农历三月已至，成都无论是城市还是楼市，都渐渐有了暖意。
在上周五，城东青龙湖畔中海御湖世家开盘，预售均价从首开的19960元/平方米，来到了28000元/平方米。而在本月初，位于三圣乡板块的首创娇子台小区，最高清水单价更是来到了3万元/平方米。
由高地价支撑起高单价
据智库君统计，2019年元旦以来，成都房价在3万元/平方米以上的项目就有5个：首创娇子1号、金茂府、北辰香麓、东原印长江，以及金科博翠府。
最高价过3万元/平方米的项目，数据来源成都房协
金科博翠府与金茂府皆是位于武侯新城内，最新批次的预售均价分别为27700元/平方米和29950元/平方米，最高单价均是达到30000元/平方米。
武侯新城作为开发商口中的“豪宅新聚落”，项目单价很“豪宅”，土地价格也不“亲民”。
2018年1月的一场土拍中，金科夺得博翠府48.8亩宗地，成交楼面价13600元/平方米。在那之前，2017年4月，金茂以17160元/平方米的楼面价入局武侯新城，与首开地产联合打造金茂府项目，该块土地价格为成都土拍历史上的第二高。
成都土拍历史上的“地王”，是东原印长江所在地块。2017年4月6日，东原以17200元/平方米的楼面价，拍下武侯区红牌楼地块，刷新成都土拍历史记录。自去年10月底的首推至今，东原印长江已经开盘三次，首开最低价约19500元/平方米，最新一批次的最高单价直达3万元/平方米。
区域价值加持下的高单价
拿地成本高昂，金科博翠府、金茂府和东原印长江开出高单价也在意料之内了。正如业内人士所说：“就算开到3万，很多也是亏本在卖。”
不同于以上项目的土地高成本，首创娇子1号土地因为拿地时间较早，楼面价也较低，从这一方面来看，开出近40000元/平方米的单价，似乎并无道理。究其原因，联排别墅的物业类型是一方面，区域价值则是一方面。
2015年1月12日土拍，锦江区娇子立交143亩地块登上拍卖台，最终首创以5420元/平方米的楼面价，打败中海、保利、中铁建等8家品牌房企，将该地块收入囊中。
首创娇子1号地块位于成都锦江区三圣乡板块，紧邻南三环娇子立交。4月1日开盘的联排别墅产品，价格段在30000-39999元/平方米。据了解，该项目早在两年前，价格就已达到4万：2017年6月，首创娇子1号别墅开盘，价格为37000-40000元/平方米。
能与首创娇子1号放在同一语境下的项目，就是北辰香麓。北辰香麓位于高新区大源板块，地块同样是在2015年竞得，成交楼面价为6400元/平方米，略高于首创娇子1号。该项目最新一批次开盘价格为24000-30200元/平方米。
新房市场回暖
事实上，成都新房市场回暖的趋势早已可见端倪。
2019年元旦以来，大成都范围内，共发预售证163张。据智库君不完全统计，最高单价达到20000元/平方米的项目共20个。这其中，位于主城区的项目共15个，均价约为24163.3元/平方米。近郊范围内的项目共5个，均价约为22733.4元/平方米。
最高单价过2万元/平方米的项目，数据来源成都房协
从房价上看，2019年1月，大成都范围内的新房均价约10233.98元/平方米。2月均价约14909.86元/平方米，环比上涨45.69%。3月均价约14418.68元/平方米，环比下跌3.29%，但与1月相比，价格上涨了40.89%。
从摇号数据看，2019年1月，大成都范围内供应住宅共20500套，摇号18292套，去化率约89.23%。2月供应房源4583套，环比下跌77.64%，摇号2509套，环比下跌86.28%，去化率为54.75%，下跌了34.48%。3月份，大成都范围内预售房源10421套，环比上涨127.38%，去化9613套，环比上涨283.14%，去化率约92.25%，与2月甚至1月相比，皆是有所提高。
2019年第一季度新房供销情况
房价“剪刀差”缩小
与新房市场的回暖趋势类似，自去年底以来，成都二手房市场就被看涨。单从成交量上看，3月，成都二手房共成交11892套，环比上涨了137%。
其原因，二手房市场传统意义上的“金三银四”算一个，另一个重要原因则是，自去年“5·15”新政颁布以来，成都二手房市场经历了长达半年的低迷期，二手房东们开始主动降价卖房，这就吸引了一部分新房意向顾客，回流至二手房市场。
从房价上看，据链家网数据，全成都范围内，二手房挂牌价的最低点为去年12月，挂牌均价为15511元/平方米。值得注意的是，二手房的实际成交价格，通常会低于或等于挂牌均价。
经历了12月的触底之后，连续四个月，成都二手房的挂牌均价，整体上呈上涨趋势。分区域来看，主城区除天府新区外，其余区域二手房价皆是有所上涨。在这其中，高新区涨幅最大，今年3月相比去年12月，挂牌均价上涨830元/平方米。近郊则是除龙泉驿区与温江区外，其余行政区二手房价皆是有所下滑。
成都十三区各月二手房挂牌价一览，数据来源链家网
即便如此，与去年5月份相比，成都二手房价仍旧处于低点。大成都范围内，3月份二手房挂牌均价相比去年5月跌了2306元/平方米，主城区跌幅最大的是青羊区，单价下降了2650元/平方米。
结合新房价格来看，自成都限购以来，新房与二手房略显夸张的剪刀差已经逐渐减小，“5·15”新政前的“病态”市场，也已经回归理性，在这其中，二圈层的表现最为明显。
在最后，智库君想引用《无间道》中的一句台词：“以前我没得选择，现在我只想做一个好人。”
当剪刀差被缩小，新房与二手房的价格“藩篱”逐渐被打破，此时若是再被问起“新房和二手房，你选哪个”的时候，我们作出符合自身需求的选择，相比才会更加容易。
（《2019年以来，成都新房开盘详情（不完全统计）》完整表格，请点击“阅读原文”查看，更多资料请智库君的后续更新，有任何纰漏请在稿件下留言评论）
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