人人都知道，光谷目前是武漢科技創新最強、吸引人口最多、平均學歷收入最高、年輕人口最多、發展最快的區域。
然而伴隨整個東湖高新區域成交量猛增，房價飛漲，地價翻番……光谷買房到底買哪裡，卻成為了讓不少購房者頭疼的問題。
前兩年，隨著關山大道房價走高，越來越多的剛需開始把目光轉向光谷東。可是，今年以來，想在光谷置業的剛需購房者們簡直是迎來了致命三連擊——
3月，龍湖光谷城開盤，把光谷東帶向上了18000+時代；
8月30日花山武地建發璽院新房備案價出爐，毛坯均價約18714元/平，最高備案價突破20000元/平；
10月，光谷東的地價又接連破萬。在31日的土拍中，中城龍湖地王樓面價高達14629.52元/平！
這裡，我們可以反推一下。如果均價18000-20000，一套100平左右的剛需戶型，首付3成就是54萬-60萬，最低月供6700-7400元，這幾乎是一個家庭中某1個或2個成員的全部工資。
所以剛需們徹底要被光谷拋棄了嗎，是不是隻能往更東邊的鄂州遷移了？我們今天就來咵一咵。
01
光谷買房向東還是向南？
置業光谷對於剛需還有哪裡可以選？以剛需家庭首付預算40萬以內，普遍能接受的月供3-4000元的價格來參考，均價應該在10000-12000元/平左右。
那麼，如果我們以目前光谷上班族比較集中的軟件園為中心，向四周擴大選擇範圍，各板塊的最低價樓盤是否符合要求呢？
光谷核心的中建大公館，雖然是毛坯在售，但是價格就呵呵了，均價在24000元/平左右；
再向東看光谷中心城的中建星光城、中糧祥雲，毛坯價格也到了16000元/平；碧桂園、創新天地都破18000了。
向北，花山區域目前有3個樓盤，聯投光谷瑞園毛坯銷售，首推13、15、16、17號樓，主推建面約102-146平高層房源，備案均價13000元/平，成為花山第一低價盤。
而向南，目前還有廟山的雅居樂花園在售，高層均價約13212元/平，複式均價約14980元/平，均含2500元/平裝修；以及目前光谷南唯一不限購的樓盤路勁時代城，毛坯在售，前期均價8840元/平。
結論是什麼？區域對比，大家都在比較光谷南PK光谷東，但房價對比，光谷南只能PK光谷東東東。。。
看了一大圈，終於在大光谷區域內找到了均價不過萬的盤。那麼，光谷南到底是價格窪地還是坑？選擇這裡，會不會就是被籠到在“鳥不拉屎”的位置買了房子？我們還是有必要考證一哈。
論發展——大健康產業支撐，眾多世界500強企業已入駐
今年4月1日，武漢市政府常務會審議通過《武漢市大健康產業發展規劃(2019-2035年)(送審稿)》，擬打造武漢市第五個國家級產業基地，謀劃世界級千億大健康產業集群。打造
光谷南大健康產業園，總規劃面積98.1平方公里，分為鄭店、廟山、五里界三個產業發展區。光谷南按照“一園三區、產城融合、藥械聯合、醫養結合”的產業定位，充分調動市場主體力量，致力打造全市第五個國家級產業基地。
▲光谷南產業佈局 圖源網絡
以一園三區格局，大力發展健康管理服務，專科診療，智慧醫療，精確醫療，
重點將五里界打造成健康養老產業特色區。依託五里界水利交錯和產城融合的區域形態，按照“產業項目西北向東南，康養社區項目西南向東北”的方向推進發展。隨著泰康集團、中國生物、九州通醫藥等中創醫療企業聞訊的紛紛入駐，宣告光谷南大健康產業園全面啟動。
▲騰訊研發中心
目前，在該區域內還有騰訊、百度、阿里已經落地，恆大科技旅遊城千億投資、陽光創谷千億產業集群、軍運會賽事等利好加持。
