昨天晚上，東莞南城雅園的商住商業地塊被“567”號房企在8分鐘內，自己競價29輪，以最高限價總價
23.6億元，商業用房自持面積100%拍下，這是東莞有史以來第4宗被提前鎖定的招拍掛地塊！距離正式開拍還有一天多時間！與土地市場火熱相呼應的，是地王項目的紛紛亮相，繼南城地王萬科首鑄翡翠東望推出小別墅、洋房後，東城地王中海莞府推出樣板房後，茶山地王魯能公館也獲得了預售證，準備進入市場！
不完全統計，今年內東莞將有19個地王項目進入市場或加推，地王項目入市會推高東莞房價嗎？！
近20個項目取得預售證，地王項目亮相
記者由東莞市住建局官方網站看到，從4月25日開始，近20個樓盤取得預售許可證。
新取得預售證的樓盤有東坑的時代豪庭住宅樓、寮步的御瓏庭住宅樓、大朗潤地松朗花園商業、住宅樓；以及大朗碧桂園名座廣場商業、辦公樓；塘廈御城花園住宅樓；南城城市財富公館住宅樓、南城中世和發大廈；寮步瓏遠翠瓏灣花園商業樓、石排瀧璟花園住宅樓；莞城豐華廣場；道滘碧桂園；虎門匯景湖畔華庭；石碣碧桂園明珠公館、清溪華桂園、保利香檳花園、金地湖岸風華公館、茶山的魯能鉑悅花園等近20個樓盤。
其中最引人關注的是位於茶山橫江村地王項目魯能鉑悅花園，該樓盤此次取得預售證的是7號樓商業、辦公樓物業，預計其首批推出的是4.5米層高特色loft公寓、6米層高創新商墅產品。記者瞭解到，魯能鉑悅花園為魯能地產於2016年9月在東莞茶山以143119萬元總價拍下的一宗地王，拍地溢價率高達506%，拍地不久就迎來了東莞樓市限購；之後一直處於開發待售狀態，在蟄伏了近三年時間後，該項目終於取到預售證，即將正式進入市場。
新盤首次備案價略高於平均價
儘管新項目亮相頻頻，但從價格來看，目前整體房價並未出現明顯波動，即使是新盤入市定價也仍然理性謹慎。
從東莞市發改局發佈的價格備案情況來看，近期品牌房企華潤置地兩個項目分別是常平華潤幸福裡和清溪華潤潤溪山均進行首次價格備案，備案均價分別為1.67萬元/平方米和1.89萬元/平方米，略高於當前區域樓盤市場均價水平；但由於是品牌房企開發樓盤，定價略高於均價屬於合理定價水平之內。此外，位於東坑的時代豪庭新推洋房價格首次備案均價為1.89萬元/平方米，沙田的佳兆業碧海雲天別墅新品價格首次備案均價為2.73萬元/平方米，虎門的匯景湖畔華庭首次備案均價為2.21萬元/平方米，同樣略高於樓盤所在區域近半年房價平均水平。
業內人士分析認為，新盤備案均價略高於當前平均價格，一方面是為了後面調整價格更加方便，前期定價高儘量獲得更高利潤；另一方面也意味著當前房企對於市場處於謹慎樂觀的狀態當中，定價略高於市場均價，但又處於相對合理的範圍內。
在調整備案價方面，備案價格下調是市場的常態。記者發現，上週共有位於茶山、黃江、石碣、厚街等多個樓盤進行備案價格調整，個盤價格調整幅度達到7%-13%；經過調整後的備案價格來看，定價普遍較早前樓盤定價有明顯回落，個別樓盤定價甚至低於當前區域平均價格水平，顯示出房企急於出貨心態明顯，而購房者也可以從中選擇到性價比更高的房子。
年內東莞19個地王項目入市或加推
2016年是東莞地王密集出現的年份，2019年則是地王項目集中入市的年份。隨著開發節奏和入市節點的到來，今年東莞將有19個地王項目入市或加推新品，這對東莞的房價有一定的影響，部分區域或現房價平穩上升。
2018年中國房地產行業迎來了債券到期的高峰；除了房企信用債外，全國房企的其他有息負債，也將在2019-2021未來三年間集中兌付，這將逼迫著各地地王項目入市。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年東莞推貨的項目中，地王項目佔總項目量的12%，預計將有19個地王項目進入市場或加推新品。
