地產財富會
北京房地產高門檻之下
大魚吃小魚
小魚沒得吃
2018-12-23
再過幾天，以後就沒有2018年了。
如果用一個詞來形容2018年的北京樓市，那財富會用的詞便是“馬太效應”。
據財富會不完全統計顯示，在嚴苛的調控政策下，2018年前十一個月北京市商品房新增供應34517套，同比去年下降22%；成交24127套，下降43%；成交面積304.79萬㎡，下降54%；成交均價42233元/㎡，上漲16%；成交金額2408.71億元，下降25%。
這一年北京樓市量價齊跌，整體銷量大幅度降低，但不少大房企的頭房企的業績卻更為顯眼，在逆市中盈利能力持續好轉，銷售規模大幅度上升。
究其根源，那就是當前中小房企的生存空間被大房企加速擠壓，大型房企的市場佔有率也進一步提升，呈現出明顯的強者愈強的馬太效應態勢，房地產集中化的趨勢在樓市調控期凸顯。
對於，中指研究院分析表示，“自今年6月份第一批限競房推出以來，北京迎來了限競房的入市高峰，但持續的政策高壓調控狀態，市場趨冷，限競房整體去化較慢，庫存持續增加。”
“部分區域的限競房扎推入市，且產品同質化嚴重，市場明顯處於供大於求狀態，各房企間面臨著嚴峻的競爭和挑戰。各限競房項目的成交數據表現也是冷熱不均，
嚴峻的市場環境考驗著企業的項目綜合運營能力，市場表現給出了孰強孰弱的答案。”中指研究院表示道。大房企
市場佔有率再提升
據財富會不完全統計，截止2018年11月30日，北京樓市銷售排行榜前十名皆為百強房企，另外百強房企市佔率更比去年去年提升8個百分點，達到83%；在銷售金額方面，百強房企達到2047.4億元，佔比達到85.8%；百強房企銷售面積240.78萬平方米，佔比達到79%。
而銷售金額排名前十的房企在整個北京市場的佔有率更是達到60%。
其中，據中指研究院發佈報告顯示，北京樓市市場佔有率第一的成績被北京萬科獲得。
據報告顯示，從整體銷售面積來看，2018年前十一個月北京萬科在北京延慶、房山、昌平、通州等區的銷售面積位佔比分別為22.81%、26.01%、23.20%、14.53%，累計銷售面積佔同期北京商品房銷售總面積的8.03%，較去年同期擴大2.27個百分點。
而在銷售金額統計方面，2018年前十一個月北京萬科在延慶、房山、通州、昌平的銷售金額佔比分別為39.21%、24.41%、24.02%、16.46%，累計銷售金額佔同期北京商品房銷售總額的8.36%，較去年同期擴大1.51個百分點。
而據知情人透露，萬科能創下佳績的原因來源於翡翠四季、城建萬科城、北河沿甲柒拾柒號等11個項目銷售去化率達100%，拉高北京萬科整體銷售去化率。
據瞭解，2018年北京萬科在售的31個項目中銷售去化率在80%以上的達14個項目，佔在售項目總量的45%。
而在排在萬科後面的房企分別是，首開、中海、保利、首創、中糧、遠洋、華潤、泰禾、金融街等老牌大型房企。
2018北京市房地產市場地位領先企業
這些房企皆在充滿競爭和挑戰的逆市中，創下佳績。
例如，即將與大悅城地產（00207.HK）重組的中糧地產（000031.SZ），據地產財富不完全統計，2018年前十一個月於北京的總銷售額達到37.9億元，同比去年24.9億元增長63.5%。
另外，排在第九的泰禾，近日在北京泰禾官方微信上公佈，2018年北京泰禾銷售額已經突破了200億元，其中金府大院全年業績突破50億元。
據克而瑞去年公佈的數據顯示，2017年北京泰禾銷售額為238.7億元，距離2018年結束還有一週時間，北京泰禾能在逆市之下保持去年的成績也實屬不易。
除此之外，旭輝、碧桂園、金地、融創等房企今年在京的銷售金額皆有大幅度提升。
甚至不少房企因為強勁的銷售態勢，還紛紛宣佈上調在北京的業績目標。
然而，相比之下，一些中小房企的表現卻顯得有些尷尬。據財富會不完全統計，截止2018年前十一個月，北京有多家在去年銷售達到10億以上的房企，今年銷售額未破億。
其中，中弘更因銷售不暢，導致資金鍊斷裂，引起退市財務清算。
另外，值得注意的是，在大房企侵佔市場規模的同時，大型房企之間的合作也變得更為頻繁，“抱團”形成的合力令中小房企望塵莫及。例如碧桂園、金科合力操盤的北京嶺秀項目成為了平谷的網紅產品；萬科與中糧合作的項目中糧萬科長陽半島更是為雙方貢獻了巨大的業績。
而小房企只有被收購被吞併的命運。
大房企優勢明顯
小房企再難出頭
地產圈有一公認的真理，做大房企規模需要三個必要基礎條件：一是多拿地、二是拿好地、三是融到便宜的錢。
而這些年來，隨著北京土地越來越稀缺，而土地款的拍賣價動輒便是幾十億元，據財富會記者不完全統計，今年北京共出讓土地56宗，其中有20宗土地總價超出30億元，30宗土地總價超出20億元，最便宜的土地也達到15億元起。
而在對北京高價地塊的爭奪戰中，中小房企毫無競爭優勢。
未來，北京房地產市場集中度將繼續加劇，大房企將在行業中持續領先，如果小企業此時不能趁機擴張，未來企業的市場份額將進一步被大企業侵食。
但現在小企業的起步資金已經遇到阻礙，再難獲得擴展機會，未來肯定會被逐漸邊緣化甚至銷聲匿跡。
財富會認為，中小房企想要生存的話，首先要抱團取暖，但這種方法也並非長久之計，目前大型房企也頗為青睞合作方式，論力量中小房企聯合體很難抗衡。
目前在北京市場，中小開發商競爭能力減弱，如果想要生存那就必須要轉型。
對於大部分中小房企而言，傳統的拿地開發模式已經難以為繼，轉型成為它們的生存關鍵。儘早轉型，儘早在新領域佔一席之地，生存可能性還是有的。
“中小房企後續轉型是必要的，比如說積極參與中小城市的城市更新項目，或者積極開拓其他實業項目。” 城市更新專家蘇贊說道。
但實際上，北京樓市的容錯率極低，風浪之下小房企的轉型之路也不好走，這些年來不少房企已經開始轉型，但成功的案例並不多。
“或許小房企在北京難再有出頭機會，被收購也不失為一種不錯的選擇。”蘇贊表示，“部分小房企項目銷售完畢後，拿不到新的地，但大房企願意去收購他，因為此類小房企在北京擁有比較好的營銷資源。”
北京萬科部分項目
而在2018年北京如此嚴峻的市場環境下，萬科在內的多家房企還能實現逆市熱銷，我們能感受到大房企的品牌和產品影響力在北京樓市中的作用愈發重要。
而未來萬科等大型房企將對北京城市進一步深耕，以及加強環京區域的佈局延伸，他們的市場表現仍然值得期待。
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