劃範圍涵蓋金堂縣、簡陽市全域、龍泉驛區車城大道以東區域以及青白江區、天府新區直管區位於龍泉山森林公園範圍內的區域；而車城大道正是東安湖版塊核心交通要道。在成都“東進”路上，東安湖版塊是名副其實的門戶，佔據中心城區與未來新城的樞紐位置。
並且，新版“東進”規劃為“ 一帶四軸、一極五片 ”，其中“四軸”之一即為東西城市軸線。城市軸線往往是一座城市的交通大動脈，既能改善城市交通，也將串聯起行政、商業、商務、居住、文化等功能。成都天府大道就是明顯的例證。
作為東西軸線上重要的組成部分，東安湖版塊已經加載了充足的條件衝刺新興的高品質住區：一方面是龍泉驛城市中心的高站位，另一方面是稟賦良好的生態資源帶來加分。
晉升龍泉驛城市CBD
能級提升夯實區域溢價能力
2017年11月《成都市龍泉驛區分區詳細規劃（2017-2035年）》（徵求意見稿）出爐，龍泉驛將優化形成“一山一芯聯三片”的空間結構，其中，“一芯”即中央生態活力芯，就包括東安湖片區。按照規劃，東安湖中心重點佈局商務、金融、科創等重要生產性服務功能和文化、體育、教育等重大公共服務設施。這意味著，未來東安湖片區將有望成為龍泉驛全新的城市中心。
△“一山一芯聯三片”結構示意圖/圖片來源於網絡
從銳理君實地探訪發現看，東安湖版塊南側已開發成熟，生活氛圍濃厚，城市中心氣質隱約可見。當然，其中貫穿區域腹地的地鐵2號線開通運營功不可沒。
△雖然是工作日期間，新城吾悅廣場內仍有不小的人流量
坐擁約3200畝東安湖公園
生態資源富集延展溢價寬度
實際上，東進與城市CBD規劃之外，東安湖版塊的生態資源同樣令其他區域“眼饞”。不提穿流而過的東風渠，擬開挖的東安湖與規劃佔地約3200畝的東安湖公園已讓眾多區域難以匹敵。
△東安湖（原皇冠湖）區位示意圖/圖片來源於網絡
江、河、湖、公園等生態資源向來是房地產開發的價值利器，在成都，因湖而發跡的版塊並非個例，早有錦城湖、東湖，近有怡心湖、興隆湖等。
- 2013年，佔地面積2400畝的錦城湖對外開放，短短几年便晉升為成都新興高端居住版塊，如今錦城湖周邊項目的二手房最新均價保持在30000元/㎡左右；
- 憑藉產城湖一體規劃爆發的怡心湖版塊，近兩年便聚集中國鐵建、中海、綠城、金地等品牌房企，目前房價已在2萬左右徘徊。
樓面價四年漲4倍 東安湖版塊不斷挑戰極限
房地產開發最終的落腳點仍然是“人”，因此在衡量一個區域的市場潛力時，充足的需求支撐是重要標尺。數據顯示，2016年至今，東安湖版塊住宅供不應求是主基調，2017年之後，版塊內部供應呈現斷崖式下跌，與此同時，價格實現翻漲。
供應存在“缺口”，需求卻有增無減：
- 作為未來的區域城市中心，東安湖版塊能對龍泉驛區地緣性客戶產生巨大的吸附能力；
- 東安湖版塊將是幾公里外國家級經開區產業人口需求最有力的承接區；
- 過去幾年東安湖版塊商品住宅產品面積段集中在70-110㎡之間，隨著家庭結構與需求改變，換房需求也在不斷累積。
△過去幾年東安湖版塊剛改產品為絕對主力
土地供應空間是決定版塊發展潛力的另一核心要素。目前東安湖版塊擁有大面積待開發土地，未來機會很大，獲益的自然是各大房企。現階段，電建地產、中國鐵建、新希望、北大資源、華潤、綠地、新城、首創等一眾品牌房企紛紛在此“大展拳腳”，而房企的動作與投資方向也是一種信號，地價變化是最為直觀的體現：
2015年綠地拿下皇冠湖壹號用地，彼時拿地成交樓面地價為2000元/㎡；
2017年1月北大資源落子，拿地成交樓面價6400元/㎡；
2017年12月中國電建以9000元/㎡的樓面地價在此進行佈局；
2018年華潤鯨吞532畝土地，有計算顯示，在產業與城市運營的要求下，拿地樓面價成本也差不多在8字頭左右。
這之中，北大資源紫境東來已於去年入市，從去化情況看，市場對於東安湖板塊價值的認可度已經非常高。
巨大的土地供應潛力與土地價值的走高，以及源源不斷的購房需求，為東安湖版塊房地產市場創造出巨大的溢價空間，吸引著市場各方的審視與關注。
城市生長，開發重心逐漸外移是必然趨勢，規劃是最顯性的風向標，東進紅利“搭檔”龍泉驛CBD城市規劃，東安湖版塊在近兩年裡站上了高起點；如今隨著大運會吹來東風，體育中心拔地而起，東安湖公園等資源陸續加載，東安湖板塊無疑迎來了最好的行情。
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