連日來，深圳樓市頻傳捷報。
先是豪宅賣得紅紅火火，然後又一批全國資金前來收割公寓，最近的還有二手房豪宅稅取消，出現業主15秒後反價50萬甚至150萬的情況，二手房市場變得熱鬧無比。
樓市雞血式刺激，讓人對魔幻的深圳樓市瞠目結舌。
我們看到深圳樓市火熱之餘，還有一些東西，值得引起我們的注意。
那就是深圳寫字樓空置率在增加，就連商圈也開始入冬。
根據高力國際的監測，在第三季度，深圳寫字樓整體市場空置率已達21.2%，其中福田區寫字樓空置率在16%左右，南山是16.7%，而前海已經去到66%。
而這個數據還只是暫時的，第四季度隨著計劃新供應的逐步完工入市，空置率的數字還會繼續上升。
根據央視財經之前的採訪，不少寫字樓甚至是空租半年仍然沒有租出去，在這樣的情況下，不少業主打算“以價換量”，希望拯救低迷的市場。
據第一太平戴維斯數據，深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月，同比去年跌掉一成，環比上季度降低約5.2個百分點。
在供給過剩的當下，降低租金成為了最重要攬客手段，不少業主之間已經默默打起了價格戰。
作為就業中心的南山，寫字樓租金下滑至100-180元/平米之間，而福田中心區的寫字樓租金最低在130元/平米。
位於赤尾的海岸環慶大廈，452平米的寫字樓租金108元/平，而17年一套高層402平米的寫字樓租金是200元，租金幾乎是砍半。
這樣的案例不勝其數，高端甲級寫字樓還稍微好點，其他中低端寫字樓租金跳水更嚴重。
但就算租金下滑，空置率的情況也並無太大好轉。
福田的京地大廈，僅中原一個平臺就有114條可租信息，總層高是31層，一層面積1900平米，以一層可容納5-6家公司估算，那31層，可容納總公司數量為300家，而117條可租信息，意味著起碼有接近一半是屬於空租狀態，而最近一次成交的數據也停留在2018年的10月，成交均價是190元/平米。
就連深樓市所在的高新園，甲級寫字樓，租金100出頭，就這樣，今年6月份的走訪過程中，也都發現有大量的空置，39層可租樓層，只有60多家公司入駐，空置率高達50%。
在需求端疲軟的狀態下，就算降低租金，也依然無法讓賬面更好看。簡單來說：空置率難降，租金難漲。
在p2p暴雷，經濟不景氣的當下，中小企業在測算成本後，選擇搬離寫字樓，退租的企業多了，又沒有更多的企業湧入，在經濟未有明顯好轉的情況下，寫字樓怕是要淒涼一段時間了，但還好，寫字樓不算孤單，還有商鋪陪著。
與寫字樓淒涼相呼應的，還有商圈的入冬。
如今深圳的商業已經遍地開花，幾乎每個區都有多個商業中心，以前羅湖東門和華強北兩家獨大的格局早就被打破。
南山中心有萬象天地、雲城萬科裡、寶安有壹方城、後海有海岸城、萬象城、福田就更多了，皇庭廣場、中心城廣場、COCO PARK、卓悅匯、世紀匯、九方購物中心、深業上城等等，龍華有壹方天地、九方，龍崗有萬科廣場、星河ICO、華潤萬象匯等等。
每個區幾乎都有叫得出名字的中高端商業，就更別提一些低端商業，比如天虹、沃爾瑪這些以及每個小區的底商了。
深圳的商業網絡構建得非常完善了，明顯已經達到供過於求的狀態。加上受網購衝擊、消費水平下降的影響，今年深圳商鋪也非常難看。