光谷南計劃通過10年努力，力爭引進100家規模以上大健康企業，實現年度稅收100億元；打造生物醫藥、醫療器械、健康服務1000億級產業集群，吸納5萬人以上就業。
論宜居——生態資源豐富，又能快速抵達光谷中心
可以看到，在光谷南的三個產業區定位中，“三區”即鄭店大健康產業綜合區、廟山醫療器械特色區、五里界健康養老特色區。鄭店和廟山以產業集群為主，而五里界則是明顯的居住區。所以，我們重點來看看五里界的居住環境。
五里界位於江夏紙坊以東，廟山以南，距離三環線約12公里。雖然絕對距離並不算很近，但可以輻射的片區卻不少。往西可以到紙坊城區，往北可以到廟山和光谷，往東北可以到藏龍島和光谷東。
▲光谷南規劃 圖源網絡
五里界到光谷廣場直線距離約18公里，到光谷金融港直線距離15公里，開車走江夏大道至民族大道，沿途有武大科技園、華工科技園、武漢理工科技園等9大產業園，約20分鐘即可抵達光谷中心。
同時，該板塊距離地鐵7號線二期紙坊大街站約7公里，目前已有927路公交到達地鐵站；還有規劃中的9號線將南延至廟山、五里界區域。
▲地鐵規劃 圖源網絡
而在居住環境上，五里界與梁子湖相連，是江夏東部的一個濱湖小鎮，一直以優美的自然環境著稱。周邊有小朱灣攝影村、當代薰衣草風情園、武漢花卉博覽園、梁子湖龍灣度假區等等。
五里界被定位為大武漢都市區“低碳生態智慧城”和“濱水宜居花園城”。未來將打造成為“國際休閒旅遊度假中心”，向現代都市農業旅遊休閒產業的方向發展，規劃成為可容納10萬人居住的智慧新城。
2017年，華潤、招商、武漢地產分別拿下五里界3宗相鄰的純住宅用地。同年，恆大旅遊集團於五裡界開始打造其在湖北的首個文旅大盤。也在這一年，路勁首入武漢，聯合湖北大都地產集團共同開發五里界地塊。
2018年至2019年初，這波新盤項目陸續入市，次次開盤次次售罄。目前僅剩體量最大的路勁時代城還有房源在售。
所以，該置業光谷南還是光谷東，早有房企和購房者率先做出了選擇。
02
兩大硬核指標PK 高性價要看對比
任何拋開買房需求，空談區域規劃都是在耍流氓！
談價值，除了區域有發展，項目還要具備性價比。而對於不同的購房人群來說，性價比的判斷標準是不一樣的。
剛需最看重的性價比是什麼？當然是毛坯低總價；改善和投資呢？老歡認為是要有潛力，最好還要不限購。
那麼可不可能有一個項目，能同時滿足以上兩點？我們就以上文提到的光谷南最低價神盤——路勁時代城為例。
比價格 毛坯8840元/平，光谷南最低一哥
路勁時代城所在的五里界板塊，前期琨瑜之星毛坯均價大致為9500元/平；後期還將有武地融創聯合開發的錦上公館項目面市，但該地塊的樓面價為4353元/平，後期項目售價也大概率會在萬元左右。
同環線位置的紙坊板塊，目前僅有江夏府在售，均價13300元/平左右。
比潛力 不限購區域，唯一在售純住宅
2016年來，長江以南的武昌、洪山、青山、東湖高新4個主城區全部限購，現在僅有江夏部分範圍不限購了，而五里界就屬於不限購的範圍。
這裡作為緊挨光谷的不限購區域，即能承接光谷產業的發展，又因為片區規劃良好，居住投資價值日益凸顯。
但目前區域內在售項目屈指可數。前期推盤的華潤、招商項目因為體量不大，已經售罄；純新盤武地和鑫苑項目還未面市；而由恆大打造的文旅項目科技旅遊城，產品帶裝修，且均價也已過萬。
▲項目大門效果圖
