牛熊君/本文系百家號獨家約稿。
這兩日，市場上關於泰禾集團（000732.SZ）的人事動態傳聞很多。
一方面之前負責泰禾文化與院線業務的副總裁沈力男離職，已加入龍光地產任副總裁；另一方面傳聞招聘組建21個副總裁和21個總裁助理，更有說法泰禾要對中基層進行裁員。
在搞什麼啊？組建這麼陣容龐大的總裁助理以上的管理團隊，還要進行裁員？而且裁員一說2018年以來已經傳聞數次了。
對此，泰禾方面22日出了最新說法：裁員消息不實，正推出“千人計劃”。
江湖傳聞虛虛實實，但時值2018年年中，繞不開的是2017年底泰禾集團董事長黃其森誇下的海口——“2018年銷售目標2000億元，資產負債率降低到75%”。
這可能是個實現不了的牛皮。
1
組建豪華高管團隊？
組建豪華高管團隊？
鳳凰財經網上的一篇報道顯示，泰禾集團正在大舉招聘組建高管團隊，副總裁和總裁助理竟然分別高達21人，讓人直覺不可思議。
但上述所引用的一個名為“董小姐”的自媒體甚至打探到了一份副總裁級別的名單（如下）。
圖1：泰禾集團現高管名單，及網傳的部分副總裁以上名單
對照查閱泰禾集團現任高管名單發現，現任高管合計10人，其中沈力男於7月18日被報道已經辭職並加盟龍光地產。沈於2009年加盟泰禾集團，擔任總裁助理兼品牌部總經理，後於2016年升任泰禾集團副總裁，主要負責泰禾的文化與院線業務。
任職9年卻辭職，這是為何？
其實，不止沈力男，2018年春節後，泰禾集團營銷副總經理上海區域副總經理鄂宇就離職了。此外，副總經理、財務總監羅俊也已於1月初離職加盟中南建設。財務總監、營銷副總離職，箇中的意味或所承受的壓力，大家自己體會吧。
而且對照兩份名單，可以發現重合並不多，難道是說泰禾集團管理層要進行大洗牌？
更有意思的是，此自媒體稱“還有人剛剛到任副總裁沒多久，就萌生了退意，正打算離開北京，已經在尋找下家，甚至考慮自己組建團隊。”
在組建豪華高管團隊的傳聞同時，還有消息稱泰禾集團將進行中基層的裁員，而且幅度還比較大。其實關於裁員傳聞，2018年以來就有數次。但並未得到實質性的確認。
好了，相比這些未經證實的江湖傳聞，我們更關心在當前房地產商資金鍊普遍緊張的情況下，泰禾集團怎麼樣了，尤其是2017年底泰禾集團老闆黃其森曾誇下的海口——2018年銷售目標2000億元，資產負債率降低到75%。
2
組建豪華高管團隊？
2000億銷售額目標才完成33%
股價在一個月裡漲幅超過160%，但在後面的6個月裡，基本又回到了原點，這就是泰禾集團2017年12月下旬以來的股價走勢。
泰禾集團的股價如此大幅過山車，啟動純粹是因為黃其森的一番雄心壯志。
1965年出生於福建的黃其森，16歲就讀福州大學建築系，畢業後，一直在中國建設銀行福建省分行工作。1996年黃其森走出體制，創辦了泰禾集團。作為閩系房企領頭羊泰禾集團的掌舵者，黃身上也有著閩海文化的基因，“膽子大，口號少，出手狠”。
黃其森還一直是中國文化的“發燒友”，正因為如此，中國院子成為泰禾的靈魂產品線。由於對中國傳統建築文化的偏愛，黃其森因此在圈內得到了“黃院長”的稱號。
圖2：泰禾集團2017年12月下旬以來的股價走勢圖
看這股價走勢，這就是所謂的既優雅，也有野心？
2017年12月22日，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體採訪時稱，2018年，泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。同時，2018年將繼續降低土地成本，爭取在明年上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。
這一番表態導致12月25日泰禾集團開盤後就直線走高封漲停。引來深交所當日晚間下發關注函，要求泰禾集團說明黃其森此番發言是否違反信息披露義務。
隨後泰禾集團臨時停牌並稱，公司董事長黃其森上述表態系其基於目前公司的土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力、投資進展等做出的判斷，屬於黃其森對公司發展的目標和願景，不構成公司的預測和承諾。
儘管如此解釋，股價還是打不住的上漲，在之後的一個月裡竟然出現了9個漲停板，堪稱瘋狂。甚至可以說，泰禾集團的領漲，直接催生了2018年初的地產股板塊的整體一波大行情。
好了，現在已是2018年7月下旬，黃其森在去年年底誇下的海口如何了呢？根據中國指數研究院的統計數據，泰禾集團在上半年實現銷售額670億元，在房地產行業中排名第17位。
圖3：泰禾集團在2018年上半年房地產銷售排名中位列17
這和2017年泰禾集團在房地產市場上的銷售排名差不多。2017年，在市場整體走弱的情況下，泰禾逆勢發力，實現了1010億元的銷售成績，在房地產市場排名第15位，實現了彎道超車。