位於南山的海岸城商圈，是西部商圈崛起的見證，所在位置也是南山商圈最為密集的中心區，以此為中心，兩公里範圍內還有萬象城、來福士廣場、茂業百貨、天虹、繽紛假日廣場等商業，單單一個後海，商業佈局就如此密集。
而早在7月初，海岸城的一家網紅奶茶店鹿角巷就被爆因租金太高而撤店，68平米的店鋪，月租金約25萬，年租金約300萬。而以奶茶單客價20-30元/杯計算，一個月要賣1萬杯才能抵月租，還不算人工和其他成本。
這樣的租金，壓垮了深圳第一家鹿角巷，而截止到目前，這家店也沒有迎來它的下一位租客。
鹿角巷的關店，只是一個開端，現在的海岸城商圈，已經有大量商鋪貼上轉讓廣告。
根據獨角Mall公眾號的統計，海岸城商圈關門的商鋪有將近20家，而其中十幾家多都位於深圳灣大街。
深圳紅極一時的網紅店安東雞黯然離場，還有當時高調進場，號稱深圳最大的網紅夜店MATRIX CLUB，不到半年就轟然倒下，令人唏噓。
很多商戶都表示“今年生意不好做，租金又高，只能關店另謀生路”。
而南山海岸城並不是典型的商圈個例，前段時間深圳市場最為關注的福田CBD商業卓悅中心開業了，公佈的數據是招商率已經接近90%，主力店及大型餐飲店鋪均已入駐裝修。
但據深樓市團隊走訪瞭解，除了餐飲店鋪，大多數店鋪都處於招商和關閉狀態，下沉式的商業也並未完全開放，由於是工作日，人氣也並不是非常旺，臨近中午也只是三三兩兩的人走過。
雖然人氣還未起來，但從整個商業設計，看得出卓悅中心的商業還是有用心的，4個mall+1條中央大街，還有超大的戶外廣場，公共空間非常大，可供休息座椅不少，這在缺地的福田中心來說，不可多得。
能看出卓悅中心致力於差異化發展，畢竟福田中心區的商業實在是太密集了，尤其是地下商業街區。
卓悅中心旁邊就有皇庭廣場、星河COCO pork、怡景中心城、大百匯廣場、連城新天地，這幾個商業的地上都是各自的商業，但是地下都是通過地鐵打通相連的，如果立體來看，這是一個非常龐大且密集的地下商圈。
從崗廈地鐵站上來卓悅中心，再從皇庭廣場下去地下商業，然後可以逛到會展中心站和購物公園站，所以每次去福田中心區商圈的時候，我總能迷路，明明從購物公園站出來，逛著逛著就到了會展中心，不知道多少人和我有一樣的經歷。
如此龐大且密集的商圈，福田的商業競爭可見不小，如何差異化競爭和在網購趨勢中脫穎而出，會是卓悅中心最大的挑戰，也是整個深圳商圈最大的挑戰。
尤其現在商鋪租金不低，人流量如何保證、商戶如何保證盈利也是商鋪面臨的挑戰。
寫字樓空置、商鋪也進入寒冬，與此對立的是住宅和公寓的熱銷。
看得出這屆的投資客已經相當有經驗了，就算是土豪，也知道現在不是閉眼買買買的時候了。
在子彈還有的情況下，肯定主打住宅，再不濟可能也是潛力板塊的公寓，寫字樓和商鋪大概率是碰不得的。
當前的大環境，大家不知道有沒有感覺，一邊是有錢人買買買，一邊是普通人捂緊錢包，控制消費。
背後的深層次原因可能和經濟不太景氣有關，中小企業紛紛選擇“逃離”，二師兄的價格遲遲未能下降，深圳前三季度CPI也突破4%的大關，而對未來的走向各種不確定，影響了居民的消費，而剛過去的雙十一更是衝擊了傳統商業，商業的冬天怕是會更長了。
深圳一直在掙扎入秋，馬上要小雪了，聽說冷空氣已經要來了，深圳的冬天雖然遲，但終究還是來了，可寫字樓和商鋪卻早就入冬了，明年春暖的時候能融化嗎？
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