■本文出自“在明徵地拆遷律師“
導讀：在徵收實踐中，房屋面積的確定無疑是直接決定房屋徵收補償數額的最重要因素。倘若你的房屋面積被徵收方通過各種“說辭”“理由”而予以大幅壓減，那麼最終到手的補償款也自然會大打折扣。那麼，需要被徵收人關注的面積問題究竟都有哪些？面對房屋面積被“打折”，你又該採取怎樣的舉措加以有力回絕呢？
作者丨王小明
▣ 關鍵點一：房屋面積有證的按證載數字算，無證的由評估機構測量
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第15條規定，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
在這一環節中，房屋徵收部門會從被徵收房屋所在行政區域的房屋登記機構調取該房屋的資料，作為之後補償的依據。調查人員還會採取入戶調查的方式，對房屋的面積狀況進行調查登記，被徵收人此時要予以積極配合。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條規定，對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
也就是說，已登記頒證的按證和登記簿（即房屋登記機構所保存的內部數據）確定面積；未經登記的所謂“無證建築”，如果被有關政府認定為合法，則要由評估機構對其進行科學測量，得出其準確的面積數字。而如果被徵收人對證載面積存在疑問的可直接提出，要求調查人員予以記錄，由房地產價格評估機構在評估時重新進行測量。通常而言，對於房屋面積認定這一專業領域問題，法院是不會主動介入的。但如果被徵收人在隨後的程序中針對徵收補償決定提起了訴訟，認為存在面積認定不清、評估程序不合法等問題，那麼法院是會以撤銷徵收補償決定的判決來從客觀上促使徵收方重新對房屋面積進行認定的。
再告訴大家一個“面積維權”的早期途徑：實踐中，對於被徵收房屋建築面積的認定辦法，很多地方是規定在房屋徵收部門所擬訂的徵收補償方案中的。
被徵收人如對這一認定辦法有異議，則可以通過針對徵收補償方案提出意見、要求聽證的方式來在項目啟動初期實施救濟。如提意見未獲採納，還可通過訴房屋徵收決定來提出自己的主張。這些程序性權利中均涵蓋了被徵收人對房屋面積認定問題的異議權利。▣ 關鍵點二：無證面積就一定不予認定嗎？
關於這個“老生常談”的話題，在明律師不想在此做過多展開了。只把結論告訴大家，請廣大被徵收人務必牢記：在當下的徵收實踐中，無證面積絕不等於不予認定的違法建築面積！尤其是對於農村宅基地上房屋而言，整村整村的“無證”是極為普遍的現象，若都簡單粗暴的“不予認定、補償”，老百姓的權益無疑將遭受滅頂之災。我們只講兩點原因供大家理解這一現象的產生和普遍長期存在：其一，歷史遺留原因導致的無證房屋仍有相當大的存量。通常在80年代中期以前建造的房屋均存在無證、缺證的情形，而以後施行的必須有這個證、那個證的法律是不能隨便“溯及既往”的，否則就沒有公平可言了；
其二，有些90年代以後建造的房屋之所以無證，是因為根據地方上的建房規定它就不需要證，而只需找村委會、鄉鎮政府報批、備案即可。發不出證來絕非被徵收人主觀上不去走程序，而是受限於政策而“沒有建房指標”所致。很多老百姓報批程序都走完了，但就是沒有領到證，這不是他們的過錯。故此，將無證面積與有證面積區別對待，按差距過於懸殊的補償標準進行補償顯然是不公平、不合理的，是要讓老百姓替地方政府的長期不作為“背黑鍋”。對於此種情形，被徵收人一定要堅決依法維權，推翻粗率的面積認定結論。
▣ 關鍵點三：一層的認定，二層以上的就不予認定？
這是在實踐中非常普遍的現象。農村宅基地上房屋大多是兩層到四層的獨棟房屋，到了拆遷時卻只認定最下面一層為合法面積，二層以上的全部不予認定，或只按極低的標準認定些磚頭瓦塊錢。而事實上，這種“一刀切”式的認定方式是缺乏法律依據的。在一些地方，就自建房而言，二層是沒有任何問題的，三層以上才可能面臨“超高”等違法嫌疑，那也需要白紙黑字的規定來作為依據，而不能徵收方說超了就超了。
▣ 關鍵點四：院落、空地面積不予認定？
對於農村宅基地上房屋拆遷而言，其房屋所在的院落、空地通常屬於宅基地性質，依照《土地管理法》的規定應當對證載土地面積予以補償，這是沒有什麼爭議的。而針對國有土地上房屋中個別存在的院落、空地面積問題，最高人民法院《關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未經登記的空地和院落予以補償的答覆》則做了如下規定：
對土地公有制之前，通過購買房屋方式使用私有的土地，土地轉為國有後迄今仍繼續使用的，未經確權登記，亦應確定現使用者的國有土地使用權。
國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。
也就是說，對於城市房屋拆遷中的院落、空地，只要是在被徵收人所持國有土地使用權證證載的面積範圍內，被徵收人就有權獲取公平、合理的徵收補償。
在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，關於房屋徵收中面積認定的問題，被徵收人需要的是及早提起法律程序，全面行使徵收程序中所賦予被徵收人的各項權利，將事實認定錯誤的問題及時糾正過來，以確保自己能夠獲取公平、合理的徵收補償。救濟的時間“下限”是徵收補償決定，一旦這個沒有訴，再想改變結論就會困難重重。關注以上4方面問題，一旦出現苗頭，及時諮詢專業徵收維權律師，是最保險、穩妥的“面積維權”之道。
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