提要

11月伊始，廣州供地馬不停蹄。

本次掛地有不少“話題性”熱點。

其中包括今年“第一宗流拍地”番禺易興地塊捲土重來，雖然樓面價下調，但地塊面積大增，總起拍價已高達55.4億；

此外，上月遭遇“無人出價”尷尬的廣氮板塊，掛出另一宗商住地，起拍價高達52.7億；

關於本次掛地的前瞻性解讀，且看廣州中原研究發展部解讀。

聚焦三大看點

看點一：樓面價下調，面積、總價增加，易興地塊順利出嫁仍存在不少難度

易興地塊曾於2019年5月掛牌6月出讓，起拍價樓面價33838元/m²為當時廣州土拍史上最高（後被荔灣冷凍廠地塊36060元/m²打破），最終地塊因故流拍。

同時，廣州中原研究發展部認為，6月易興地塊流拍可視為廣州2019年土地市場“由熱轉冷”的轉折點。

自此以後開發商拿地趨於理性，增城、花都多宗“價值與價格不符”的地塊相繼出現流拍現象；

除此以外，2019年下半年至今已有8宗商住地因故中止出讓，因此本次易興地塊“捲土重來”依然“迷霧重重”，結局尚不明朗。

雖然對比第一次掛牌，本次易興地塊出讓條件中起拍樓面價相對“貼近實際”，由原來3字頭下調至2字頭，下調幅度達28%。

但對比第一次掛地，本次出讓涵蓋新光快速以南的“地塊三”部分，地塊整體面積達13.2萬m²，總起拍價達55.4億，總價比原來“猛增”5倍。

眾所周知，年底房企處於“回款衝刺期”，加上下半年以來融資渠道一再收緊，部分房企資金流動相對緊張，今年9、10月樓市走勢未如理想，房企拿地態度更加審慎。

其次，該地塊配建要求高（1.6萬m²政府房源，配備相應車位數量，大面積綠地、公路配建等），無形中增加建造成本；

此外，易興地塊北側部分（地塊一）整體限高僅24米，對於建造設計、產品定位上存在一定難度。

根據廣州中原研究發展部調研發現，地塊的西側與金山谷花園、富豪山莊隔路相對，未來可實現配套共享；

北側則鄰近金山工業園區；而東側被周邊村落、廠房所包圍，居住環境略顯髒亂。

此外，易興地塊距火燒崗大型垃圾填埋場僅2公里距離，該填埋場目前尚未停止運作，故存在一定空氣汙染問題。

即使按照目前易興地塊24268元/ m²樓面價計算，未來盈利售價將處於4.8-5萬/ m²水平，對比現時周邊房價以及地塊自身條件來看，仍存在明顯差距。

看點二：廣氮片區放出大面積地塊，但距離地鐵、配套稍遠，房企如何取捨？

10月24日（原定限時競價日），廣氮AT0607113地塊出讓被緊急“叫停”。

該地塊直至出讓前仍未收到任何報價，“宇宙中心”天河區商住地塊面臨如此“尷尬”，實屬罕見。

根據消息稱，部分房企認為廣氮AT0607113地塊面積僅1.8萬m²，起拍樓面價高達32000元/m²，“發展空間不足，定價能力不強”，最終放棄競價。

而本次掛出的廣氮AT0607084地塊佔地面積達5.2萬m²，滿足了“大體量需求”。

但起拍樓面價高達34000元/m²，總價更是高達52.7億元。

廣州中原研究發展部認為，該價格對於部分中小型房企而言難以“吞食”，預計該地塊以吸納標杆房企為主。

但需要指出的是，對比此前掛出的廣氮AT0607113地塊，該地塊相對遠離地鐵（距21號線棠東站約2.5公里步程）；

同時距離棠東商圈、超市存在一定距離，就配套條件而言相對欠缺。

因此，面對高價+配套不足，房企如何取捨，我們將拭目以待。

看點三：荔灣一手可售庫存跌至2019年以來新低，廣鋼地塊成“香餑餑”？

廣鋼板塊今年成交表現突出。

尤其3-5月中心區土地市場升溫、廣鋼板塊部分項目適當“以價換量”，庫存消化提速明顯；

截至10月末，荔灣區一手庫存降至60.44萬m²，為2019年以來新低，消化週期僅7.8個月，無限接近6個月“紅線”，缺貨現象明顯。

另一方面，根據廣州中原研究發展部十一調研得知，部分廣鋼項目正醞釀“調價”，尤其今年第四季度部分標杆地項目即將入市。

