WeWork衝擊IPO失敗帶給整個行業強烈的負面情緒。
作者：花爺（深氫商業特邀研究員），全文1500字，讀完約需要3分鐘。
在經過估價縮水超50%、撤回IPO申請，到CEO被“逼宮”辭去職位、計劃裁員4000人等一系列風波之後，曾被多方看好的共享辦公項目WeWork一夜隕落。“行業鼻祖”WeWork首次衝擊IPO的失敗，不僅對其自身來說是一盆冷水，對整個共享辦公行業同樣是強烈的負面情緒。
在大洋的彼岸，由原萬科集團副總裁毛大慶於2015年4月創辦的聯合辦公空間提供商優客工場（Ucommune），則一直被視為中國版的WeWork。儘管此前有關優客工場謀求上市的消息屢有傳出，但似乎都沒有這一次有鼻子有眼——據近日《華盛頓郵報》報道，優客工場已向美國證券監管機構遞交一份秘密招股說明書，計劃在今年年底前IPO。
這則消息的傳出令市場頗感意外，有資深投行人士對其IPO的成功概率持保守態度，該人士表示“優客工場的運營模式與遭到冷遇的WeWork基本相同，並沒有特殊理由支撐二者最終結果會出現什麼不同；國內大環境上，北上廣深等核心城市寫字樓的整體出租率已呈持續下行趨勢，國際市場也因政局變化而增加了諸多不確定性，這些都對“整存零取式”的空間服務收入造成影響；最後，這種商業機構的本質其實還是房地產公司，但市盈率卻按照科技公司核算，這也存在一定的不合理性。”
所謂“整存零取式”，其實就是優客工場通過與物業擁有者簽訂長期租約，並以短期租賃的方式進行二次出租。就單位面積的租金成本而言，短期租賃用戶支付給優客工場的租金成本要高於優客工場支付給物業擁有者的長期租賃成本，而這之間的差額，便是優客工場們的主要利潤來源。
所以，WeWork也好、優客工場也罷，儘管打著共享概念、科技手段、優化服務等旗號進行宣傳，但其業務本質依然是房地產（空間）服務，因此租金收入仍是其核心盈利點，其他花樣繁多的所謂增值服務其實只有兩方面意義：一是直接促進出租率的提升，獲取更多租金收入；二是間接證明自身含有科技基因，股價/估值還有進一步抬升空間。
還有人認為，按照眼下的發展勢頭來看，倘若優客工場IPO得以僥倖通過，也難免不會出現一二級市場估值倒掛、開盤破發等現象的發生，這或許會成為華爾街做空機構的一次宰割機會。
這似乎也從某個角度印證了中概股相同的上市路徑，相對於真實的盈利能力，多數創新企業依靠的是資本熱度和主打概念推高自身的資本價值，但隨著資本市場開始趨於冷靜，因此企業主營業務能力如果不足以支撐其高估值，隨之而來的便是估值的下滑和資本的出逃。
深諳資本之道的毛大慶，極為重視優客工場的盈利模式，在辦公空間運營和樓宇管理業務之外，還打出要為企業及個人會員提供強有力的線上增值服務：比如以線下聯合辦公為流量入口，對入駐企業提供品牌、管理、資源等方面的幫助；再比如對後臺沉澱下來的大量用戶數據進行分析，對從事相關業務的企業進行線下聯動和合作撮合......
可以說這些以“打造生態”為願景的設想還是很有遠見的，但實際情況卻十分“骨感”，筆者從一些入駐企業的口中得知，除了簽約付費這樣的租賃服務之外，自己並未從優客工場那裡獲得其他有效的附加服務。用戶邏輯下，服務細節已變得前所未有的重要，但首先還是要將這些服務（設想）實打實地落地。
拋開上市這件事情來講，筆者對優客工場還是寄希望於未來的，只不過這家企業所關注的不應該僅僅是物理層面的辦公空間共享，而是應該把對“人（入駐企業）”的服務放在核心位置，因為只有人、只有口碑才能真正助推空間運營效率的提升，同時帶領這家企業走向榮光。
共享辦公自興起至今不過短短四年時間，而這個行業在國內的發展速度已逐漸放緩並趨於穩定。未來，或許那些會根據大市場的經濟週期做出商業調整，對空置空間合理開發更多使用方式，對入駐企業（群）進行價值挖掘的共享辦公企業，才更值得人們期待。
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