4月25日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度報告》，《報告》指出，全國房價繼續小幅上漲，重點城市二手房成交量較快放大。不過對於三四線城市而言，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。
一季度多數城市房價小幅上漲
2019年3月全國房價繼續小幅上漲，少部分一二線城市漲速有所加快。緯房指數監測顯示，2019年3月，142個樣本城市房價平均環比上漲0.344%，環比漲幅比上月收窄0.11個百分點。142個樣本城市中，房價環比上漲城市95個，佔樣本數的66.9%，比上月增加1個。環比下跌的城市為47個，佔樣本數的33.1%。
在房價延續小漲的同時，重點城市二手住房成交量較快放大。緯房指數監測發現，2019年3月，10大重點城市二手住房成交量指數為226.99，比2019年前2個月之和還要高出5.6%。值得關注的是，這一指數值不僅超過了前期2017年3月的高點，同時是2017年以來的成交量指數最高值。由於2017年3月為上一輪一二線城市住房市場景氣小週期的波峰，成交量指數超越前期高點具有較明確的市場指向意義。從量在價先的一般性規律看，重點城市房地產市場已經聚集了一定的上漲動能。
中國社科院報告認為，2019年1季度出現局部“小陽春”，主要原因有：
一是住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。
二是房價預期出現轉變。部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產調控可能進一步鬆動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。
中國社科院認為，由於房地產市場對於貨幣和政策因素極其敏感，在預期政策見底和融資環境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒出現謹慎轉變，2019年1季度多數城市房價小幅上漲。
三四線城市房價“小陽春”基礎並不牢固
分區域看，一線城市房價繼續小幅上漲，準一線及二線城市房價漲幅擴大。
其中，一線城市房價整體繼續小幅上漲。緯房指數監測顯示，2019年3月，一線城市房價平均環比上漲0.955%，環比漲速比上月收窄0.197個百分點。4個一線城市均小幅上漲，其中北京環比上漲1.17%，比上月擴大0.21個百分點；上海環比上漲1.31%，較上月收窄0.05個百分點，這是上海在經歷了20個月的持續下跌後，房價出現的連續2個月的環比上漲；深圳環比上漲1.27%，較上月擴大0.14個百分點；廣州環比上漲0.07%，較上月收窄1.09個百分點。可以發現，由於一線城市是中國房地產市場調控政策最嚴厲、調控手段最成熟的區域，房價雖有所回升但並未出現大漲，漲幅較上月也沒有擴大。
報告指出，與上年同期相比，2019年3月一線城市平均同比下跌1.423%，這主要是由於上海同比下跌7.95%拉低平均值的結果。北京、深圳實際均同比微漲，其中北京同比上漲1.5%，深圳同比上漲1.85%。
此外，報告顯示，準一線城市房價漲幅有所擴大，部分城市漲速提升較快。二線城市房價漲幅略有擴大，部分上年跌幅較大的城市房價反彈也較快。
緯房指數監測顯示，2019年3月二線城市房價平均環比上漲0.923%，環比漲幅比上月擴大0.424個百分點。經歷了2018年的連續下跌後，廈門首次出現了連續4個月、成都出現了連續3個月的環比上漲。2019年3月，廈門環比上漲3.16%，比上月擴大1.56個百分點；成都環比上漲1.93%，比上月擴大0.12個百分點。但與上年同期相比，2019年3月廈門房價下跌5.28%，成都房價下跌14.93%。
對於三四線城市，報告認為，三四線城市房價漲幅略有收窄，“小陽春”基礎並不牢固。
緯房指數監測顯示，2019年3月，三四線城市房價平均環比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為72個，比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市佔比為61%，比上月減少1.7個百分點。2019年3月，廊坊（燕郊）房價環比上漲3.32%，漲幅比上月收窄4.18個百分點。這也是廊坊（燕郊）房價經歷2017-2018年大跌之後的連續4個月快速上漲。
報告關於住房市場的短期預測認為，一二線城市以小漲或微漲為主，少數城市可能較快上漲。在再城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經經歷了一波市場調整，房價下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。
從外部環境看，宏觀政策的方向將由保障總量需求逐步轉向提升微觀效率。但在國內經濟存在下行壓力的條件下，宏觀政策尚難以出現實質性大幅收緊，貨幣環境總體仍將鬆緊適度。這意味著市場利率仍將處於在合理區間的下限，從而首套房貸利率也很難再度回升到2018年的水平，這在一定程度上仍有利於樓市的回升。
從房地產政策看，在中央重申“房子是用來住的，不是用來炒的”的背景下，一二線城市房地產調控政策將保持其延續性與穩定性，部分熱點城市還可能針對住房投資需求出臺更進一步調控舉措。由於一二線城市住房總價高、對融資槓桿的依賴度大，在調控政策堅持“房住不炒”的條件下，一二線城市房價上漲仍將受到很大制約。短期內一二線城市房價總體以小漲或微漲為主，難以出現大漲。
此外，報告認為，部分二線城市調控手段機制尚不完善，且政策對市場的反應與效力傳導也需要一定時間，短期內少數二線城市仍可能較快上漲。但是三四線城市“小陽春”趨於消退，房價將穩中有降。報告指出，從城市化總體格局看，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。
閱讀更多 澎湃新聞 的文章
