在發佈年報近一個月後，正處於“多事之秋”的泰禾集團收到了來自深交所的問詢函，涉及銷售額、現金流、償債能力、關聯交易、投資性房地產等19個問題，並要求泰禾集團在5月15日前提交書面說明。
問詢函直指償債能力
5月8日晚間，深交所對泰禾集團下發了年報問詢函，第一個問題就是要求泰禾集團對是否存在短期債務風險作出回應。
年報顯示，2018年，泰禾集團經營活動產生的現金流量淨額為139.31億元，2018年末現金及現金等價物餘額為115.58億元；而短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達到574.28 億元，貨幣資金對短期負債的覆蓋比例僅為0.26。
對此，問詢函要求泰禾集團結合開發項目回款情況、融資能力等，說明相關資金安排，並分析說明即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。
其實，泰禾集團面臨債務問題已經是“公開的秘密”了，大股東質押幾乎全部股權、以及頻繁出售資產項目就是最有力的證明。
2018年12月14日晚間，泰禾集團發佈公告稱，第一大股東泰禾投資所持有的公司股份超過99.99%被質押。同時，大股東的一致行動人葉荔、黃敏所持的公司股份質押率也分別超過99.99%、95.15%。
具體來看，第一大股東泰禾投資持有60940萬股，佔公司總股本的48.97%，其中累計質押的股份數為60938萬股，佔公司總股本的48.97%；
一致行動人葉荔持有15000萬股，佔公司總股本的12.05%，累計質押的股份數為14999萬股，佔公司總股本的12.05%；
一致行動人黃敏持有1892萬股，佔公司總股本的1.52%，累計質押的股份數為1800萬股，佔公司總股本的1.45%。
也就是說，大股東泰禾投資及其一致行動人質押的股份，佔到了泰禾集團所有股份的62.47%。
公開資料顯示，泰禾集團的第一大股東泰禾投資的實際控制人是泰禾集團董事長黃其森。其中，黃其森持股95%，黃敏持股5%。根據泰禾集團此前的公告，葉荔是黃其森的配偶，黃敏是黃其森的妹妹。
2018年12月14日，在發佈股東質押公告的同時，泰禾集團還發布公告稱，全資子公司所持有的福州泰航房地產開發有限公司、福州泰福房地產開發有限公司和尤溪泰禾房地產開發有限公司100%的股權，全都被轉讓給福州運成興通實業有限公司，交易對價為6.35億元。
進入2019年後，泰禾集團變賣資產的速度進一步加快。2019年3月份，泰禾集團在短短5天之內就向世茂股份轉讓了3個項目的部分股權，交易總對價合計為28.16億元。
具體包括，3月23日，向世茂股份轉讓杭州蔣村項目標的公司部分股權，對價為37889萬元。3月26日，轉讓了南昌茵夢湖項目四家標的公司部分股權，交易對價為180580.36萬元。3月28日，轉讓漳州泰禾房地產開發有限公司部分股權，交易對價為63391.90萬元。
另外，2019年4月26日，泰禾集團發佈公告稱，將杭州臨安同人置業有限公司49%的股權轉讓給世茂，交易對價達到9.29億元。
除了泰禾投資幾乎質押全部股權進行融資之外，泰禾集團還為子公司的融資提供了擔保。據不完全統計，2019年至今，泰禾集團為子公司提供的擔保融資為74.384億元。
截至5月9日，泰禾集團實際對外擔保餘額高達854.38億元。其中，對參股公司實際擔保37.86億元，其餘都是對全資、控股子公司的擔保以及全資、控股子公司之間提供的擔保。
2000億銷售目標恐成泡影
除了迫在眉睫的償債壓力，泰禾集團2018年能否完成董事長黃其森之前定下的2000億元銷售目標也是市場關注的焦點。顯然，深交所對這個問題也十分感興趣。
在問詢函中，深交所要求泰禾集團說明，2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標，以及對差異原因進行分析。
年報數據顯示，2018年，泰禾集團實現營業總收入309.85億元，同比增長27.35%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為25.55億元，同比增長20.25%；但是並未提及銷售金額。
那麼，這個“2000億銷售目標”是怎麼來的呢？
事情是這樣的：2017年12月22日，黃其森在接受媒體採訪時表示，“2018年泰禾集團的銷售額的目標是再翻一番至2000億元，同時，2018年將繼續降低土地成本，爭取在2018年上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。”
在房地產板塊沒有明顯異動的情況下，這一言論使泰禾集團的股價“一枝獨秀”，在9個交易日收穫了5個漲停，隨後又連續多日大漲，從剛開始的16元一路漲到43元左右，在這個過程中，泰禾集團的市值增加了320億。
