江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）（2019年2月26日江蘇省高級人民法院審判委員會第3次全體委員會討論通過）
2019年2月26日，江蘇省高級人民法院召開第3次審判委員會，針對執行程序中案外人就涉不動產執行提出的執行異議及執行異議之訴案件審理中的若干問題進行了專題討論。近年來，隨著民事訴訟法的修改及相關司法解釋的陸續出臺，執行程序中案外人提出的執行異議及執行異議之訴案件糾紛日益增多，其中涉及不動產的案件佔相當部分。但由於執行異議之訴屬於新的訴訟類型，裁判尺度不統一問題比較突出。為統一全省法院涉及不動產執行異議之訴案件的裁判尺度，根據《中華人民共和國民法總則》(以下簡稱《民法總則》)、《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)、《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)、《中華人民共和國婚姻法》(以下簡稱《婚姻法》)、《中華人民共和國民事訴訟法》(以下簡稱《民事訴訟法》)、《最高人民法院關於適用的解釋》(以下簡稱《民訴法解釋》)、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查扣凍規定》)、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《異議複議規定》）等法律及司法解釋的規定，結合全省法院實際情況，現就不動產執行標的引發的案外人執行異議及執行異議之訴案件的審理制定本指南，供全省各級法院參考。
一、案外人對執行標的主張實體權益引發的執行異議之訴案件的裁判規則
案外人以其對執行標的享有所有權或者其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權益為由提出執行異議的，應適用《民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查，因此提起執行異議之訴的，一般應遵循以下裁判原則：
1.審查執行法院是否為執行標的首查封法院，對於具有下列情形的，應裁定駁回起訴：
（1）執行法院採取首查封措施，但已喪失處置權的；
（2）執行法院既未採取保全措施，也未獲得處置權的；
（3）執行法院採取輪候保全措施，但未獲得處置權的；
（4）執行法院為受指定或受委託執行的法院，但對執行標的採取的執行行為繫上級法院作出的；
（5）執行標的已經執行法院處置，併為執行案件當事人之外的第三人受讓，且已執行終結的；
（6）執行標的已經執行法院處置，並由執行案件當事人受讓，該執行案件已經執行終結的。
裁定駁回起訴後，案外人的權利救濟以及執行法院作出的執行異議裁定，應當依照《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（一）》（以下簡稱《指南（一）》）相關規定處理。
2.審查案外人提出的執行異議是針對執行行為還是針對實體權益，並根據下列情形予以處理：
（1）案外人針對執行行為提出異議，但執行異議裁定錯誤告知當事人提起執行異議之訴的，應裁定駁回起訴。所涉執行異議裁定應通過執行監督程序予以糾正。
（2）案外人基於《民事訴訟法》第二百二十七條所規定的實體權益提出執行異議的，應根據其異議所依據的實體權益類型，判斷其是否屬於《指南（一）》第三條第1款第（1）至第（10）項所規定的能夠排除執行的民事實體權益。
（3）案外人的執行異議系針對執行依據指定交付的特定物提出，或者認為執行依據本身錯誤的，應裁定駁回起訴，並根據下列情形告知其救濟途徑：
①執行依據系生效判決、裁定或調解書的，可告知案外人按照《民訴法解釋》第三百零三條以及第四百二十三條所規定的第三人撤銷之訴程序或者審判監督程序依法尋求救濟；
②執行依據系生效仲裁裁決的，可告知案外人按照《最高人民法院關於人民法院辦理仲裁裁決執行案件若干問題的規定》第九條以及第十八條的規定，向執行仲裁裁決的法院申請不予執行予以救濟；
③執行依據系具有強制執行效力的公證債權文書的，告知案外人按照《最高人民法院關於公證債權文書執行若干問題的規定》第二十四條的規定，另行向有管轄權的法院提起訴訟予以救濟。
3.審查案外人執行異議之訴中主張的民事權益是否具有實體法上的依據，並根據下列情形予以認定：
（1）案外人主張所有權的，應當依照《物權法》及其司法解釋的相關規定予以審理認定；
