年末將至，為了搶收業績，打折促銷的開發商越來越多。在這背後，上市房企的存貨總量已突破6萬億元，達到了歷史新高。
“萬綠保招”近一年存貨增幅均達兩位數
儘管9月份的70個大中城市住宅銷售價格顯示，仍有超過75%的城市房價在上漲，不過上市房企的三季報卻洩露玄機——總值超過6萬億元的房企存貨已達到歷史高位。
據數據顯示，按申萬行業分類，截至9月30日，126家上市房企存貨總計6.28萬億元，而去年同期這一數據為5.32萬億元。一年時間裡，攀升了近1萬億元。其中，16家房企存貨超過1000億元，“萬綠保招”存貨規模位居前四位。
2008年、2015年，國內樓市需求萎縮，整個房地產行業存貨積壓嚴重，去庫存壓力顯現，房企存貨曾兩次攀至高位，面對銷售端市場降溫，庫存壓力是否會再次顯現呢？
與2008年、2015年相比，上市房企數量增加，不可避免推高了存貨總值。不過，透過一些龍頭房企的存貨變化，仍可以看出行業現狀。截至今年三季度末，上市房企中存貨規模最高的四家：萬科A為8598.51億元，綠地控股為6107.74億元，保利地產和招商蛇口存貨為 5748 億元和2776.34億元，分別同比增加21%、11%、13%和20%。
華泰證券一位不願具名的分析師介紹，上市房企存貨明細包括土地儲備、開工建設、住房庫存、原材料和週轉材料等，所以存貨規模會比實際待售住宅面積或金額高。由於房地產板塊的週轉特性，一般企業土地儲備會滿足未來2-3年的開發需求。
不過，業內人士認為，由於有些城市對於供應的控制，房源入市週期有所拉長。同時，由於不少地方的樓市降溫，也給房企消化存貨增加了難度。
變現率下降疊加衝刺全年業績
由於“金九銀十”樓市銷售成色不足，房地產開發企業開始採取更加主動的“以價換量”。據58安居客監測的全國50餘個重點城市中，有10餘個品牌房企在近期打折促銷，並預計降價趨勢將在更多城市和項目上得以體現。
剛剛過去的“雙十一”，阿里、京東和蘇寧上架的打折房源引發了輿論關注。儘管開發商到網上賣房幾年前就已出現，但恆大、龍湖、融創、碧桂園等龍頭房企加入促銷行列，仍然讓外界對樓市前景提出疑問。
目前來看，龍頭房企的促銷採取了兩種方式：一是打折跑量；二是全員售房。衝刺全年業績目標的意圖明顯。克而瑞報告指出，從房企目標完成情況來看，截至10月末，在今年年內設定了全年銷售目標的企業中，有超過4成完成率不足80%，“在行業增速放緩、調控趨嚴、整體項目去化率下降的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力。”
近期西安市場打折促銷的樓盤也有所增多，有的是針對特定面積或頂層、底層房源，還有的則是由於備案價高於區域均價。“開發商打折促銷主要是為了加快出貨、回籠資金。”有房企營銷負責人表示，不少項目今年去化率降低，要達到預期目標壓力比較大。
樂居財經研究院統計了今年前三季度A股50家房企存貨變現情況，有22家房企存貨變現率下降，上實發展、華夏幸福、中華企業、廣宇發展和中交地產下滑超過了10個百分點。
“止跌令”預示樓市擠泡沫
樓市的“以價換量”已箭在弦上，壓力更大的是需求有限的三四線城市。近日，安徽馬鞍山印發的《關於做好商品房銷售管理工作的通知》要求：新備案的商品住宅銷售價格不得低於備案價格的10%，被外界解讀為限制樓盤下降的“止跌令”。
在國內多個大中城市實施的限價政策中，要求樓盤售價不得高於備案價；樓盤售價不得低於備案價的10%，則極為少見。有業內人士稱，這意味著當地樓盤超過9折優惠沒法做了，在房價保持相對平穩的狀態下，不能大漲同時也不允許大跌。
美城股份市場總監沈瑋表示，許多三四線城市是藉著此前的棚改政策和上行市場，在近兩年推高了樓市和房價。面對市場進入下行期，這些城市率先進入了擠泡沫階段。在樓市擠泡沫的過程中，各級城市表現差異明顯：越是人口密集、經濟堅挺和產業發達的城市，價格不會出現明顯異動；對於基本面較差的中小城市，前期抬高的房價將面臨回調壓力。 華商報記者 李程
關注同花順財經微信公眾號(ths518)，獲取更多財經資訊
閱讀更多 同花順財經 的文章
