MAQUE麻雀
住宅与公寓的区别主要体现在产权年限，税收，贷款利率和贷款年限，是否能落户读书，土地性质上。
第一、产权年限以及落户读书：公寓又可以分为住宅性质公寓和商住公寓两种，住宅性质的公寓同样可以落户读书，办理个人产权证，70年的产权，大部分的住宅性质公寓和平层住宅差不多，而商住公寓，是不可以落户和读书的，大部分只有使用权，没有产权证，而价格相比住宅性质公寓要便宜很多，只有40年或50年的产权。普通住宅为国有出让用地，可以正常落户读书，产权年限为70年，正常交房两年后可以办理个人不动产权证。
第二、土地性质不同：商住公寓的土地性质大多为综合性用地或三产用地，产权归还是归开发商或国家所有，而酒店式公寓用地为商业用地，产权只有40年，同样不可以落户读书，签的是房屋租赁使用合同。
住宅属于住宅性质用地，开发商已经把土地买下来，购买商品房签署的是商品房买卖合同。
第三、购房政策：公寓属于非普通住宅，不限购不限贷，贷款年限多为10年，首付要求50%，物业收费标准也不一样，普通住宅的物业收费较便宜，住宅为2.5元/平米以内物业费，水电也是按照民用水电标准，而商住公寓的物业费较贵大多为4元/平米，水电按商业水电标准收费。
普通住宅首套首付毛坯部分可以做到20%，贷款最长期限为30年，精装部分首付30%，最长贷款期限为10年。
第四、配套设施：大部分公寓没有外置阳台，只有大飘窗，不通燃气，居住没有住宅便利，而公寓最大的优点是层高较高，一般都是5米以上，可以自由选择隔做双层，即使建筑面积小，使用面积可以多一倍，总价只按单层计算，总价低，空间利用率高，这也是为什么那么多年轻人喜欢买公寓的原因，当然并不是说所有公寓都不通燃气没有阳台，建议选择买公寓要买可以隔做两层楼中楼的，有阳台，能通燃气最好，可以办理个人产权证，对于购房资金不足的，可以购买作为过渡，如果要买可以落户读书的，只能是买住宅性质的公寓或普通住宅。
第五、公摊以及户数：公寓公摊比较大，一般都有30%左右的公摊，意味着得房率没有住宅那么高，但是户型设计可以隔做双层使用，实际使用面积是建筑面积2倍，住宅的公摊面积在18%到20%，公摊相对较低，户型设计比较单一，住宅性能较为明显。户数上公寓一般居住密度大，户数多，3梯20户或者4梯32户，比较拥挤，住宅体验没有平层那么高，平层住宅一般是2梯4户或2梯5户，通风采光以及视野没有住宅好。
第六、功能使用:公寓不仅可以用来居住，还可以用来办公，有些公司前期为了较小成本经营，会选择买公寓来进行办公，相比写字楼要便宜很多，而普通住宅只有居住功能，是不允许用来商业办公或者注册公司。
总的来分析，如果是首套房考虑买来自住落户读书，住宅是最好的选择，而且即使几年后要转手也方便。如果是考虑买来投资，公寓是比较好的选择，毕竟不限购不限贷，而且总价比住宅低很多，只有住宅的三分之一，买一套住宅的钱可以买三套公寓，收益是住宅的三倍甚至超过三倍收益，如果把公寓隔做两层出租，做双钥匙，收益甚至是住宅的6倍，轻松实现包租公包租婆的生活。
本问题就到这里，选住宅还是选公寓，要根据自己的实际情况出发，欢迎各位评论交流收藏，主要是让大家清楚公寓和住宅的区别，了解清楚才不会买错。