（2）涉及夫妻關係存續期間財產權屬的，應當依照《婚姻法》及其司法解釋相關規定予以認定；
（3）涉及股權以及股東權益認定的，應當依照《公司法》及其司法解釋的相關規定予以認定；
（4）涉及債權、合同效力、租賃權以及建設工程價款優先受償權等問題的，應當依照《民法總則》《合同法》及其相關司法解釋等規定予以審理認定；
（5）涉及抵押權、質權以及留置權的，應當依照《物權法》《擔保法》及其司法解釋等相關規定予以審理認定。
4.審查案外人執行異議中主張的實體權益是否已經生效法律文書所確認，並根據下列情形予以處理：
（1）金錢債權執行中，案外人依據另案作出的生效法律文書提出執行異議的，適用《民事訴訟法》第二百二十七條規定進行審查，並根據《異議複議規定》第二十六條規定作出相應的執行異議裁定。
（2）金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效確權或形成性質的法律文書，主張其享有所有權，因此提起執行異議之訴，請求排除對該執行標的執行的，原則上應予支持。但具有下列情形的，不予支持：
①案外人根據偽造的證據取得另案生效法律文書的；
②案外人與被執行人惡意串通，以逃避債務或規避執行的；
③案外人取得的另案生效法律文書認定的事實及其裁決結果損害申請執行人或其他債權人權利的；
④案外人取得的另案生效仲裁裁決存在《中華人民共和國仲裁法》第五十八條規定情形的。
（3）金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效確權或形成性質的法律文書，主張其享有所有權，由此引起的執行異議之訴案件，根據下列情形處理：
①案外人以另案生效法律文書（判決書、調解書或仲裁裁決）為依據，主張其享有民事實體權益，請求停止執行的，原則上不予支持。但案外人有充分證據足以證明其是實際權利人的除外。
②案外人未向執行法院提出執行異議，或者在提出執行異議的同時，另行對被執行人提起訴訟，請求對執行標的予以確權的，執行法院或者其他法院應當不予受理；已經受理的，應裁定駁回起訴。違反上述規定作出的生效裁判文書，應通過審判監督程序予以撤銷。
（4）申請執行人對案外人在執行標的查封前取得的另案生效確權或形成類法律文書申請再審的，可以根據案件具體情況決定執行異議之訴案件是否中止審理，以等待再審的處理結果。
（5）另案生效法律文書僅作為案外人提供的證據使用，執行異議之訴案件的判決不就其對錯進行評判。
5.審查執行依據是否已經被提起再審，並根據下列情形予以處理：
（1）執行依據已經被提起再審的，執行異議以及執行異議之訴案件應中止審理，並依照《指南（一）》第九條的規定進行處理；
（2）執行依據雖未提起再審，但發現生效裁判確有錯誤，且本院有權提起再審的，應依法通過審判監督程序提起再審；本院無權提起再審的，應告知案外人依法申請再審或提起第三人撤銷之訴。
6.審查案外人權益與申請執行人申請執行的權益的保護順位。同一執行標的物上存在不同性質的權利且發生衝突時，除法律和司法解釋另有規定外，應當根據下列原則處理：
（1）堅持法定優先權優先於物權；
（2）物權優先於債權；
（3）法律規定的特殊債權優先於普通債權；
（4）普通債權平等保護原則。
二、案外人基於被執行人名下的不動產提起的執行異議之訴案件的處理
7.金錢債權執行中，執行標的系被執行人根據《最高人民法院關於適用＜物權法＞若干問題的解釋（一）》第七條、第八條所規定的生效裁判、仲裁裁決或者強制執行裁定所取得，原所有權人作為案外人提起執行異議之訴，請求排除執行的，不予支持。
8.金錢債權執行中，執行法院對登記在被執行人名下的不動產採取強制執行措施，案外人以其享有物權期待權為由提出執行異議及執行異議之訴的，應依照《查扣凍規定》第十七條或者《異議複議規定》第二十八條規定的條件進行審查，具有下列情形的，應予支持：
（1）案外人與被執行人在案涉不動產查封之前已經簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同。案外人雖然未與被執行人簽訂書面的買賣合同，但雙方已經辦理網籤的，應認定其簽訂了書面合同。合同是否成立以及合法有效，應根據《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定予以認定。
（2）案外人在案涉不動產查封之前已經實際佔有該不動產。案外人提供了案涉不動產被查封之前實際形成的物業服務合同、交房證明、水電費及物業費繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經過交接實際接收或佔有該房屋的證據的，可認定其在查封之前已經合法佔有該不動產。
