商業項目集合形成商圈，商圈內包含商業項目。在商圈和商業項目如此相輔相成的環境下，共享商圈甚至共享同個地鐵站的項目往往由於距離過近而受到大量的比較。而這種情況，在二三線城市尤其突出。
對於山東市場來說，由於商業地產發展起步較晚，商圈現階段趨於模仿性質的商業項目較多，很容易在同個商圈內產生多個定位相似、品牌引進相似的商業項目，雖然在目標客群方面有些差距，但在大環境中，依然有著較大的競爭性。
2018年山東一大批項目落地，其中較多集中在除了濟南、青島兩地的三四線城市中。而在山東三四線城市的商業發展中，由於大型商圈數量少，商業發展集中，新舊商業項目的競爭越來越大，面對商圈內有限的客流資源，新項目來勢洶洶，通過優越的商圈位置、合理的業態配比建築佈局，眾多全新品牌來提高自身的知名度，而老項目則利用長久的口碑和積極的轉型，借用強大的商業運營團隊和資源，以此來應對新商業項目的衝擊。
贏商網將通過幾個城市中大型商圈中，一街之隔的新項目和成熟項目的對比，來探究山東那些知名商圈的發展。
三家項目面對面，歷史悠久發展緩慢的青島老商圈
提起青島市北區，較為大型並且有著多個知名項目的商圈，莫過於青島中央商務區，這個作為是市北區2005年獲批動工建設的一片集“一心、三軸、一帶、兩區”於一體的綜合性商務中心，位於青島市區中部，西起山東路,東至福州路，南起延吉路，北至遼源路，屬於青島老城區改造發展起來的新型商圈。
經過十幾年的開發建設，中央商務區已經成為擁有商務核心區達1平方公里、50棟總建築面積達500萬平方米商務樓宇、海拔295米青島市已建成最高建築物、總部聚集、稅收過億元樓宇達7個的商業商務核心區域。目前，有超過30座寫字樓在其範圍內，加之市北區政府也在商圈內部，可以說，市北區CBD是市北當之無愧的中心地帶。
但是，和鱗次櫛比的寫字樓辦公樓不同的是，這個中心地帶的商業項目，多年以來一直髮展緩慢。2017年之前商圈中心僅有CBD萬達廣場一家獨大，直到2017年卓越大融城才緊鄰萬達落戶。而商圈的發展也在2018年利群諾德廣場開業後，才有了進一步的發展。如今三家項目一街之隔，共用同一個地鐵站，發展卻對比鮮明。
從上世紀七八十年代村落，到如今商圈核心，市北CBD的發展，可以看成市北商業的發展。不過，根據市區規劃，CBD商圈的發展，目前也不僅僅集中在商業上，寫字樓和產業集群才是最為重要的發展方向。這也造成了CBD商圈內部商業項目的獨特商業發展趨勢。商圈內部萬達廣場、卓越大融城和利群諾德廣場等項目所引進的品牌和業態，也都集中在餐飲和中檔零售，兒童業態相較於其他商圈則較少。除了大型的綜合體，安泰廣場等小型街區式商業項目也集中引進餐飲業態。
不過，相較於香港中路商圈的飯華，嶗山商圈的活力，市北CBD顯然人氣更為冷清。無論是已經處於迫切轉型期的CBD萬達廣場還是開業不久全力調整的大融城，還是自從開業就冷冷清清的安泰廣場，都不能帶領商圈完成華麗轉身。2018年新開業的利群諾德廣場，雖然目標客群的不同，但在一定程度給商圈帶來了些許人氣。
如今面對青島的商業發展速度，市北CBD也開始從硬件方面進行了擴展。2018年的道路改造和如今多個地鐵的鏈接，未來CBD的發展在短時間內會有極大的改變。
商圈定位：作為青島五大核心商圈，市北區的商業中心，市北CBD商圈目前發展開始有了更多樣的調整，商圈內的項目也開始在整個青島商業變動的衝擊下有了更多的改變。商圈開始結合產城融合頂層設計思路，打造“三大產業方向＋四大新型業態”的產業定位，也讓市北CBD有了更多樣的選擇和進步。
卓越大融城：卓越品牌北方首個項目
項目小檔案：卓越開業於2017年11月份，項目總建面超7．5萬平米，地下一層，地上四層，涵蓋精品超市、休閒餐飲、時尚名品、潮流服飾、運動健身、美食花園、奢華影院等業態，目標客群商圈白領和周邊居民打造創新型體驗式商務購物中心。也是卓越品牌在北方打造的首個商業綜合體
品牌業態：卓越大融城餐飲業態佔比最高。開業之初曾達到43％、匯聚了眾多餐飲品牌，辣府、烏蘇集市、awfully chocolate、美食花園等等，負一層為有青島首個全球進口商品精品超市——G－super、休閒娛樂方面，除了有影城和健身中心，還有白海豚照相館、酷樂潮玩樂賣場、真人CS體驗館、創意DIY體驗館、霍亨索倫寵物王國、大融城服飾百貨佔比不多，但彙集了SNIDEL、百家好、ochirly、太平鳥、寺庫、Boy London、阿迪達斯等眾多男女裝精品和運動潮牌，還有鞋包、彩妝、手錶、眼鏡店，以及屈臣氏等品牌生活館。目前一樓青島免稅商店正在裝修，預計將今年開業。
項目分析：卓越大融城是CBD商圈核心商業項目之一，開業如今不足兩年，由於背靠眾多寫字樓，大融城的餐飲業態佔比極高。一樓和美食花園和四五樓的餐飲品牌最為集中。不過，開業一年多來，大融城在商圈中的引流作用並不高。如今大融城的一樓一些中檔零售品牌已經撤出，目前青島免稅店即將入駐開業。
利群諾德廣場：利群成熟的購物中心
項目小檔案：利群·諾德廣場開業與2018年8月份，是利群集團在市北區打造的又一商業綜合體，項目總經營面積超過5萬平方米，商業體量並不大，但集合了零售、餐飲、娛樂、配套服務四大業態，共計130餘個品牌，並引進眾多特色商戶，滿足各年齡層顧客的消費需求，並提供特色消費體驗。
品牌業態：利群·諾德廣場各業態均配置了品牌主力店，引進首次進駐島城的麥檬、1WOR、Brookstone(博克斯通)等品牌，而西西弗書店、VICUTU、Clarks(其樂)、mothercare、FILA KIDS、中和休閒等品牌則是首次入駐CBD商圈。此外，利群集團旗下擁有自主知識產權的原創IP類大型室內兒童遊樂園——獨角獸尼爾夢樂園也是利群諾德廣場的一大亮點。餐飲板塊彙集了東來順、佰燒海鮮自助、隆喜元、呂氏光速廚房等30餘家餐飲品牌，涵蓋火鍋、自助、韓國料理、日式簡餐、牛蛙烤魚及青島菜系、東北菜系等，能滿足不同客群的需求。
項目分析：利群集團在青島本地的影響力幾乎是最高級別，諾德廣場開業後，極大的刺激了CBD商圈的發展，所吸引來的客流在一定程度上讓CBD的商業活躍起來。作為新開業在市北區佈局的購物中心，和金鼎廣場相比，諾德廣場百貨的特質已經幾乎看不見，配合商圈內的客群特質，餐飲業態佔比更大，輕餐飲也被引入，體驗式購物在業態也成為商場主力品牌。
閱讀更多 贏商網 的文章
