“長租公寓爆雷一定比P2P爆雷更加厲害！”去年，某業內高管在離職前語出驚人。
P2P爆雷只是錢沒了，長租公寓爆雷，不光錢沒了，還要被掃地出門！前段時間，南京樂伽公寓宣佈停業，涉及上萬房東和租客。事實上，今年長租公寓行業風波不斷。而據不完全統計，近兩年來先後已有23家長租公寓宣告倒閉或被收購。僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦房產等6家公寓機構“爆雷”。
業內人士表示，在激進的市場拓展策略下，融資環境驟然生變，又缺乏健康的盈利模式，長租公寓的未來充滿不確定性。
“高進低出”模式是主因
2016年，是長租公寓“元年”。這一年，國務院提出建立租購併舉的城鎮住房制度，加快發展專業化租賃市場。同年的中央經濟工作會議也提出加快機構化、規模化的租賃企業發展。一系列支持住房租賃的政策出臺，長租公寓成為一隻飛起來的“豬”。
2015年，金地、陽光城、銀城、德信率先進入長租公寓市場。2016年，萬科、朗詩等多個房地產商聞聲而動，龍湖、碧桂園、遠洋、佳兆業等大型房產企業也陸續進場。兩年時間，長租公寓運營商接連崛起，政策的春風裹挾著資本列車呼嘯而來。
隨後的2017年，“房住不炒”寫入十九大報告，強調租購併舉；2018年，政府工作報告重申“房住不炒”。此後，全國40多個城市發佈相關政策，推進租賃市場的發展。各路金融資本也按捺不住，紛紛拋出“橄欖枝”。
“0首付租房”、“芝麻信用分超過600即可免押金租房”，京東、支付寶相繼殺入租房市場。眼見大勢浩蕩，新城、融創等老牌房企也相繼宣佈進入長租公寓領域。至此，國內房企TOP 50中，有近一半企業佈局長租公寓業務。看似前景可期，但不甚清晰的盈利模式給長租公寓埋下了一顆“雷”。
樂伽公寓成立於2016年5月30日，運營主體是南京樂伽商業管理有限公司，出事之前，已開闢南京、蘇州、杭州、合肥、西安、崑山、成都等8個城市的市場，管理的房源超過20萬套，房屋總價值達1000億元。
不同於一般長租公寓的運營模式，樂伽公寓採用按高於市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就會升高。因此，不少租客圖便宜，往往選擇半年付甚至一年付。樂伽公寓採用這種模式，在多個城市不斷擴張。
樂伽公寓在公告中對此進行了反思並表示，造成公司業務全線關停的原因是“高進低出”的經營模式及公司內部管理制度缺失等諸多因素。將會同市住房租賃協會推薦的部分住房租賃企業、與房屋租賃合同尚未到期的房東、房客進行調解。
但事後的一系列事件證明，這紙聲明只是欲蓋彌彰。8月7日，靴子終於落地，樂伽公寓“官宣”爆雷，不少租客被掃地出門。業內人士指出，“高收低租”與租金貸一樣是利用資金池放大槓桿，在缺少風險控制和經營管理失誤的情況下將導致資金問題。
換言之，在擴張和起步階段，長租公寓只能依靠不斷融資及簽約大量房屋搶佔市場先機。可一旦房屋空置率變高，資金池縮緊的後果也將變得無法想象。話題回到文首，再看某高官關於“長租公寓一定比P2P爆雷更厲害”的放話。誰都沒成想，一語終成讖。
長租公寓被成專業割韭鐮刀
其實，這並不是長租公寓第一次爆雷了。2018年8月，杭州鼎家公寓爆雷，大約4000戶租客受損。鼎家破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。2018年10月，長租公寓排名第七的頭部玩家——寓見公寓爆雷，這家有著“明星投資人雷軍入場、老牌長足品牌、順為資本投資、資產規模68億、房源逾2萬”等眾多頭銜的明星長租公寓，卻隨著一紙告知函，以爆倉見諸於世。2018年10月，長租公寓雷潮繼續向北，北京昊園恆業爆雷，上萬人被坑！
據統計，自2017年2月至2019年3月，已關閉的20家長租公寓品牌中，有13家出現了資金鍊斷裂問題。而在剛剛過去的7月份，從西安萬巢跑路、杭州安閒居資金鍊斷裂、魔房寶涉嫌非法吸收公眾存款，再到樂伽公寓，中小長租公寓幾乎每週就有一家爆倉。同時，租金貸、甲醛門等亂象也頻繁發生。曾經是資本寵兒的長租公寓，短短兩年便從風口跌落。
盈利仍成困局
目前，我國的租賃市場主流依舊是C2B2C模式，即房東、租客通過鏈家、Q房等中介平臺來促成交易。隨著互聯網的發展以及租客對生活品質的追求，催生了新興的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等長租公寓運營商。
長租公寓的盈利模式其實很簡單，就是以租金為主，就目前的市場情況來看，每個項目本身都是盈利的。但是，機構、品牌商並不掙錢。因為長租公寓的中後臺成本很高，高管團隊、IT體系、營銷、辦公，這些都要花錢。
長租公寓發展至此，這個曾經的資本寵兒已急速跌落谷底，近日樂伽公寓疑似跑路事件則再度成為印證。回顧這場投資狂歡，不管長租公寓是走向沉寂抑或迴歸理性，年輕的租客們都已成為了犧牲品。但如“圍城”一樣，受夠煎熬的租客們巴不得馬上遠離這個大坑，但仍有人對長租公寓滿懷期待。
選 址 觀
三年洗牌，這個曾經的“金蛋”，究竟該如何破局與盈利，未來還有沒有發展前景？當然是有的，只是這個過程會比較漫長且崎嶇。且需要兩塊共同發力。
一方面，相關部門要積極救火，群策群力善後“爆雷”的遺留問題。但更重要的是，如何防微杜漸，通過構建長效機制，防止類似問題重複發生。另一方面，要儘快出臺住房租賃條例，租賃行業必須通過立法建立准入門檻。此外，應探索建立風險準備金制度，租賃企業按照規模，繳納風險準備金，此舉可以對沖經營不善帶來的風險，也可以控制企業的擴張速度。
我們依然要堅信長租行業的未來前景美好，儘管當下，在住房租賃市場規範發展過程中，出現也必將出現各種問題，但隨著租賃制度的完善，這些問題都將會逐步得以解決。樂伽的倒下，給所有人，其中包括房東，租客，相關部門及各路吃瓜群眾，都上了一課，那就是要警惕資本的盲目入侵，別輕易被所謂的金融創新矇蔽了雙眼。
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