路勁時代城作為目前唯一在售的純住宅項目，而且是五里界體量最大的樓盤，共由3個地塊組成。所推產品建面約80-143平，且買三房得四房，最高贈送面積達19平。
在整個光谷在售新房以大戶型為主的市場情況下，兩房和小三房的戶型也算少有。屬於當前武漢市面上的稀缺產品，後期升值潛力妥妥的。
03
靠不靠譜？實力打破低價偏見
一順看下來，毛坯價格低，不限購區域又有潛力，貌似還算靠譜？但是！項目好不好，空口搭白話肯定不算數。值不值得買，老歡覺得還是要實地看看再說。
路勁時代城位於五里界街界興路與錦繡大道交叉口，總建面約40萬方，是目前光谷南板塊內規模最大的居住區，物業形態包括高層、小高層和多層洋房，1萬平米全業態商業配套和1座9班制幼兒園。
路網交匯 多種出行方式快速直達中心區
從路勁時代城出發，沿錦繡大道和梁子湖大道約3公里左右，可進入四環線入口；從五里界去往光谷，可經廟山大道-江夏大道，上民族大道前往；去往武昌，可經界興路-五里界路，上文化大道前往。
從百度測距可以看到，從項目距離光谷軟件園直線距離約14公里，與花山到達的
直線距離一樣；距離光谷政務中心約20公里，但目前從項目走錦繡大道，可以快速直達藏龍島，縮短到政務中心的時間。在項目門口乘坐927路公交，即可換乘已經通車的地鐵27號線，從青龍山至武昌中心區僅需半個多小時左右；
▲項目區位
除此之外，地鐵9號線被明確納入武漢市軌道交通線網規劃（2018-2035年），根據武漢市自然資源和規劃局的最新回覆顯示，地鐵9號線線路由余家頭、紅鋼城出發，經光谷廣場，沿魯磨路、民族大道、江夏大道、廟山大道一直到終點站五里界。
屆時從項目出發，20分鐘就可達光谷廣場，30分鐘直達徐東商圈，區域交通將進一步升級。
除了地鐵，路勁時代城還是區域內距離武鹹城際鐵路紙坊東站最近的項目，到武昌火車站只需15分鐘。
品牌保障 買低價盤≠過廉價生活
雖然處於不限購片區，面對大量湧入的光谷外溢剛需群體，但路勁時代城卻並沒有走一條“低配”之路。
作為路勁集團首次在武漢拿地開發的項目，依靠品牌力量和多年的經驗實力，路勁時代城將被打造成港派文化風格，亮點頗多。
項目將新亞洲風格融入到自己的建築之中。步入小區，首先看到的是以“四進六園”為設計理念，打造的“中軸迎賓、中心園林、會友庭園、歸家花園”四進動線及兒童樂園、青年運動、老年康體等六大主題園林；
▲二期天巒迎賓主軸示意圖
接著穿過中央景觀，從小區一樓進入，即是空高3.6米的五星級共享式入戶大堂，內設有可供業主休憩的沙發、茶几等傢俱，小區內全智能監控攝像、信號全覆蓋、車牌識別系統；
▲一期地下大堂效果圖
▲項目會客區域效果圖
產品打造上細節上，每一戶均配備全數字可視對講，遠程遙控門禁；
同時，雖然產品毛坯交付，但每戶的大門都安裝了密碼、指紋、鑰匙、刷卡四重一體的入戶智能門鎖，這個配置在武漢市場上的毛坯項目還是少有的。
充滿人情味的服務和社區氛圍都體現了港式精工人居理念。而這些，多出現在中心區的改善項目中。
自持物業 自帶商業幼兒園
做為區域內體量最大的項目，路勁時代城三期均採用自持物業。該公司物業擁有國家一級物業資質，為國際物管聯盟——金鑰匙旗下成員企業。
買過房的都知道，物業服務不僅是高檔社區的名片，後期也是提升社區居住價值的重要影響因素之一。
▲樓棟效果圖
目前五里界沒有大型商業配套，只能借力江夏的商業配套。但是，路勁時代城自帶約10000㎡的社區商業，不僅可滿足業主的日常生活需求，也可以輻射到周邊小區。