（3）案外人已經支付全部價款。案外人主張其已支付全部價款的，應提供其通過銀行轉賬形成的付款憑證。僅提供開發商或出賣方出具的收據，或者主張購房款系現金交付，且無其他證據證明其存在支付事實的，對其主張不予支持。
案外人主張其與被執行人通過以房抵債，已支付全部價款，同時符合下列情形的，應予支持：
①案外人與被執行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權債務關係；
②案外人對被執行人享有的到期債權與執行標的的實際價值大致相當；
③案外人與被執行人在涉案房屋被查封前已經簽訂書面以房抵債協議；
④以房抵債協議不存在規避執行或逃避債務情形；
⑤以房抵債協議不損害申請執行人或其他債權人的利益；
⑥以房抵債協議不違反《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》精神。
案外人基於建設工程價款，與被執行人訂立以物抵債協議，主張其已支付全部價款，同時具備下列情形的，應予支持：
①案外人系建設工程承包人或實際施工人；
②案外人與被執行人之間存在真實的書面建設工程承包合同；
③案外人與被執行人的工程款清償期已經屆滿；
④案外人享有的工程價款與抵債標的的價值相當；
⑤以房抵債協議合法有效；
⑥以房抵債協議符合《江蘇省高級人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的解答》的相關規定。
（4）案外人非因其自身原因未辦理過戶登記手續。
具有下列情形之一的，應認定非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續：
①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權登記請求權，或者未通過法院強制執行完成物權變動登記手續的；
②案外人作為被徵收人，其所購房屋因政府徵收安置調換經濟適用房等原因未能辦理過戶登記手續的；
③因登記機關未及時辦理、出賣人拒不協助以及辦理過戶登記存在客觀障礙的。
具有以下情形之一的，原則上應認定系案外人自身原因未辦理過戶登記手續：
①案外人知道或者應當知道案涉房屋存在抵押等權利限制，案涉房屋無法辦理過戶登記的；
②案外人知道或者應當知道因政策原因受到限購或限制流通轉讓等情形，案涉房屋無法辦理過戶登記的；
③案外人對於符合辦理過戶登記條件的房屋無正當理由，未在合理時間內辦理過戶登記手續的。
9.金錢債權執行中，執行法院對被執行人為房地產開發企業名下的商品房採取強制執行措施，商品房買受人（僅限自然人）以其系消費者為由提起案外人異議及由此引發執行異議之訴，同時符合以下條件的，應予支持：
（1）案外人與被執行人在案涉房屋被查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同（含網籤）且已辦理商品房預售登記；
（2）案外人簽訂房屋買賣合同的相對方為房地產開發企業；
（3）案外人所購商品房系用於居住且其名下無其他用於居住的房屋；
（4）案外人已支付的價款超過合同約定的總價款的百分之五十。
案外人主張其名下無其他用於居住的房屋，同時具有下列情形的，應支持其該主張：
（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在執行標的查封時至執行異議之訴案件判決作出時均無用於居住的房屋；
（2）案外人為未成年人的，其監護人名下無用於居住的房屋；
（3）上述兩種情形僅限於案外人長期居住生活所在地或者被執行房屋所在地的（縣）市或設區的市區範圍內。
10.金錢債權執行中，被執行人為房地產開發企業，案外人作為被執行人開發的商品房買受人，其主張只要符合《異議複議規定》第二十八條或第二十九條規定任一條規定情形的，對其訴訟請求或抗辯主張應予以支持。
買受人的權利主張雖然不符合《異議複議規定》第二十八條或第二十九條規定情形，但符合《查扣凍規定》第十七條規定情形的，對其訴訟請求或抗辯主張也應予以支持。
11.金錢債權執行中，執行法院對被執行人名下不動產採取執行措施，案外人以該不動產的受讓人為由提出執行異議，請求停止處分，應根據下列情形予以處理：
（1）案涉不動產已辦理物權預告登記的，應予支持；
（2）案涉不動產符合物權登記條件，且在預告登記有效期內的，應予支持；
（3）案涉不動產的預告登記已經失效，或者在執行法院查封之後辦理預告登記的，不予支持。