東莞中原介紹，地王項目大多為近兩年拿地的品牌房企開發項目，反映出品牌房企的資金回籠壓力大，入市節奏加快。記者瞭解到，預計今年入市的地王項目（樓面地價在所在區域當中屬於高位的項目）分別有茶山的魯能公館(備案名魯能鉑悅花園)、樟木頭的北大資源公館1898、大朗的萬科金地天空之城、東城中海莞府（備案名中海天鑽名苑）、寮步瓏遠翠瓏灣花園、麻涌的招商雍華府、橋頭保利香檳頌、沙田的香繽雍景園、石排的旭輝江山墅、黃江融創公園首府、中堂卓越淺水灣、常平頤安雲璽花園、大嶺山碧桂園公園壹號、鳳崗萬科聯合體項目、虎門萬科濱海大都會、南城萬科翡翠東望和清溪金茂墅、東坑的金地東坑項目、華潤企石公元九里等。地王入市項目之多，在近幾年樓市當中實屬罕見。
地價與房價近，地王項目或在保本線上掙扎
不過，由於這些地王樓面地價與當前區域房價接近，未來銷售壓力也將非常大，地王項目要賣出高價並非易事。從東莞市發改局發佈的2018年11月至2019年4月東莞新建商品住宅網上籤約銷售價格來看，在19個項目中，約有13個項目樓面地價接近當前所在區域的簽約均價，個別項目樓面地價甚至超過當前的房價水平，顯然銷售的壓力巨大。
其中魯能鉑悅花園實際可售樓面價約為12119元/平方米，近半年茶山的洋房均價為16588.91元/平方米，別墅均價為17428.34元/平方米。根據樓面地價水平，該項目要賣出高價獲得利潤，難度非常大。此外，大朗萬科金地天空之城實際可售樓面地價為16443元/平方米，近半年大朗洋房均價為22816.85元/平方米；樟木頭北大資源公館1898實際可售樓面地價為13298元/平方米，近半年樟木頭洋房銷售均價為16427.65元/平方米；位於東城的中海莞府實際可售樓面地價為16218元/平方米，近半年東城的的洋房均價為23579.96元/平方米；而黃江融創公園首府實際可售樓面地價為20422元/平方米，近半年黃江的洋房均價為18893.02元/平方米，別墅均價為24686.31元/平方米，也是目前地價與房價最接近的項目之一，銷售難度可想而知。
記者瞭解到，儘管不少地王項目由品牌房企精心打造，希望依靠品牌影響力和樓盤品質吸引購房者為高價為單，但是從實際市場情況來看，高價樓盤認籌和銷售均不理想，高價盤也不得不通過二三級市場聯動的方式，通過中介帶客來促進成交。
東莞中原戰略研究中心對此表示，2019年至2021年是開發商的償債高峰，開發商資金回籠壓力巨大，這將促使很多品牌開發商不能再觀望，要加快動工，地王項目也會被逼入市，甚至會通過降首付、降價等各種手段策略出貨。
後市：東莞樓市仍被看好，房價平穩波動小
5月份，東莞已經有4宗土地被提前鎖定，價格均達到最高限價，自持達到最高幅度，土地市場的火熱，也意味著房企仍然看好東莞市場。特別是粵港澳大灣區規劃、濱海灣新區規劃和東莞軌道交通軌道的利好，讓許多房企打算進入東莞並深耕東莞樓市。
業內人士表示，地王項目要獲得高額利潤，需要較長的時間，東莞市場並未全面回暖，市場兩極分化嚴重，冷熱不均，價格窪地樓盤成交效果較好，高價樓盤成交仍然受到冷遇，這也意味著目前地王項目賣高價難以受到市場支撐；但同時，在地價成本高企的支撐下，房價也難以下降，市場趨向平穩，價格波動較小。
東莞中原戰略研究中心表示，對於購房者而言，今年隨時都是入市時機；而基於粵港澳大灣區發展歷史大機遇、城市更新的持續推進、莞深融城進程加快、產業升級轉型發展、城市大交通規劃的升級、穗莞深港的進一步融合，東莞房地產後市發展依然前景看好。
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