疫情之下，近日房屋租賃行業相繼爆出自如續租漲價高至38%、蛋殼公寓硬性要求房東免收一個月租金等事件。新簽出租量減少，新增退租量增加，“二房東”們的現金流面臨嚴峻考驗。在企業運營風險轉嫁給房主和租客的同時，是否在暗示長租公寓“二房東”模式走不下去?
“小陽春”延後
自如、蛋殼轉嫁風險
前幾日，蛋殼公寓被曝出以疫情"不可抗力"為由，強制要求房東免除1-3個月的租金，同時照常扣除租客每月房租。此事發生在北京、無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地，涉及7 萬多戶房主。在多家媒體報道後，蛋殼公寓發佈通知，承諾根據因疫情延期的返工天數返還租客租金或免費延長居住天數，但不可用於提現。
除了蛋殼公寓單方面拒付業主租金外，自如也被爆出“坐地起價”，續租後的租金普遍增長10%-30%，有的租金漲幅甚至高達38%。雖今日自如回應此事稱，多是因長租客想改為短期續約引起，但據多位自如長期客戶稱，長期續租也存在漲租金現象。
相比於萬達、紅星美凱龍等多家商業地產公司宣佈對其旗下商業項目減免租金，長租公寓卻紛紛將風險轉嫁給房東和租客，無疑透露出一個信號，現階段蛋殼公寓和自如的現金流吃緊，而疫情則加劇了這個情況。雖然不能以此直指“二房東”模式的失敗，但是在公司運營上，兩者表現欠佳。
鐵打的租賃市場
擅運營者勝
據中國產業信息網顯示，在我國2018年的2.41億流動人口中大約有2.1億需要租房。另外據一份不完全統計的數據顯示，一線城市55%的租賃房源掌握在二房東手裡。在房價高企的背後，房屋租賃成為剛需，因此長租公寓以企業化的方式運作“二房東”模式吻合市場現狀和需求，那剩下的，則是運營層面的問題，比如被詬病已久的“瘋狂擴張”、“業務單一”。
據一位在上海我愛我家從事房產經紀多年的史先生透露，春節前他們低價從房東那裡收了一批房源，原本打算年後出租，但是今年遇上了疫情，出房有困難。“現在手上空置的房屋非常多，損失很大，都在跟房東談。”
我愛我家於2018年底借殼上市，房屋租賃經紀業務在20多年的發展中，逐漸從賺取介紹費的模式轉為委託模式，即“二房東”模式。根據史先生的描述，疫情給公司的經紀業務也造成了一定的打擊。但值得一提的是，與青客公寓等長租公寓“N+1”的模式不同，我愛我家並不將委託得到的房源進行改造，相對來說，加快了房源的流轉率並減少了改造房屋的費用支出，縮減空置時間。於此同時，我愛我家的業務相對比較多元，雖然經紀業務佔到了主營構成的51.3%，其資產管理業務、新房業務、商品銷售分別佔比主營構成的15.48%、15.29%、8.1%，具有一定的抗風險能力。
另外，蘑菇租房的運營模式也值得借鑑。蘑菇租房從“蘑菇公寓”起家，曾一度為上海地區規模最大的公寓品牌，但目前已經轉型為租房平臺，不再持有自營房源，模式是給公寓出租機構提供SaaS管理系統、流量等服務，就像接入各種公寓品牌的“淘寶”。其品牌化、平臺化的運作模式也提示了我們，如果品牌優質，租客續租意向高，面對疫情之下現金流吃緊的情況，公寓可以把後期的租權提前，用空間換時間，爭取更多的自救機會。
據優客逸家CEO劉翔接受其他媒體採訪時介紹，此次疫情使得整個房屋租賃行業的新籤租房量下降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同比下降了10%，而且還在持續下降中。
“企業只有考慮了跨週期波動的風險，經營策略才會相對穩健，就能‘熬’過波動。若經營策略較激進，企業很容易在退潮時‘裸泳’。”基於此，在劉翔看來，此次疫情會讓行業更為理性。如果企業還能存活下來，根基一定相對紮實、穩健。
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