因此，“缺貨”+“高價地項目入市在即”+“土拍熱（冷凍廠地塊）”或將帶動板塊價格變動。

本次掛出的廣鋼AF040225-A地塊起拍價樓面價為28150元/ m²，價格相對適中。

面對板塊缺貨，廣鋼板塊發展日趨成熟等積極因素刺激，該地塊極有可能成為本輪出讓中各路房企重點關注對象。

掛牌地塊分析

番禺易興DHJ15-01地塊基本信息

該地塊佔地面積13.2萬m²，總計容建面達24.4萬m²，起拍價55.4億；

地塊需要配建1.6萬m²計容的政府回購房，扣除配建部分後，地塊起拍樓面價為24268元/ m²。

除配建回購房外，該地塊需要對1.5萬m²綠地用地，0.7萬m²道路用地以及幼兒園進行無償配建。

值得一提的是，該地塊採取“競自持+搖號”的方式競拍。

當兩個或以上企業參與競價時，將直接進入“競自持”環節

，增價幅度為5%（扣除政府回購房源後建築面積）。

周邊樓價分析

易興地塊周邊大盤林立。地塊西側鍾村板塊有祈福新村、金山谷、富豪山莊三個成熟社區盤踞。

目前三個二手項目均價集中在2.6-3.5萬元/㎡，一手主要為祈福繽紛匯，價格為3.5萬元/㎡。

需要指出的是，本次出讓地塊僅“起跑價”已處於2萬+高位，意味著即使地塊以底價成交，未來產品售價將在4.5-5萬/㎡左右，高於周邊一二手樓盤售價的50%-100%。

而片區樓盤以剛需大社區為主，客戶多以剛需、置換等需求群體居多，與項目的產品定位有所差距；

因此，未來產品入市是否適合該片區，買家是否願意接受這一價位，仍是未知之數。

天河廣氮AT0607084地塊基本信息

該地塊佔地面積為5.2萬㎡，建築面積15.5萬㎡，由於其地處岑村機場淨空管理範圍，因此限高44米；

根據出讓文件顯示，目前正在協調岑村機場控高問題，假如協調順利，建築限高有望調整至≤60米。

假如控高調整無法落實，可以適當放寬建築密度增加30%。

目前地塊起拍總價為52.7億，起拍樓面價34000元/㎡。

該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為58億，到達最高限價時，地塊樓面價為37463元/㎡。

周邊樓價分析

該地塊為2019年內起拍樓面價第三高的地塊。

即使以底價成交，未來理論盈利售價亦在6-6.5萬元/㎡之間。

現時天河在售兩大一手主力樓盤蘭亭盛薈（5萬元/㎡），珠江花城（4.9萬元/㎡），上述兩盤與地塊區位條件檔次相似，但兩盤整體佔地面積較大，可構成自給自足“大社區”；

此外，推進建設多年的保利小新塘舊改項目（保利天匯）預計最快於年內入市；

該項目體量較大，由品牌房企開發，距離智慧城核心區更近，預計未來3年內保利天匯將成為天河重要一手項目。

此外，地塊周邊二手市場成熟度高，且價格梯度明顯，吸引不同價格承受能力買家入市。

如預算3-3.5萬/㎡可選擇棠德花苑、廣氮新村。

預算4-4.5萬/㎡可選擇中海康城、天健上城、陽華國花苑等樓齡較新的小區；

預算5萬/㎡及以上，可選擇距離金融城、珠江新城更近的優質小區駿景花園，相比之下廣氮地塊缺乏價格優勢。

荔灣廣鋼AF040225-A地塊基本信息

該地塊佔地面積1.6萬㎡，計容建面7.7萬㎡，總起拍價21.8億，摺合起拍樓面價28150元/㎡。

根據《2019年供地藍皮書顯示》，今年廣鋼新城僅計劃供應2宗商住地。

即本次掛牌的AF040225-A以及4月由中海奪得的AF040225-B（成交樓面價34665元/㎡），因此該地塊尤其顯得“矜貴”。

周邊樓價分析

廣鋼板塊目前在售一手價格集中在4.9-5.2萬/㎡之間，但部分高價地轉化項目已突破至5.7萬/㎡。

隨著未來4萬+地價的“標杆地”入市，廣鋼一手價格或將衝擊6萬/㎡關口。