南京最近這搶房熱情，有點兒2016年、2017年瘋狂的味道了，但不要以為大家都是閉著眼睛搶房的，畢竟誰家的錢都不是水漫金山寺衝來的好麼！
接下來給大家邀請了2位嘉賓，是江北板塊賣慘（真慘）二人轉的兩位大主角。這兩位小主有些令人唏噓，本身拿得並不是高價地，按理說空間是有的，怎麼就被曝光一個賣得比一個慘呢？
直接進入正題，請分別自我介紹一下：
招XX：大家好，我是百年央企，我拿地眼光老辣，善於給低價地打造高房價，至於賣得好不好，要你管。
雅XX：大家好，我在南京一直做得都是大大大大大豪豪豪豪產品。你問我前期車庫是不是漏水？拜託，那都多少年前的事了？買定離手好伐。
NO.1 | 壹
4月26日，六朝匯樓市報道了頭一天江北雨山路招XX純新盤首開遇冷一事，當時評論區那是相當精彩，你們啊你們，為何為難百年央企？【點擊回顧吃瓜：臥槽！江北純新盤首開太慘！15分鐘結束選房！】
在各個網友群，這家樓盤被網友們給diss得體無完膚，那麼開盤到底賣了幾成呢？不足3成還是1成多一點點？
今天晚間，我們查了一下網房數據，324套房，認購13套，不過畢竟距離開盤結束沒幾天，現在的數據不足以表明真實的去化情況，過兩週再看就差不多了。
（數據統計截止時間：4月28日晚間22點）
時間回溯到4月25日，那天南京城突然好冷，結果這家樓盤首開也疑似遭遇西伯利亞寒流。首開16、17、21#，共324套，戶型面積99㎡、121㎡，精裝均價29149-29330元/㎡，897組人參與搖號，中籤率36%。
897組報名，中籤率36%，這報名人數和中籤率還是可以的嘛，但看現場稀稀拉拉的空位，人都去哪兒了呢？
選房過程真是快速如閃電，19：28開始選房，19：42選房結束，整個選房過程，不到15分鐘喊完了號，選房結束；20:23，置業顧問已經下班，創下幾年來南京最快開盤選房記錄。
據友媒報道，最終只賣出2-3成。具體數據過段時間看網上房地產就知道咯。
說實話，這個盤賣成這樣，真的不應該。
過去這兩年，江北2萬元高價地疊羅漢，一大批開發商真的被自己當年衝動拿的高價地給逼到了夾縫中，外加市場有遇冷，有的開發商因為限價，是非常難受的。
而我們上面提到的這家雨山路純新盤，地價只有1.4萬/平啊，妥妥得不是高價地啊，和隔壁中海、保利相比，低了有5000-8000元/平，有啥好說自己被限價的呢？
很可惜，真的很可惜，低地價和高地價的博弈中，還是容易搶鏡的，不過……
這家樓盤的定價策略出現戰略性失誤，對於開發商而言，本意是想讓自己多賺點錢，結果買房人接受不了了，真把我們當土鱉呀。
該樓盤，從明面上看，銷許均價29300元/平，因為挖了地下室，1樓房源單價1.7萬元/平左右，5樓以上房源單價3萬/平以上，選個好樓層的話單價得3.1-3.2萬/平了。總價和其他樓盤相比也不佔優勢。
這年頭不帶地下室，都不好意思出門打招呼了。
價格不便宜，那麼就想辦法在得房率上做做功夫啊，結果我們調查了一下，這個盤得房率也蠻逆天的，比如99平戶型，套內面積70平都不到，得房率70%，這個得房率就有點過分了。
隔壁兩家得房率可以達到85%左右，沒對比還好，一對比簡直滿目瘡痍。
當然，它也不是一無是處的，比如精裝水準號稱雨山路最高，中央空調、新風系統、全屋地暖都有，項目第三方評估均價達3300元/㎡。
NO.2 | 貳
江北另一家純新盤，賣得也比較衰。今天，升龍天匯、翡翠天際、融信世紀東方開盤相繼被搶光，相比之下，江北卻啞火了！
江浦這家純新盤此次共領344套精裝房銷許，均價29820元/㎡，共1011組買房人報名參與搖號，中籤率34%，面積約108、130、140㎡，今天上午搖號後火速開盤。據傳，該項目去化3成。
據友媒報道，截止到13：50左右，叫號基本結束，選房區成交不足110套，整體去化3成左右。具體以網上房地產數據為準。
按理說也是不應該啊，這個盤地價不算高，位置也不錯，旁邊就是虹悅城，咋就賣成這樣了呢？ps.報名的人也不少呢，怎麼就賣出了100多套？
2018年8月17日，經過14輪競拍，該地塊被以總價11.8億元賣出，樓面價15845元/㎡。由A、B兩個地塊組成，A地塊用地面積約為2.84萬㎡，總建築面積約為9.06萬㎡；B地塊用地面積約為0.17萬㎡，總建築面積約為0.29萬㎡。A地塊擬建4棟29層住宅、1棟28層住宅及地下室；B地塊擬建1棟4層基層社區中心及地下室。
