截至18日已披露年報的上市房企中有24家銷售額超千億元,其中10家為首次晉級
2018年被業內稱為房地產行業的“小年”,也是萬科高喊“活下去”的一年,但從年報披露的各項指標來看,上市房企2018年依然活得精彩。
截至4月18日,有24家2018年度合同銷售金額超過1000億元的上市房企披露了2018年年報,房企業績整體表現亮麗,其中10家房企年度合同銷售額首超千億元,它們的土地儲備總額高達4.08億平方米,略高於萬科與融創土地儲備之和。銷售金額同比增速居前的新晉千億小夥伴中國金茂、陽光城、金科股份等房企顯現出行業黑馬的影子。
上市房企業績亮麗
整體看,做大規模依然是房企在當下保持競爭力的不二選擇,尤其以500億元衝刺1000億元、1000億元衝刺2000億元這兩個梯隊的房企表現得更加突出。此外,財務指標的持續優化為房企進一步做大做強打開了新的空間。
24家上市房企2018年實現合同銷售金額共計5.39萬億元,較2017年有大幅增長。行業前三強房企萬科、恆大、碧桂園在規模上繼續領先,分別躍過6000億元、5500億元、5000億元大關。融創、保利突破4000億元穩居前五。在新城控股站上2000億元的帶動下,華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、陽光城等一眾追趕者也完成了各自的華麗轉身。
財務指標方面,24家房企的毛利率普遍在25%至40%之間,華潤置地2018年全年的綜合毛利率為43.4%,較上年同期提升3.2個百分點,其中開發物業毛利率由2017年的39.7%提升至2018年的42.9%。金科股份、融信中國、中國金茂三家2018年的毛利率均較2017年同期提升超過6個百分點。
房地產是資金密集型行業,負債率並不是越低越好,過低的負債將會降低企業發展的速度。在淨負債率指標上,24家房企的淨負債率主要介於30%至150%,且絕大部分房企在該項指標上都有顯著的優化。比如,萬科的淨負債率由2017年的8.8%上升為2018年的30.9%;恆大2018年的淨負債率為151.9%,較2017年底降低31.8個百分點。
新晉千億房企的加速度
萬科在2018年年報的《致股東》中提出,房地產行業集中度上升已不再是趨勢,而是事實。2018年,房地產市場TOP3的發展商共獲得12.6%的市場份額,前100家開發商共獲得2/3的市場份額,說明競爭正變得越來越激烈,而且主要是重量級選手之間的相互競爭。
與過去兩年相比,2018年全國千億級規模房企的數量已達30家,呈現出爆發式增長的態勢,其中28家已登陸資本市場。從已披露年報的24家千億規模上市房企來看,陽光城、富力地產、中國金茂、融信中國、金科股份、遠洋集團、正榮地產、雅居樂、榮盛發展、首開股份等10家企業為首次躋身千億俱樂部。
高速成長的背後是充沛的土地儲備的強力支撐。據克而瑞研究中心統計,截至2018年末,10家新晉千億俱樂部的上市房企的總土儲約達4.08億平方米,略高於萬科與融創土儲之和(4.05億平方米)。其中,富力地產、中國金茂、陽光城、金科股份等均擁有超過4000萬平方米的土地儲備。
2018年,中國金茂簽約銷售額首度突破千億元,達到1280億元,較2017年的693億元增長了84.7%;金科股份及所投資的公司實現銷售金額1188億元,同比增長81%。2018年9月,陽光城提前實現千億目標,最終2018年全口徑銷售金額達1628.56億元,同比增長77.93%。無獨有偶,中國金茂和金科股份都將2019年的銷售目標定為1500億元,而陽光城則將銷售目標微抬至1800億元。
值得一提的是,中國金茂、陽光城、金科股份三家企業銷售的高增速是在市場降溫、新盤去化難度增大的情況下取得的,而且這三家房企在毛利率、淨負債率、拿地、土地儲備等方面也具備頗多看點。
抓銷售回款拓融資渠道
2018年,房地產市場融資環境總體趨嚴,為了保證充足的現金流,不少中小房企斷“臂”求存,或轉讓股權或出讓項目。2018年9月底,龍頭房企萬科的一聲“活下去”更是震驚業界。對於萬科而言,“活下去”更多地反映出企業居安思危的憂患意識,萬科董事會主席鬱亮在萬科南方區域去年9月的月度例會上表示,銷售回款目標的達成非常重要,6300億元的回款目標是萬科所有業務的起點、基礎和保障,如果6300億元回款目標沒有達成,萬科所有業務都可以停了。銷售回款對於房企的重要性可窺一斑。