2018年目標2000億元，但半年只實現了670億元，實現率33%。剩下的6個月能實現1300多億元的銷售任務，這恐怕是再超級的加班模式也難以實現的。
5月份泰禾集團華東公司為衝刺上半年指標，要求總監及以上級別管理人員從5月4日到6月30日取消所有休假，倡議總監以下員工也放棄休假。甚至要求，所有工作會議不得在法定工作時段召開，會議時間安排在工作日後下班及週末。
圖4:泰禾集團的加班通知
好一個超級加班模式，但從實際結果來看，肯定是低於預期目標的。不是員工不努力，而是整個房地產環境在走弱，更在於這個目標太離譜了。
泰禾在業界有“黑馬”之稱，從早期的高價拿地，以泰禾院子一舉從行業內殺出，到後期以併購拿地為主，降低土地成本。憑藉“高負債、高週轉率”來實現快速擴張。
所以，銷售規模從2014年泰禾集團200億元，在3年後到2017年破1000億元。確實增長很快，但要知道的是，2015~2017年的房地產市場是如火如荼，此外從1000億到2000億比例是翻倍，但量級上可遠非一個量級。
那麼黃其森為何敢於提出這個目標？據其解釋，2018年可售貨值將達4000億元。如果以50%去化率來推算，2018年2000億元的銷售目標並不算激進。
那既然上半年只實現33%的銷售目標，那麼是不是說明上半年推出的貨值太少，還是根本賣不動呢？
3
組建豪華高管團隊？
資產負債率降到75%更是痴人說夢
如果說2000億的銷售目標完不成還好，那麼黃其森宣稱的資產負債率降低到75%完不成可是比較有麻煩的，這不僅僅是吹牛的問題，更關係到泰禾的資金鍊安全問題。
2018年以來，房地產市場年初預期的調控政策放鬆並未實現，反而不斷的在加碼調控，屋漏偏逢連夜雨，不斷有地產商的再融資被終止，海外發債也不是那麼順利。
泰禾同樣如此，7月中旬泰禾集團擬再融資70億元的計劃被證監會。泰禾的這起再融資可謂一波三折，從2016年5月至今已經摺騰了26個月。
泰禾集團在2016年5月擬非公開發行股票募資98億元，用於北京大興中央廣場、北京西局西府大院等項目的開發。但在2016年9月募集資金總額調減至70億元。但即便如此，還是不順利。而在6月時，該計劃被證監會宣佈中止審查。
7月14日，泰禾集團將上述定增計劃調整為不超70億元，發行價格由不低於24.52元/股調整為不低於24.30元/股。但即便如此，還是有麻煩，因為泰禾集團股票7月20日已跌到18元左右，遠低於定向增發的發行價格。
在迫切的再融資背後，是泰禾集團高企的資產負債率以及大股東的持股幾乎全部被質押。
泰禾集團2016年以來，幾乎不在一二線城市的土地招拍掛市場拿過地，而是通過大舉收購、併購其他開發公司獲得。泰禾集團2017年在項目獲取上合計投入資金552.40億元(含土地拍賣和收購資產)，獲取土地792.80萬平方米(約合1.19萬畝)。
如此大規模的併購是很花錢的。這幾年泰禾集團的資金鍊頗為緊張，其負債也不斷上升。2015年末、2016年末和2017年末，泰禾集團負債總額分別為677.13億元、1016.48億元和1813.02億元，其中2017年新增796.54億元的負債額。
而到了2018年一季度，總負債上升到2009.54億元。
圖5：泰禾集團2015年中報以來的負債情況
嗯，2000億元的目標實現了，可惜是在總負債這一欄。
再看資產負債率，泰禾集團2015年末、2016年末和2017年末資產負債率分別為79.87%、82.40%和87.83%。其實自2012年至2017年，泰禾集團的資產負債率就連續6年卡在80%的紅線水平上。即便採用剔除預收款項後的資產負債率也是處在行業較高水平的。
圖6：泰禾集團2015年中報以來的資產負債率
至於2018年一季度，非但沒有往黃其森所期待的那樣，反而更是增至88.46%。黃其森可是預期公司負債率2018年年中降到79%，年底降到75%。現在看來不是一般的懸。
資產負債率這麼高，得大力銷售回籠現金，並且更多的外部融資啊。但是現實沒這麼樂觀。
泰禾集團7月3日對外公告稱，控股股東泰禾投資持有公司總股本的48.97%，截至公告日泰禾投資累計質押佔公司總股本的48.60%。即泰禾投資99.24%的持股被質押。查閱2018年以來的質押情況，最新的2筆已經大大預警線和平倉線了。
圖7：2018年以來泰禾集團的質押情況
2018年房地產市場資金鍊之緊張已如一觸及崩，前有中弘股份出售項目紓困，後有華夏幸福大幅出讓股權傍上平安資管的大腿。
泰禾集團成於彎道超車，雖然有耳目一新的中國院子產品助力，但更是依賴於高槓杆的擴張。這匹房地產界的“黑馬”要如何呢？
前有大半年前誇下的海口，基本上無從兌現；後有高達88.46%的資產負債率要去降；更有99.24%的股權被質押，而再融資又遙遙無期。靠重組高管團隊來發突圍？我們靜待泰禾集團的半年報說明。
市場焦點
公司透視
財經人物
閱讀更多 牛熊交易室 的文章
