商业地产发展至今，商铺成为地产投资者“宠儿”！特别是国家对住宅严格调控之时，“房住不炒”更是深入人心，商铺投资反而受到青睐，于是出现了各色各样的商业体，从社区商业到购物中心，再发展到商业街和文旅商业。可谓是“遍地开花”！其中社区商业中的“底商”受到投资者重点关注，看在眼里的稳健“投资品”成为投资者首选！

投资有风险，入市需谨慎！社区底商作为投资产品为何被广泛“看好”呢？

社区底商的“稳健”建立在小区居住人群基础上！

所谓“稳健”其实是人们对底商租金回报的肯定，买商铺投资无非是以两种方式进行:出租和自营，两者的关键点均在于是否有足够且稳定的消费力。

社区底商虽然不及购物中心节假日时“火爆”，但有着稳定的常住人群来确保底商收益。底商当之无愧的成为离家最近的商业体，涉及到生活就需要配套服务，因此底商的价值更多为了便民，“顺便”从中获取利润！

居民在生活中需要的服务多样化，使得底商门面被投资者追捧。例如超市、便利店、餐饮店、水果店、药店、银行、母婴店等，其中生活超市在底商最为“抢手”，虽然网购比较流行，小区内的超市依旧能如日中天！一方面超市离小区消费者更近；另一方面长期形成的“不自觉”消费模式在短期难以改变，比如需要购买一袋洗衣服，潜意识的会去小区楼下超市购买。

从小区有着固定消费人群来看，社区底商应当被争先恐后“抢着”购买，但是从这两年现状来看，不仅存在门面转卖现象，还存在底商门面“空置”现象！为何社区底商会出现这种现象呢？

商业地产趋于稳定！社区底商的“增值速率”降低！

商业地产正在趋于“稳定”，过去的商业地产处于快速发展阶段，得益于人们的需求量较大、供应量较少！农村逐渐搬迁至城市生活，原本的老城区得到快速扩张，商铺交易的过程预期增长价值趋于“理想”状态，也就是人们常常说起的“房子具备保值、增值效果！”。从经济发展来看，商品的价值应当受到供需关系影响，因此“增值、保值”并非绝对。

作为“商品”的社区底商，从交铺到商业成熟存在“不确定性”。小区交房和商铺交付时，部分居民在准备装修入驻，另一部分居民正在准备装修费用，因此商家在决定是否开店时存在犹豫心理，缺乏消费者的实体店面临较大风险，此时只有少数商家愿意在这个时期开店。

另外底商存在“同质化”现象，商家的竞争相对较大。例如某些小区的底商餐饮店数量较多，餐饮行业发展迅速，衍生出了各色各样的“吃法”，有些商家认为，只要产品不同样就会“有利可图”，直到发现消费者被同行店面分化才醒悟，于是包子店增加了快餐，快餐店又增加了火锅，最后恨不得把所有菜品都学会，以此来满足不同消费者需求！这种做法在实际运作起来并不理想，毕竟每个人的胃是有限的，消费者也难以在短期内提升！

从商家的经营状态即可反应出商铺的“增值性”，商家经营过程良好，按时支付房租，代表着商业具备保值效果，而商家一旦生意“惨淡”，则面临着房租支付困难局面。试想一下没有“正常”租金收入的商铺，又怎样实现保值与增值呢？

为什么投资者对社区底商保持观望？

底商也存在优劣门面之分，路口“转角铺”价格高于“临街铺”，而“临街铺”价格又高于“二楼商铺”，可见底商门面不能一概而论，价格的高低，主要取决于位置、曝光率、便利程度。

新楼盘开发商在销售底商门面时，会根据市场反应做出变动，当投资者“看好”房地产时，底商门面价格随之上涨，反之则下跌，无论市场趋势如何，定价都会尽可能保证正想“投资回报率”。也就是说展现给投资者的回报率需要跑赢定期存款，站在开发商的角度看，租金上涨速率越快，售卖单价的提升空间才会越大，而开发商的目的是增大利润空间，便会营造出“高预期”氛围。这时的投资者买下商铺后，发现按照开发商建议的价格出租比较困难，交付后的商铺又不希望长期处于空置状态，有点收入总比没收入好，于是租金便降了下来，却发现涨不到购买时的“投资回报率”标准！

除此之外，购买底商门面的投资者资金有限，短期不能“变现”等同于资金“套牢”！租出去“跑不赢”定期存款，卖出去又觉得可惜，等到急于变现时才发现低于购买时单价。朋友在去年买了一套底商门面，今年周边出租环境不理想，租不起价格让他有些失落，正好赶上他投资急需用钱，按照原价挂卖半年内依旧无人问津！中介人员建议他降价售卖，原因是这个门面地段不好，同等条件之下别人售卖的单价更低，听到这个消息他对门面投资更加失望。回忆起来原本找“关系”低价购买的门面变得没有优势，不禁后悔叹息。

俗话说“眼见为实，耳听为虚！”，不是自己亲身感受还真难相信底商门面投资回报率也存在跑不过定期存款利率，并且更多的人认可了目前投资门面风险高于过去的事实。

“优质”底商门面不好购买，注定会增值的底商门面有两种方式获得:一种是高价格购买；另一种则是需要与开发商有某种“关系”，毕竟对于能“生钱”的门面谁都想自己留着，投资者高价购买底商门面短期内增值效果并不明显，适合长期持有，因此对投资者资金实力要求较高，存在一定门槛。况且在这个“现金流”占据重要地位的社会，盲目持有固定资产并非良策。所以投资对底商门面也保持观望。

总体来说，投资社区底商在商业地产中相对“稳健”，但是面对商业“遍地开花”现状，底商价格存在过度提高“预期”的可能性，因此购买底商门面也会有短期内达不到“投资回报率”的现象，对于想要投资门面的朋友来说，应当以小区周边详细租金数据为基础，来判断底商门面的售卖单价是否存在“虚高”，投资商铺有一定风险，购买时应做出理性判断！