陽光城2018年進一步加強了現金流管控,以財務共享為支撐,堅持“三收三支”精細化管理,即以收定支、先收後支、收大於支。同時,公司狠抓房地產銷售回款,效果顯著,平均回款率升至80.05%,達到了歷史最高水平。金科股份則堅持財務指標為核心的經營管理理念,持續提高財務管理水平,公司及所投資的公司2018年實現銷售回款1051億元,同比增長84%,回款率高達88%。
一邊主抓銷售回款,一邊積極拓展資金籌集渠道。中國金茂2018成功發行了人民幣計值12.5億元優先擔保債券、30億元無擔保中期票據、20億元無擔保永續中期票據、3億美元優先擔保永久資本證券,並在項目層面積極引入合作方資金,為後續項目開發提供了充足的資金保障。2018年,陽光城成功發行多個證券化產品,同時主動置換、優化資金結構,在資產規模新增、優質土儲增加的前提條件下,融資淨額比2017年有所優化,有息負債規模較上一年末減少8.75億元。在全行業融資成本整體抬升的情況下,陽光城平均融資成本7.94%,實現有效控制。
投資拿地聚焦一二線城市
對於房企而言,土地儲備的多少往往決定了其未來規模的大小。但拿地又是一個技術活兒,時機和節奏對拿地的成本會產生重要影響,並直接影響後期項目的實際利潤。可以想見,2018年能夠闖入千億陣營的房企,必然是一個投資拿地的高手,在合適的時間以合適的價格拿到具有開發潛力的土地。
今年3月,陽光城執行董事長朱榮斌在公司2018年年度業績會上表示,在投資拿地方面,陽光城始終保持戰略定力,2018年5月,針對市場可能出現下行,公司開始收縮投資節奏,7月當機立斷踩剎車,所有經過投資決策的項目重新進行評價,到了11月、12月判斷市場可能形成回暖,於是集中在一二線城市以底價或底價附近的低價獲取了多宗優質土地。年報顯示,截至2018年末,陽光城擁有土地儲備總計4418萬平方米,其中一二線城市土地儲備面積佔比76.87%(預計未來可售貨值佔比85.80%)。
對金科股份來說,銷售規模突破千億元主要得益於公司深耕戰略效果明顯:2018年,金科股份在重慶市場的佔有率高達8.79%,同比增長31%;合肥、鄭州、南寧、無錫等重點城市的市場佔有率同比增長超過100%。與此同時,金科股份堅持“三圈一帶、八大城市群、核心25城”的戰略佈局,報告期內斥資700億元進行土拓,基本完成對核心25城的佈局,新增計容建築面積2054萬平方米。新增土地儲備中一二線城市貨值佔比超過75%。截至報告期末,公司可售面積超4100萬平方米。
中國金茂2018年共收購項目56個,拿地金額896億元,權益土地金額383億元。截至2018年末,中國金茂總土儲達6420萬平方米,主要佈局一二線核心城市。
成長型房企謀篇佈局2019年
作為正在加速成長的房企,中國金茂、陽光城、金科股份2019年又有哪些值得期待的呢?
陽光城執行副總裁吳建斌表示,截至2018年末,公司賬面預收賬款621億元,同比增長54.72%,已超過公司2018年主營業務收入,未來結算資源儲備充足。2019年陽光城將在保證安全有序運營的基礎上,以銷定產,全口徑銷售目標力爭不低於1800億元,回款率力求超過2018年平均水平,拿地策略方面繼續堅持聚焦一二線城市,買地投資總額約800億元,做到“手有餘糧”。
“公司一直非常重視負債率管理。”吳建斌說,“我們希望通過三年時間的努力將公司的淨負債率比例降到100%以內,2018年還有182.22%,較2017年的225%大幅下降了70個百分點。今年我們爭取降到150%,希望到2020年,公司的淨負債率會降到100%以內。”
2019年,金科股份將堅持“美好生活服務商”的總體戰略為指引,加快完成由傳統開發商向新型服務商的轉型,全面貫徹落實“地產+服務”雙輪驅動,推動“四位一體”協同發展。房地產業務方面,公司及所投資的公司全年衝擊銷售規模1500億元,計劃新開工面積約3000萬平方米,年末在建面積約5500萬平方米,新增可售貨值3200億元;社區綜合服務方面,全年計劃新增合同管理面積5000萬平方米。
2019年是中國金茂的城市運營年,關鍵詞為“加速落地”。中國金茂2019年簽約額銷售目標是1500億元。其在業績發佈會上展示的數據顯示,2019年在全國佈局40個城市的在售項目擁有2376.5億總貨值。中國金茂透露,未來計劃於2020年達成銷售簽約額2000億;並於2022年達成持有面積200萬平方米、持有收入突破50億元大關的目標,以更強大的綜合實力進入行業第一梯隊。
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