該項目臨近地鐵10號線龍華路站，與浦口客運站也相距甚近，出行、換乘都較為方便。隔著一條康華路是江北虹悅城項目，加上週邊的紅星美凱龍、金盛田廣場、明發新城天街等商業彙集，各項配套齊全。
這個盤位置不錯，做改善嘛也還可以，靠近高速應該會有點吵，最慘的是對手太強大，搞得它比較尷尬。不是它不好，只是它好得不明顯，一對比，大家就有各自的選擇了。
看這個盤的客戶，很多就是金地風華國際、江與城、綠地海悅的客戶，存在較明顯的重疊，雖然核心區價格會高一些，但對買房人來說，預期好一點，買房人總是心裡還惦記著核心區，心想著買不到核心區，還能再回來買房。
其實南京買房人還是比較實在的，會看樓盤的倒掛，會看區域的規劃，到後來人人似乎都要變成大師了。
另外，本身產品定位還是偏大了一些，面積約108、130、140㎡，總價基本全部在300萬以上。有這個資金實力的買房人，總歸可以考慮得空間還是大一些。另外交付時間在2021年年底，和江北一批現房銷售項目相比稍弱一點。
項目裝修標準總體來看，一般吧，美的或同品牌中央空調、威能品牌地暖、局部帶新風系統，客餐廳及臥室廚房局部吊頂。
如果說前一個樓盤是因為自己花式秀，那麼這個樓盤的一個重要原因則是開盤時機選擇不利，如果避開與江北核心區的開盤，可能成績會好一點。也側面反映了，買房人更加理性了。
這個盤，相對於第一個盤來說，情況要好點，後續開發商要是願意讓點利，應該還是能吸引點一批沒買到核心區的人的。
NO.3 | 叄
一個800多組搖號，只賣了2-3成，一個1000多組搖號，據說只賣了3成，這報名數據嚴重失真嘛？
有業內對此評價到：今年南京樓市並非一片紅，也存在冷熱不均的現象。不少開發商為了追求數據好看，會在客戶數據裡“注點水”。
有網友提醒到，可能報名人數存在一定的問題。這個我們可不敢隨意論斷，我想大多數的買房人可能還是看開盤潮來了，臨時決定不買的吧，這兩家可都是大開發商，在南京也混了這麼多年了，倒也不至於幹這樣的事情吧？
但是回溯南京樓市，去年前年確實都有相關的轟動性水籌事件發生。
所謂水籌，就是開發商自己安排一些購房證明參與搖號，所有搖中的參與選房但不籤合同，等選房完畢，這部分房子再拿出來賣。從另一種情況來考慮，也不排除開發商故意製造熱銷場面，逼定買房人。
反正左右主動權都在開發商手中唄！尤其是開發商的代理公司，每每都不得不身先士卒。
你看啊，大家都要看中籤率中籤率，中籤率越低的，說明搶房越激烈，這樣的樓盤越值得購買。不排除有的開發商就是看中買房人注意這個，而特意從中策略。
比如去年8月，河西中某盤被曝光，300一張收購購房證明，用於搖號。不過隨後開發商發出嚴正聲明，絕對不幹違規的事情！
而2017年，城東的一家性價比極高的樓盤，就出現了疑似水籌軍……
這家樓盤搖號中，907 組有將近 100 組號身份證前六位來自 320125，且人名大多叫做W小狗，W小頭，S玉頭，L四頭，Y雪頭，這是高淳一個村子的人都出動買房了麼？！
另外，跟買房人競爭的，不一定是人……
當然，僅僅憑名字或者身份證號碼前幾位，就說開發商弄水籌，證據有點不足。畢竟大千世界，叫什麼名字的都有，狗、豬之類的名字也不排除有人叫。
但此類名字比例過大，出現頻率過高，不得不讓人懷疑，這些名字的背後，到底是什麼人？
當然，有關部門已經為我們買房人做的夠多了，請他們查查，也是一種額外的要求。畢竟在其他城市，公證搖號還一直不敢跟進……
當然這是賣得好的樓盤，賣得不好的樓盤為了數據上好看一點，尤其是純新盤，首開要是賣不好，後面就不容易扭轉，除非是市場出現大變化，要麼就是自己打折割肉，不然真的很難賣掉！
賣不掉的就成了庫存了，久而久之越來越賣不掉。
NO.4 | 肆
正所謂，熱生霧氣，矇蔽雙眼，假生變化，措手不及！虛假熱銷是一種霧霾，PM2.5指數>400，各位謹慎判斷哈！
當然，還有很多品牌方面的東西我們已不便展開，你們敢說，你們來！！！！
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