▲圖源市民留言板
教育配套方面，路勁時代城天巒組團自帶一所9班制幼兒園。同時，項目北面的廟山還集中了華一寄宿學校、武漢楓葉國際學校、武漢海淀外國語學校、武漢外國語學校、美加分校，以及華師一附中幾大知名學校，周邊陪讀和自住需求都比較集中。
04
買三房得四房 18萬起一步到位住光谷
房子是生活的必需品，買房時注重周邊配套環境很重要，選擇的面積大小也同樣重要。
限購之下，“房票”越來越緊缺，而二胎政策的實施，對於武漢大多數購房者而言，自住買房改善需求變的強烈，武漢新房市場上的產品也慢慢以三房產品為主，甚至還有不少四房大戶型產品出現。
路勁時代城二期天巒整體規劃和戶型設計亮點頗多。
首先在整體規劃上，組團北面是界興路和三期天悅組團，西面是錦繡大道和溼地、規劃住宅用地，南面是別墅區，東面是五里錦繡小區。
在樓棟佈局方面，由於西面和南面都是別墅區，因此，最南面的幾棟樓的採光和景觀視野會非常好。
另外，高層、小高層搭配排布，東面4棟樓（2、3、8、9#）也採用斜錯式佈局，各樓棟之間不會產生遮擋的情況。
高層佈局為2梯4戶、2梯3戶、2梯2戶，總共16-33層；中間採用的是連廊設計，因此無論中間或是兩邊的戶型均能實現南北通透。
▲項目規劃圖
其次，二期收官之作，3、7、8號樓，建面約105-127m²戶型即將加推。其中建築面積約125m²、127m²的複式戶型客廳設計5.8米挑高，戶均贈送約19m²，但價格與高層持平。
105平三室兩廳一衛 最適合剛需“上車”的戶型
戶型方正緊湊，三開間朝南，難得的做了雙陽臺設計，保證採光和通透的同時，增加了可擴展空間；主次臥房間都配置了飄窗，增加了戶型的利用率和得房率；動靜分區合理，各功能空間相對獨立。
該戶型為本次加推的最小戶型，正三房設計緊湊實用，總價約93萬，首付僅約18萬起。
116平三室兩廳兩衛 首改家庭優質之選
該戶型明廚明衛，連通客廳和次臥的大陽臺設計，採光通風俱佳；主臥套房設計，有獨立衣帽間和私密衛浴，是非常舒適的三房產品；三開間朝南，採光和通風功能良好，實用性和舒適性強。
總價約103萬，大三房設計，功能性齊全，且價格適中，比較適合首次改善家庭。
125平四室兩廳兩衛 三代同堂或二胎家庭首選
戶型方正，南北通透，採光透氣性良好，動靜分區；三開間朝南，明廚明衛，四個房間均有飄窗，增加實用面積；廚房帶生活陽臺，客衛乾溼分區，實用性和功能性更強。
該戶型能夠滿足三代同堂或二胎家庭的起居需求，空間夠用又互不干擾。
還有本次推出的亮點戶型——125平左右的複式產品。5.8米挑空大客廳，可改造為複式二層，相當於贈送了19平米，近乎0公攤；而且還擁有4.5米開間南北雙闊景陽臺。
整個戶型可以自由組合佈局，實用性大大增強。
老歡綜合點評：
目前整個光谷區域房價都站上了高位，迫使越來越多的剛需向外圍遷移。不少人把目光投向區域東邊的葛店和南邊的江夏。
相比之下，光谷南更接近光谷生物城，還擁有大健康產業這樣的朝陽行業，區域發展潛力巨大。
路勁時代城毛坯產品，18萬首付的價格，同時頗具亮點的戶型設計，對於光谷年輕購房者來說算是很友好了。所以，是一個剛需上車的好機會。
唯一不足的是，項目周邊還比較缺乏有品質的配套，生活氛圍不夠濃。但相信隨著板塊內新盤的陸續交房，環境、商業配套的完善，這一點會很快得到改善。
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