匯景二次遞交招股書 高負債下上市夢何時圓？

日前，排隊IPO超6個月的東莞匯景控股再次向港交所主板二次遞交了IPO招股書(申請版本)，新增2019年上半年的營運數據，再次衝擊“東莞赴港上市第一房企”。

上半年合約銷售額15.98億元

根據最新的招股書披露，截至2019年6月30日止六個月，匯景控股合約銷售額為15.98億元，超過了去年全年銷售額的6成；合約銷售面積12.12萬平方米，超過了去年全年銷售額的5成。

收益方面，2019年上半年匯景控股實現收益13.16億元，主要收益貢獻為東莞項目及河源項目。另外，資料顯示，上半年匯景控股毛利潤約6.83億元，淨利潤約2.13億元，收益、毛利潤、淨利潤均超過了去年同期數據的5成。

毛利率方面，上半年匯景控股達到了51.9%高位，同比上升了2.6個百分點，遙遙領先於頭部房企。據掌櫃財經瞭解，匯景控股毛利率之所以達到如此高位，主要是因為其在東莞擁有多個低成本的城市更新項目。

東莞低成本土儲優勢

於2004年發家的東莞本土房企，匯景控股在拿地、成本控制方面有著極大的優勢。

據掌櫃財經瞭解，截止至2019年9 月30日，匯景控股已收購或已訂約收購項目有4個，約42.86萬平方米，其中厚街鎮寶屯村地塊、洪梅洪屋渦片區項目、清溪三中片區項目均為東莞一般土儲或城市更新項目，累計佔地16.22萬平方米。

另外，匯景控股在東莞已訂約收購的城市更新項目還有樟木頭寶山片區項目、沙田稔洲片區項目、清溪鹿湖片區項目、萬江共聯項目、清溪三星片區項目一、清溪三星片區項目二、南城蛤地片區項目、虎門新灣片區項目、沙田楊公洲片區項目等9個，累計佔地47.61萬平方米。

在其競爭優勢分析中，匯景控股就特別提到，“能夠控制土地收購成本及建築成本”和“在獲取及開發城市更新項目方面的經驗”。截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六個月，匯景控股的土地成本佔收益的百分比分 別約為13.4%、8.9%、9.0%及11.1%。

截至2019年9 月30日，匯景控股已在東莞、河源、合肥、衡陽、長沙、浙江等6個城市17個項目，其中10個已竣工，7個在建，未來有3個已收購待開發，還有12幅累計57.8萬平方米的項目正在收購中。

超200%高負債之重

雖然毛利率處於高位水平，但匯景控股的淨利率則維持一般水平，今年上半年淨利率約16.2%，同比略降1.3個百分點。究其原因，除了土地增值稅外，財務成本高也是很重要的因素。

在首次提交招股書時，匯景控股就披露，其擁有並將繼續需要高額負債。從2016年到2018年，匯景控股負債率分別為375.4%、277.2%及242.7%，負債率較前兩年已有較大下降，但是仍然面臨較大的財務壓力。最新財務數據顯示，匯景控股合約負債2019年6月30日增至18.73億元。

另外，匯景控股的現金流情況也不穩定，2017年度及今年上半年經營現金流均為負值，其中，2017年為-9460萬元，今年上半年更是達到了-3.17億元。對此，匯景控股指出，由於公司持續擴張業務，不能保證於將來錄得正面的經營現金流。

對於未來發展規劃，匯景控股表示，將會立足東莞，側重開發廣東省並擴展至華中等地區，繼續關注大灣區及河源，並繼續對享有政府政策支持的高增長潛力城市進行深耕投資；繼續進行城市更新項目；專注於發展綜合體量身訂造開發項目；及繼續與新興行業實體合作。

不過，雖然匯景控股已重新遞交招股書，但從今年整體房企赴港上市情況看，並不十分樂觀。進入2019年，截至目前成功上市的僅有德信中國、銀城控股和中梁控股，新力控股通過聆訊，包括匯景控股在內，還有數家房企等待IPO通關。

有分析指出，今年港股上市房企“縮水”的一個重要原因，是調控影響下，港交所對於內房企業上市的規範性要求有所提高，對於房企增長的可持續性也增加了關注，如財務安全性等都是問詢重點。