核心觀點
政策速覽 ：“穩”字當頭，因城施策
12 月 24 日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，會議在總結和分析房地產行業現有問題和形勢的基礎上，提出了 2019 年工作重心：穩地價、穩房價、穩預期，盤活土地，補齊租賃短板，解決中低收入人群住房困難，增加有效供給。從 12 月份政策看，多地因城施策，逐步放鬆影響較小的限制性政策，維持市場穩定；同時保障居民住房需求成為政策重心，修訂土地管理法，快速增加租賃住房等有效供給；在監管方面，政策保持一貫嚴厲作風，繼續嚴打市場亂象，加快推進各地房地產市場穩定。
住宅市場 ：高能級城市現銷售翹尾，但難改全年下降趨勢
12 月房企在衝規模、抓回款的壓力影響下繼續加快推盤，但是不同能級城市之間出現了更為明顯的分化，部分高能級城市樓市銷售年末翹尾，而三四線城市的銷售增速卻呈現出加速下滑的態勢。從全年數據來看，普通二線城市表現最好，全年錄得銷售收入正增長，其餘能級城市均出現了不同程度的下跌，核心二線城市全年跌幅最為明顯。預計 2019 年一線及核心二線城市成交量以穩為主，普通二線城市市場機會最大，而三四線城市將迎來結構性分化。
土地市場 ：2018年供給呈 U 型，2019年因城施策繼續維穩
2018 年 12 月，土地市場供應繼續維持放量趨勢，全國 200 城合計供應規劃建築面積 37315.3 萬平米，同比上升 20%，環比大幅上升 40%。除一線城市土地供應量下降以外（但仍然處於全年的偏高水平），其餘各能級城市土地供應均創了全年新高，歷史數據表明年末是土地供應的高峰期，一方面是為了衝擊年初供地指標的完成率，另一方面是為了緩解地方財政壓力。未來我們認為政府對於土地的供應更偏向於因城施策、因地制宜，對於去化週期偏低的城市在土地供應端加大供應量，去化週期偏高的城市嚴格遵守建設用地指標的分配額度。
企業表現 ：年末投銷加速，普通二線城市成為企業投資熱點
2018 年 12 月，由於受到年末效應的影響，各房企銷售額全面增長，單月銷售額與6 月份高位持平，大部分企業完成既定目標額。同時，各區域較 11 月亦實現大幅增長，其中中西部區域尤甚。銷售金額增大的同時，房企投資力度加強，新增貨值門檻提升幅度較大。典型房企在保持一慣謹慎風格的前提下投資積極性明顯提高，且對二線城市的重視程度有所提高。
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