建設工程合同承包人為實現其建設工程價款優先受償權，申請對其建設施工的房屋予以強制執行，不適用本部分上述規定。但案外人系商品房消費者，且符合《異議複議規定》第二十九條規定的除外。
三、案外人基於被執行人向其購買的不動產提起的執行異議之訴案件的處理
12.執行法院對被執行人向案外人購買且已支付部分或全部價款的不動產採取執行措施，案外人在提出執行異議以及執行異議之訴的同時，請求解除合同、撤銷合同或者賠償損失等其他訴訟請求的，應由執行法院分別立案，合併審理。是否支持其解除或撤銷合同的請求，應根據下列情形處理：
（1）案外人以行使約定解除權為由，請求解除合同、撤銷合同的，不予支持；
（2）案外人主張行使法定解除權、撤銷權的，應根據案件具體情況依法審理認定；
（3）判決支持解除或撤銷合同的，裁判理由中應載明案外人應當將被執行人已經支付的購房價款交付執行。
13.執行法院對被執行人向案外人購買且已支付全部或部分價款的不動產採取查封或其他執行措施，案外人提出執行異議，請求解除查封或排除執行的，根據下列情形處理：
（1）申請執行人願意支付剩餘價款或者同意從不動產變價款中優先支付剩餘價款的，應駁回其異議申請；案外人因此提起執行異議之訴的，駁回其訴訟請求。案外人同時提出的解除或撤銷合同請求，不予支持。
（2）被執行人購買房地產開發企業的不動產，已通過銀行按揭貸款支付購房款，房地產開發企業作為案外人以其為被執行人的按揭貸款提供反擔保或階段性擔保為由，提出執行異議以及執行異議之訴，請求解除查封或停止執行的，不予支持。案外人同時提出解除或撤銷合同請求的，不予支持。但案外人已為被執行人償還的按揭貸款部分，可從該房屋變價款中優先支付。
四、案外人基於借名買房提起的執行異議之訴案件的處理
14.金錢債權執行中，執行法院對案涉房屋採取查封措施後，案外人以其與被執行人存在借名買房關係，且系房屋實際所有權人為由提出異議的，應裁定駁回異議。由此引發的執行異議之訴案件，應駁回其訴訟請求。
15.金錢債權執行中，執行法院對登記在被執行人名下的房屋採取強制執行措施，案外人與被執行人為套取銀行貸款而虛構房屋買賣事實訂立買賣合同的，該案外人以其系房屋實際所有權人為由，提起執行異議之訴，請求排除對該房屋執行的，不予支持。
五、案外人基於房屋合作開發或聯建關係提起的執行異議之訴案件的處理
16.金錢債權執行中，案外人以其系房屋聯建合同關係當事人為由提起的執行異議之訴案件，區分下列情形予以審理認定：
（1）執行法院依據生效法律文書，對作為被執行人的項目公司名下房屋執行時，該項目合作當事人中一方以其對房屋享有實體權益為由提起執行異議及執行異議之訴，要求排除執行的，不予支持；
（2）執行法院依據生效法律文書，對被執行人與他人顯名合作聯建開發的房屋採取查封或執行措施，案外人作為合作聯建開發合同的另一方，以其對房屋享有共有權為由提起執行異議，請求解除查封的，不予支持。案外人提起執行異議之訴，請求對案涉房屋停止執行的，應根據雙方之間合作聯建的基礎合同法律關係的審理，區分以下情形予以處理：
①聯建合同已明確約定案外人應分得的建築物的具體部位、樓層或者房屋的部分，不得執行；
②聯建合同未明確約定應分得的建築物的具體部位、樓層或者房屋，僅約定分配份額或者比例的，對案外人應分得的份額或比例之內的房屋不得執行。
（3）執行法院依據生效法律文書，對被執行人開發建設的房屋採取執行措施，案外人以其與被執行人存在隱名開發合同關係，對隱名開發合同中約定歸其所有的房屋提出執行異議，並要求排除執行的，不予支持。案外人認為其權益受到損害的，可根據合作協議另行向被執行人追償。
六、案外人基於國有土地上房屋徵收用於產權調換的房屋（以下簡稱徵收安置房）提起執行異議之訴案件的處理
17.案外人作為被徵收人，對被執行人名下尚未辦理產權登記手續的房屋提起案外人執行異議之訴，請求排除執行，同時具有下列情形的，應予支持：
（1）案外人作為被徵收人與房屋徵收部門簽訂了合法有效的徵收補償協議；
（2）案外人以其所有的房屋以產權置換補償的形式取得案涉房屋；
（3）徵收補償協議明確約定了安置用房的位置及房號，該房屋已經特定化；
（4）案外人是否實際佔有房屋、是否支付房屋面積差價以及對未辦理房屋過戶是否存在過錯，均不影響其享有排除執行的權利。
18.案外人對基於徵收集體土地的安置房屋提起的執行異議之訴的案件，可參照上述意見處理。
七、案外人基於違法建築提起的執行異議之訴案件的處理
