疫情下的長租公寓 ’二房東’商業模式危機凸顯

疫情下的長租公寓 ’二房東’商業模式危機凸顯

受益政策紅利,住房租賃領域不斷升溫,在各路資本不斷湧入之下,長租公寓的規模也得以發展壯大。密集資本匯聚帶來的短暫高光時刻過後,減租剪刀差、付錢住不了……疫情之下的長租公寓,新問題層出不窮。“二房東”模式之外,我們究竟需要什麼樣的長租公寓?缺失的監管舉措將何時補齊?

疫情減租

此前不斷被爆出的“甲醛房”、“偷拍門”、“群租房”、“租金貸”的長租公寓,在疫情下,因為“是否減租”及“續約漲租”有所升級。

首當其衝的是,是長租公寓品牌蛋殼公寓因推行疫情期租金減免政策,牽引而出的免租期“剪刀差”風波。

2月初,蛋殼公寓面向特定租客群體推出租金減免舉措後不久,便因一邊“最多要房東三個月免租”,一邊“給租客定向免租僅一個月”,被房東及租客兩大群體集體“討伐”:前者認為,不能接受在已約定空置期的基礎上,額外新增免租期;後者則吐槽“減租落實不力”,未第一時間獲得任何形式的減免告知。而隨著“對房東減租之外還欠租”、“面向租客退租設置門檻”、“單方修改電子合同違約責任條款”等更多爆料信息的披露,蛋殼公寓更是被推上了輿論的風口浪尖。

2月14日,深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人,要求蛋殼公寓高度重視此事,及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案,積極與業主進行溝通協商,按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。深圳市住建局方面表示,將密切跟蹤關注事件進展情況。

除了疫情期免租存“剪刀差”這一爭議,近期部分長租公寓房源價格的調整也引發租客群體不滿,“續約漲租”成為現階段長租公寓企業受外界詬病的第二點。

事實上,“續約租金漲”不被接受的背後,是長租公寓租住產品一貫遠高市場租賃水平的價格定位。以東城地壇北里、海淀區羊坊店路3號院、朝陽區勁松五區、豐臺蒲安裡等多個區域熱點軌道交通沿線的小區為樣本,近期北京商報記者對業主直租、中介居間代理以及分散式長租公寓三種產品進行調查發現,業主直租基本絕跡,同一小區、同檔次裝修,分散式長租公寓產品普遍比普通出租房高出15%-30%,部分N+1類合租房總價甚至高出100%。

價格的高企,讓長租公寓開啟租金貸的業務。所謂“租金貸”,即長租公寓運營企業與金融機構合作,為租客提供租金融資,金融機構向長租公寓支付預付款,租客按月償還租金貸款。根據蛋殼公寓此前提交的招股書,2019年1月至9月,蛋殼公寓通過租金貸模式獲取的租金預付款,佔公司租金收入的80%,在2017年和2018年,這一比例分別為90%和88%。

價格之外,以“服務費”為盈利點之一的長租公寓,在疫情之下,對承租人的服務尺度也不斷被詬病。

一方面,以北京為例,是疫情之初,在全市倡議機構、個人配合屬地疫情防控的號召下,部分中介機構及長租公寓企業起初並沒有做到配合屬地管理,拒絕提供租客信息,理由是侵害租客個人隱私,“監管部門不允許提供”。

另一方面,部分返程客戶投訴,在自己出現無法進入小區或需要集中隔離時,聯繫管家希望予以解決,卻杳無音信。

反思“二房東”商業模式

疫情疊加經濟下行週期,不管是之於企業自身運營方面的盈利預期,還是對於房東及租客層面的服務體驗提升,現階段的長租公寓都難言交上了一份滿意的市場答卷。而經過此輪“免租剪刀差”、“續約租金漲”風波,長租公寓市場參與主體的商業模式本源問題,再被外界重提。

在業內,普遍認為長租公寓運營商,靠低價長期獲取業主房源後,再分租高價出租給租客獲利,性質與“二房東”無異。北京商報記者此前也曾以發放調查問卷的形式,就“何為二房東”的問題進行過一輪專題調查,其中,超七成接受問卷採訪的租房人認為,不論是轉租業主房源的個人,還是託管出租業主房源的公司或者機構,本質上都是靠賺差價獲利的“二房東”。

“按房源收集方式劃分,長租公寓可以分為分散式和集中式。嚴格來說,相比房源管理與獲取更統一規範、服務內容更多元的集中式公寓而言,分散式長租公寓更符合‘二房東’屬性,商業模式可以理解為業內所提到的‘吃差價’盈利。”但在現匯生國際融資總裁、協縱策略管理集團創始人黃立衝看來,分散式長租公寓這類中介性質的“二房東”,“吃差價”的商業模式並不具有可持續性。

“分散式公寓的利潤太薄,房源分散相對不易管理,空置率也相對較高,天然的抗風險能力較弱。其實,從業主體一些違規隔斷行為的產生,就是基於想靠‘n+1’增加房源盈利的可能。目前我所看到的很多分散式長租公寓,不設隔斷的情況很少。因為在當前長租公寓盈利模式尚不清晰的現實條件下,少了那間隔斷,很多企業都不能長久地活下去。”黃立衝說道。

監管空白

據房東東數據顯示,2019年53家長租公寓出現經營問題,資金鍊斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州成為“重災區”,位於杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鍊危機。

在北京盈科(上海)律師事務所全球總部合夥人郭韌看來,首先應加強對三方金融機構的資質審核;其次,對住房租賃資金的用途應加強監管,保證資金專款專用;然後,對於金融機構放款的資金數額應適當限制。最後,最為關鍵的是要加強對中介機構的監管,如果發現中介機構存在違法行為,如平臺跑路的,司法機構應嚴格按照法律規定追究相應的民事或刑事責任。

中國指數研究院發佈的長租公寓專題研究報告顯示,整體來看,中央層面2019年發佈政策仍以確定基調,支持、鼓勵租賃市場發展為主,發展住房租賃市場的大方向十分明確,具體政策主要包含培育市場、支持租住、推進立法推進立法以及規範市場等多方面內容。從推進立法推進立法方面來看,當前住房租賃條例已加入立法工作計劃;在規範市場方面規範市場方面,目前住建部在全國範圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治,嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為,保障市場平穩健康發展。

但景暉智庫首席經濟學家胡景暉也直言,截至目前為止,長租公寓行業沒有上位法支持,唯一能看到的,全國範圍的、立法級別最高的,僅為2011年2月施行的住建部6號令《商品房屋租賃管理辦法》,地方政府層級也僅限於通知、辦法,涉及幾十萬億的產業最高法律僅為部門辦法,市場很難規範,租賃群體的權益很難得到保障。同時階段式運動式監管治標不治本,監控機制不能常態化有效運行。


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