項目概況

璟樾位於新東站張馬片區，地處濟南歷城區開源中路以北，幸福柳路以東，總建築面積257874.7平，總佔地面積57785平。由正榮和旭輝銀盛泰聯合開發建設，與錦悅府處於同一個售樓處。

（項目區位圖）

項目容積率為3.47，其中住宅容積率為2.22，商業商務地塊容積率為1.25。

（項目鳥瞰圖）

項目規劃9棟高層住宅，共1194戶，均為毛坯。包含4棟31層高層、1棟30層層高層、1棟27層高層、1棟21層高層、2棟18層+16層高層。戶型面積為100平——128平，預計交房時間為2022年3月。

項目拿地情況

（項目拿地情況）

2017年12月1日，正榮地產以110996.1萬元的總價摘得張馬片區2宗居住地塊，其中，A-9地塊為璟樾，樓面價5536元/平，溢價率2.45%。

項目在售情況

目前，項目4#樓、9#樓在售。均價12500元/平——13500元/平。

4#樓

4#樓共2個單元，為16層+18層高層，兩梯兩戶，戶型面積128平。

9#樓

9#樓為21層高層，兩梯四戶，戶型面積為100平、115平。

項目配套

交通

項目靠近奧體中路、開源中路，現階段有BRT1路、BRT6路、K106路、K71路等公交車可直達項目；項目附近規劃有地鐵R3線，張馬屯站（原工業北路站）距項目約1500米。

教育

項目西南側規劃有1所36班小學、1所36班初中，具體為劃片入學。

（張馬片區學校規劃圖）

商業

項目附近有萬虹廣場；項目內部規劃有底商，附近規劃有華潤中恆未來城、龍湖天街、中糧大悅城。

醫療

項目附近有市立第三人民醫院、濟鋼總醫院、山東省立醫院東院、齊魯醫院東院等。

項目不利因素

1、項目為小組團地塊，樓棟多臨街，可能會有噪音、燈光等影響。

2、項目周邊乃至張馬片區內有很多地塊未動工，將來建築工地施工可能會對項目造成燈光、灰塵、噪音的影響；並且，片區屬於發展初期階段，目前配套還不完善，需要未來幾年的建設。

3、項目附近有黃臺發電廠，可能會對項目產生粉塵、廢氣的影響。

4、項目內部存在居住公寓，部分房源的採光可能會受到影響。

（居住公寓示意圖）

5、小區內部有1棟商業商務辦公樓，建築高度99米，不僅降低了社區的私密性，也對北側住宅的採光造成了一定影響。

（商業辦公樓示意圖）

項目周邊樓盤

（項目周邊樓盤）

（張馬片區規劃圖）

璟樾位於新東站張馬片區，片區內在售項目以剛需盤為主，其中，璟樾、錦悅府、公園學府、濟南魅力之城、碧桂園時代公館、天宸、正榮悅棠府這8個樓盤均屬於剛需盤；僅有碧桂園CLD鳳凰首府屬於剛需改善集合盤。另外，片區內還有未入市的綠城項目，以及在今年7月22日被中建東孚摘得的5個居住地塊。

總結

從樓面價來看，璟樾拿地樓面價為5536元/平；錦悅府樓面價為8118元/平；公園學府拿地樓面價為8116元/平，濟南魅力之城樓面價7572元/平；碧桂園CLD鳳凰首府3宗住宅樓面價分別為14406元/平、12338元/平、7478元/平；天宸樓面價為7478元/平。片區內這幾個在售剛需項目對比來看，璟樾的拿地樓面價最低，比較佔優勢。

從在售價格來看，張馬片區內僅璟樾、錦悅府、正榮悅棠府為毛坯，均價在12500元/平——13500元/平；其餘項目均為精裝，均價在價格14000元/平—17000元/平之間。與片區內精裝樓盤對比來看，璟樾的價格較低。

從配套方面來看，項目距離工業北路距離較遠，同樣，距離R3線的張馬屯站（原工業北路站）距離也在1500米以上，並且周邊道路都處於規劃之中，交通不太便利。

從項目本身來看，項目位於小組團地塊，幾乎每棟樓都臨街，並且馬路都是對外開放的，環境相對嘈雜，噪音比較大；除此之外小區內部還有1棟商業商務辦公樓也是對外開放的，建築高度99米，不僅降低了社區的私密性，也對北側住宅的採光造成了一定影響。這兩點因素會大大影響居住的舒適度。

從項目所在片區來看，目前處於發展的起步階段，各項配套還不完善，周邊施工工地較多，還需要未來幾年的建設。

總體來看，項目的定位為剛需盤，最大的優勢是價格較低，但其他方面基本沒有亮點。

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