19.執行法院對違法建築予以現狀處置，案外人以其對該違法建築享有排除執行的實體權益為由提起執行異議及執行異議之訴的，應依法受理，並對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建築予以確權或判決案外人對此享有所有權。
20.案外人就違法建築提起執行異議之訴，應區分以下情形予以處理：
（1）案外人僅請求對違法建築予以確權的，應向其釋明變更訴訟請求；
（2）案外人既請求對違法建築確權，又請求對違法建築排除執行的，應向其釋明放棄對違法建築確權的訴訟請求；
（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對違法建築確權的訴訟請求的，對該請求不予受理；已經受理的，裁定駁回其要求確權的起訴。
八、案外人基於不動產共有關係提起的執行異議之訴案件的處理
21.案外人基於執行標的共有權人身份提出執行異議，請求排除執行的，根據下列情形予以處理：
（1）執行標的為共同共有且不可分割的，當事人對共有權及其份額無異議的，應裁定駁回其異議，並依照《民事訴訟法》第二百二十五條規定交代救濟權利；
（2）執行標的為按份共有且可分割，且當事人對共有權及其份額無異議的，應支持案外人的異議請求，並依照《民事訴訟法》第二百二十五條規定交代救濟權利；
（3）執行標的是否為共有財產或者共有份額存在爭議的，應依照《民事訴訟法》第二百二十七條規定審查處理，並在執行異議之訴中對案外人享有的份額進行認定，判決不得執行案外人享有的變現份額。
22.執行依據確定的債務人為夫妻一方，執行法院查封、扣押、凍結或處置被執行人在夫妻共有財產中的份額，被執行人的配偶對財產份額提出異議的，適用《民事訴訟法》第二百二十七條進行審查。被執行人的配偶請求排除執行的，不予支持。
23.執行依據確定的債務人為夫妻一方，夫妻另一方對被執行人個人名下的財產主張權利，或者對登記在其名下的財產是否系共同財產或其份額提出案外人異議的，依照《民事訴訟法》第二百二十七條的規定審查處理，並在執行異議之訴中對案外人享有的份額進行認定，判決不得執行被執行人配偶享有的變現份額。
24.執行依據確定的債務人為夫妻一方，執行法院對婚前登記在被執行人名下房屋予以查封，被執行人配偶作為案外人以雙方約定該婚前財產歸夫妻共有為由提出執行異議，請求排除執行的，依據《婚姻法》第十九條第二款的規定，不予支持。
25.執行依據或其他相關生效法律文書確認案涉債務系夫妻共同債務，未參加訴訟的配偶一方以該債務非夫妻共同債務為由提出執行異議的，裁定不予受理；已經受理的，駁回其異議，告知其依法通過審判監督程序救濟。
26.執行依據確定的債務人為夫妻一方，被執行人已離婚，執行法院不得追加其前配偶為被執行人，但該債務形成於夫妻關係存續期間的，可對原夫妻另一方離婚時分得的財產採取執行措施，原夫妻另一方提出異議的，屬於案外人異議，應當依照《民事訴訟法》第二百二十七條規定審查處理。
27.執行依據確定的債務人為夫妻一方，被執行人在案涉房產查封前已經協議離婚，約定被查封房產歸另一方所有，被執行人原配偶提起執行異議及異議之訴的，區分下列情形處理：
（1）案涉房產已經過戶登記到被執行人原配偶名下，被執行人原配偶因此提起案外人執行異議之訴，請求排除執行的，如果離婚財產協議分割行為發生在執行依據訴訟或仲裁之前，或者發生在執行依據所確定的債務形成之前的，應予支持。申請執行人有證據證明被執行人系與案外人虛假離婚放棄財產或無償轉讓財產的，可根據《合同法》第五十二條、第七十四條規定另行起訴，請求確認夫妻財產分割協議無效或撤銷該協議。
（2）案涉房產仍在被執行人名下，尚未過戶登記到被執行人原配偶名下，被執行人原配偶以其為權利人為由，提出案外人執行異議及執行異議之訴，請求排除執行的，不予支持。但其提供的證據能夠證明其對未辦理房屋所有權轉移登記沒有過錯，且離婚財產分割行為早於執行依據所確定的債務形成時間的，應予支持。
（3）被執行人未履行離婚協議，原配偶在該房產被查封前已通過訴訟、仲裁且已裁決被執行人為其辦理房屋變更登記，查封時尚未辦理過戶登記手續，原配偶提出案外人執行異議之訴，主張該房歸其所有，請求排除執行，如果離婚協議簽訂於執行依據所確定的債務形成之前的，可以參照《異議複議規定》第二十六條第一款第（一）項規定，判決不得對該房屋執行。
九、其他
28.本審理指南（二）自下發之日起施行。本院以前有關規定與本審理指南不一致的，以本審理指南為準。法律、司法解釋、規範性文件另有新規定的，以法律、司法解釋、規範性文件為準。
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