微信公號：昆明房地產觀察( kmfdcgc ). 權威的昆明房地產信息平臺，昆明買房剛需改善與投資最強大腦、昆明房地產行業政策專業解讀、昆明房地產行業資訊直擊報道。
說到買房，普通大眾(土豪除外)關心的最重要的因素要屬價格，首付夠不夠，月供能否承擔得起，才是影響大家買房的終極因素。
如果首付不夠或月供還不了，即使樓盤區位好到爆，產品和配套也是完美到讓人心動，錢不夠，最終還是隻能選擇放棄。
基於此，血拼姐將根據昆明最新的買房和貸款政策，通過一系列的計算，以直觀的數據，讓廣大購房者瞭解在昆明到底要有多少首付，月收入達到什麼水平才能買得起房。
昆明房價水平如何 均價是多少?
關於昆明的房價，不同的研究機構給出的數據也大不相同。
新房方面，中指研究院發佈的100城價格指數顯示，3月昆明新建住宅價格均價為10655元/平方米;而昆明銳理的數據顯示，3月昆明新房成交均價為14005元/㎡。
二手房方面，諸葛找房的二手住宅市場掛牌數據顯示，3月份昆明二手住宅掛牌均價為13388元/㎡。
（注意：基於此，本文所核算住宅均價按14000元/㎡計算，戶型以昆明市場上較為普遍的100㎡(昆明市場上100㎡以下小戶型較少)計算。）
新房還是二手房 首付差別有多大?
新房：
首套房，一般20%-30%的首付(個別事業單位人群可享受20%首付，一般人群首付比例為25%-30%)，則一套100㎡總價約140萬的住房，付給開發商的首付約28-42萬。
二套房，一般40%-45%的首付，則一套100㎡總價約140萬的住房，付給開發商的首付約56-63萬。
三套房，必須全款。
二手房：
二手房需要進行評估，在昆明一般能做到實際成交價的8.5-9成評估(新房評估高一些)。
首套房，首付25%。購買首套二手房首付款=成交價-評估價*75%。則一套100㎡總價約140萬的房子，9成評估總價約126萬，則首付款約45.5萬。
二套房，首付45%。購買第二套二手房首付款=成交價-評估價*55%。則一套100㎡總價約140萬的房子，9成評估總價約126萬，則首付款約70.7萬。
三套房，必須全款。
總結：單首付來說，購買同樣總價的房子，買新房比買二手房繳納的首付更低，所以低首付群體可以適當多關注新房。
首次付款 除了首付還需要交什麼費用?
新房：
購買新房付首付的時候僅需繳納首付款，大項的契稅和維修基金(高層含帶電梯的多層為90元/㎡，多層含別墅為50元/㎡)均在交房時繳納即可。
二手房：
購買二手房，需要在付首付的同時交納中介服務費(昆明基本為2%)、契稅、增值稅、個人所得稅(唯一住房滿5年全免)等數額巨大的費用。
大家來算一筆賬，不算不知道，一算嚇一跳!
一套100㎡總價140萬的房子，評估價126萬。如果是已經滿5年，則買家需要支付的大項稅費(公證費、印花稅等稅費此處暫不計算)為：
首套房：契稅約1.89萬(稅率1.5%)+中介服務費約2.52萬(2%)=4.41萬。
二套房：契稅約2.52萬(稅率2%)+中介服務費約2.52萬(2%)=5.04萬。
三套房：契稅約3.78萬(稅率3%)+中介服務費約2.52萬(2%)=6.3萬。
如果賣家不滿2年或不是唯一住宅，則買家需額外支付的費用為：
增值稅約7萬(稅率5.6%)+個人所得稅1.4萬(成交價全額1%)=8.4萬
本文重點：在昆明要買一套100㎡左右的房子，如果是首套房，買新房需要準備約28-42萬首付，買二手房最少需要50萬;如果是二套房，買新房需要準備約56-63萬首付，買二手房最少需要76萬;如果是三套房，買新房需要準備約140萬，買二手房最少需要147萬。
首付湊夠 月供要還多少?
算完首付，接下來血拼姐給大家算一筆賬，在昆明買一套100㎡總價約140萬的房子，月供需要多少呢?
首套房：假設首付25%，貸款30年，等額本息還款，利率上浮10%，則首付35萬，月供5890元。
二套房：假設首付45%，貸款30年，等額本息還款，利率上浮15%，則首付63萬，月供約4440元。
三套房：全款，非剛需客戶所能企及。
對於首套房的剛需客戶，買新房需要準備首付款35萬，契稅和維修基金交房時繳納即可。按照智聯招聘發佈《2019春季人才流動報告》，昆明春招平均薪酬為7502元，即使按7502元/月計算，不吃不喝也需要4年左右才能在昆明買到一套140萬的房子。
需要說明的是，即使親朋好友湊湊夠了首付款，你也用各種流水最終讓銀行放款，但對於5890元的月供，按7502元/月的平均工資計算，除去房貸，每月僅剩1600元，在昆明，這個價格一套小公寓都租不到(公寓租金約1800-2000元/月)，只能委屈找人合租，還只能租老舊小區或城中村的小兩房或小三房，不然普通小區2000-2500的月租金承擔租金都不夠，別說日常吃穿用度花費。
總結：算過這筆賬，心裡涼涼，其實即使達到平均工資，買完房不合計著過，或許到月底連飯都吃不起。
因為正常情況下，不影響正常生活的工資和房貸比為1：0.5。所以，想要買房的先看看自己月收入到了達到什麼水平。（搜狐焦點）
往期房價：
昆明房價19年02月28日最新發布
昆明房價19年01月31日最新發布
昆明房價18年11月18日最新發布
昆明房價18年10月25日重磅發佈
昆明房價18年09月10日重磅發佈
昆明房價18年1月-12月走勢
往期精彩：
昆明樓市真實情況！2018年度報告發布,2019年昆明房價預測分析
昆明哪個區漲最多？2018年1月-12月昆明55區房價走勢圖獨家發佈(1月版)
昆明房價同比漲幅全國第二！看下你在昆明買的房子到底多值錢？
昆明、西安、成都、重慶、鄭州這五個城市未來三年房價會怎樣？
深度剖析：昆明房地產樓市2018年下半年之後房價預判！
重磅！昆明強勢入選全球三線城市！現在起昆明有房人將身價暴漲！
微信公號：昆明房地產觀察(kmfdcgc )
閱讀更多 房地產情報 的文章