泰和集團2017年年末股價走勢圖
董事長一句話導致股價大幅上漲，監管部門對此高度關注。2017年12月25日，深圳證券交易所對泰禾集團下發了關注函，要求黃其森對此前關於2018年銷售目標2000億元，2018年上半年降低負債率至79%、全年降至75%，以及2018年具體項目入市30個等具體數據給出說法。
隨後泰禾集團官方回應稱，2000億的目標只是黃其森的個人願景和預期，不構成公司、公司實際控制人及董事長對全體股東的業績承諾，實現與否存在重大不確定性。
實際上，泰禾集團已經連續四年都未公佈公司的銷售額和銷售面積數據了。在泰禾集團近幾年的年報中，只能看到總資產、收入、營收及淨利潤等財務數據。2018年年報披露後，深交所再次就這一問題向泰禾集團發問。
雖然還未能看到泰禾集團的回應，但是，根據多家機構公佈的相關數據，2018年全年泰禾集團的銷售金額在1300億元—1400億元之間，距離黃其森2000億元的目標還有不少的差距。
至於負債率方面，根據泰禾集團的年報，2018年泰禾集團的資產負債率為86.88%，與2017年的87.83%相比降低了0.95 個百分點，與“75%”的目標也很遙遠。
泰禾集團如何自救？
房地產行業具有現金流密集性的特點，一旦發生資金斷裂，對房企的影響是致命的。面對近在眼前的債務壓力，除了質押股權、轉讓項目等措施，泰禾集團還有哪些自救手段呢？
眾所周知，泰禾集團的主營業務是住宅地產和商業地產開發，那麼，加快賣房步伐就不可避免成為泰禾集團緩解債務壓力的重要手段。
財報顯示，2016年至2018年，泰禾集團的存貨週轉天數分別為1626.75天、2346.81天、2622.00天。在房地產行業，產品佈局和銷售能力表現較強的融創中國同期的存貨週轉天數的數據分別為1065.40天、1531.26天、1255.67天。
另外，2016年至2018年，融創中國的存貨週轉率分別為34%、29%、24%。而同期泰禾集團的存貨週轉率為22%、15%、14%。可以發現，同樣定位高端精品戰略，泰禾集團的產品週轉情況要弱於融創中國。
顯然，加快賣房節奏、提高週轉率是泰禾集團目前最重要的自救方式之一。
一季報顯示，2019年前三個月，泰禾集團實現收入74.54億元，同比增長24.47%；實現淨利潤9.97億元，同比大幅增長219.55%；實現歸母淨利潤9.72億元，同比大幅增長308.95%。
同時，現金流得到改善，2019年一季度末貨幣資金達到206億元，環比增長38.26%，經營活動產生的現金流為119.39億元。
財務業績向好的背後，是泰禾集團的大力度“促銷搶收”。2019年一季度，泰禾集團在北京區域實現100億銷售業績，福州和廈門兩大超級城市共實現銷售額70多億，華東區域取得了超過80億的成績，還在大灣區實現銷售額超過32億元。
另外，泰禾集團的其他自救手段也在2018年的年報中露出了端倪。年報顯示，泰禾集團實施了“泰禾+”戰略，除了堅持以房地產業務為核心，泰禾集團已經在金融、醫療、影視等領域進行了相關佈局。
根據相關資料，在醫療板塊，泰禾集團已經在全國佈局了十幾家泰禾健管中心，國際健康社區試點、家庭醫生服務站也都已經落地；在教育板塊，泰禾旗下首個國際幼兒園、泰禾學苑已經開始啟動；泰禾影城2018年內新開業了4家，目前簽約項目達到120個，並與杜比、北方華錄等強強聯合；在商業領域，北京大興泰禾裡已經在2018年開業。
不過，從年報披露的營業收入與成本構成數據來看，多元化戰略並沒有給泰禾集團帶來顯著的收入及成本變化。2018年，泰禾集團非房地產業務佔營業收入和營業成本的比重相與2017年相比是同比下降的，2018年泰禾集團的非房產產品營業收入佔比僅為4.63%，非房產產品營業成本佔比僅為3.79%。
從2019年一季度的業績表現來看，泰禾集團的自救措施已經初見成效，但是房地產市場的兩大關鍵因素，流動性和調控政策，正在發生微妙的變化。顯然，2019年，對於資金鍊緊張的房企將是嚴峻的考驗。在調控政策明顯收緊的背景下，泰禾集團後續還有一場持久的“硬仗”要打。
事實上，近年來，上市房企財報被交易所問詢函“點中”並被密集問詢的案例時有出現。例如，華夏幸福2017年的年報就曾遭遇上交所18問，新城控股2018年的年報也被上交所16問。而泰禾集團則是在2018年高送轉預案被問詢後再次遭到深交所的問詢。
從這次交易所問詢的角度中，投資者也可以窺見房地產行業財報中被交易所重點關注的幾類財務現象。整體來看，業績情況與經營活動產生的現金流淨額不匹配、關聯交易金額過高、存貨資產轉入到投資性房地產科目、利息資本化比例過高、存貨資產減值準備計提程度、存貸雙高尤其短期償債規模較大等問題是交易所重點問詢的對象。
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