受益政策紅利，住房租賃領域不斷升溫，在各路資本不斷湧入之下，長租公寓的規模也得以發展壯大。密集資本匯聚帶來的短暫高光時刻過後，減租剪刀差、付錢住不了……疫情之下的長租公寓，新問題層出不窮。“二房東”模式之外，我們究竟需要什麼樣的長租公寓？缺失的監管舉措將何時補齊？
疫情減租
此前不斷被爆出的“甲醛房”、“偷拍門”、“群租房”、“租金貸”的長租公寓，在疫情下，因為“是否減租”及“續約漲租”有所升級。
首當其衝的是，是長租公寓品牌蛋殼公寓因推行疫情期租金減免政策，牽引而出的免租期“剪刀差”風波。
2月初，蛋殼公寓面向特定租客群體推出租金減免舉措後不久，便因一邊“最多要房東三個月免租”，一邊“給租客定向免租僅一個月”，被房東及租客兩大群體集體“討伐”：前者認為，不能接受在已約定空置期的基礎上，額外新增免租期；後者則吐槽“減租落實不力”，未第一時間獲得任何形式的減免告知。而隨著“對房東減租之外還欠租”、“面向租客退租設置門檻”、“單方修改電子合同違約責任條款”等更多爆料信息的披露，蛋殼公寓更是被推上了輿論的風口浪尖。
2月14日，深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人，要求蛋殼公寓高度重視此事，及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主進行溝通協商，按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。深圳市住建局方面表示，將密切跟蹤關注事件進展情況。
除了疫情期免租存“剪刀差”這一爭議，近期部分長租公寓房源價格的調整也引發租客群體不滿，“續約漲租”成為現階段長租公寓企業受外界詬病的第二點。
事實上，“續約租金漲”不被接受的背後，是長租公寓租住產品一貫遠高市場租賃水平的價格定位。以東城地壇北里、海淀區羊坊店路3號院、朝陽區勁松五區、豐臺蒲安裡等多個區域熱點軌道交通沿線的小區為樣本，近期北京商報記者對業主直租、中介居間代理以及分散式長租公寓三種產品進行調查發現，業主直租基本絕跡，同一小區、同檔次裝修，分散式長租公寓產品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N+1類合租房總價甚至高出100%。
價格的高企，讓長租公寓開啟租金貸的業務。所謂“租金貸”，即長租公寓運營企業與金融機構合作，為租客提供租金融資，金融機構向長租公寓支付預付款，租客按月償還租金貸款。根據蛋殼公寓此前提交的招股書，2019年1月至9月，蛋殼公寓通過租金貸模式獲取的租金預付款，佔公司租金收入的80%，在2017年和2018年，這一比例分別為90%和88%。
價格之外，以“服務費”為盈利點之一的長租公寓，在疫情之下，對承租人的服務尺度也不斷被詬病。
一方面，以北京為例，是疫情之初，在全市倡議機構、個人配合屬地疫情防控的號召下，部分中介機構及長租公寓企業起初並沒有做到配合屬地管理，拒絕提供租客信息，理由是侵害租客個人隱私，“監管部門不允許提供”。
另一方面，部分返程客戶投訴，在自己出現無法進入小區或需要集中隔離時，聯繫管家希望予以解決，卻杳無音信。
反思“二房東”商業模式
疫情疊加經濟下行週期，不管是之於企業自身運營方面的盈利預期，還是對於房東及租客層面的服務體驗提升，現階段的長租公寓都難言交上了一份滿意的市場答卷。而經過此輪“免租剪刀差”、“續約租金漲”風波，長租公寓市場參與主體的商業模式本源問題，再被外界重提。
在業內，普遍認為長租公寓運營商，靠低價長期獲取業主房源後，再分租高價出租給租客獲利，性質與“二房東”無異。北京商報記者此前也曾以發放調查問卷的形式，就“何為二房東”的問題進行過一輪專題調查，其中，超七成接受問卷採訪的租房人認為，不論是轉租業主房源的個人，還是託管出租業主房源的公司或者機構，本質上都是靠賺差價獲利的“二房東”。
“按房源收集方式劃分，長租公寓可以分為分散式和集中式。嚴格來說，相比房源管理與獲取更統一規範、服務內容更多元的集中式公寓而言，分散式長租公寓更符合‘二房東’屬性，商業模式可以理解為業內所提到的‘吃差價’盈利。”但在現匯生國際融資總裁、協縱策略管理集團創始人黃立衝看來，分散式長租公寓這類中介性質的“二房東”，“吃差價”的商業模式並不具有可持續性。
“分散式公寓的利潤太薄，房源分散相對不易管理，空置率也相對較高，天然的抗風險能力較弱。其實，從業主體一些違規隔斷行為的產生，就是基於想靠‘n+1’增加房源盈利的可能。目前我所看到的很多分散式長租公寓，不設隔斷的情況很少。因為在當前長租公寓盈利模式尚不清晰的現實條件下，少了那間隔斷，很多企業都不能長久地活下去。”黃立衝說道。
監管空白
據房東東數據顯示，2019年53家長租公寓出現經營問題，資金鍊斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災區”，位於杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鍊危機。
在北京盈科（上海）律師事務所全球總部合夥人郭韌看來，首先應加強對三方金融機構的資質審核；其次，對住房租賃資金的用途應加強監管，保證資金專款專用；然後，對於金融機構放款的資金數額應適當限制。最後，最為關鍵的是要加強對中介機構的監管，如果發現中介機構存在違法行為，如平臺跑路的，司法機構應嚴格按照法律規定追究相應的民事或刑事責任。
中國指數研究院發佈的長租公寓專題研究報告顯示，整體來看，中央層面2019年發佈政策仍以確定基調，支持、鼓勵租賃市場發展為主，發展住房租賃市場的大方向十分明確，具體政策主要包含培育市場、支持租住、推進立法推進立法以及規範市場等多方面內容。從推進立法推進立法方面來看，當前住房租賃條例已加入立法工作計劃；在規範市場方面規範市場方面，目前住建部在全國範圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為，保障市場平穩健康發展。
但景暉智庫首席經濟學家胡景暉也直言，截至目前為止，長租公寓行業沒有上位法支持，唯一能看到的，全國範圍的、立法級別最高的，僅為2011年2月施行的住建部6號令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級也僅限於通知、辦法，涉及幾十萬億的產業最高法律僅為部門辦法，市場很難規範，租賃群體的權益很難得到保障。同時階段式運動式監管治標不治本，監控機制不能常態化有效運行。
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