廠房招租廣告大多隻見聯繫人不見公司名
調查廠房商鋪炒作以來，不斷與“二房東”交鋒，聽得最多的是，物業公司做的是分租生意，幫助許多中小微企業解決了廠房商鋪分租難題，你情我願；二手廠房商鋪漲租則是隨行就市，跟進商品房價格上漲，是一種市場行為。
“二手房”租賃果真是市場行為嗎？一處廠房剛從一手房東手上拿下來，一轉手就加價四五成租給企業，得益於“二房東”控制了一個地方的廠房房源，承租企業大多隻能承租到二手廠房，在租賃市場失去話語權。
而通過局部壟斷房源掌握話語權的“二房東”都做了什麼？
一段時間以來，筆者與許多承租“二房東”物業的企業主打交道，查閱了一些承租企業與“二房東”的租賃合同和官司材料，看到了隱藏在“二房東”背後的真相，發現許多“二房東”逃避政府監管的伎倆。
長安鎮一家承租企業與“二房東”的官司打了幾個來回，“二房東”是一家註冊資本6000萬元的實業投資股份有限公司控股股東，但與一手房東和承租企業的租賃合同都是以大股東個人名義簽訂的，不免讓人疑惑，這樣一家鼎鼎有名的“二房東”，為何不以公司名義開展業務？公司在規避什麼？
與這家“二房東”的其他承租戶聯繫，知道該“二房東”以個人名義簽訂租賃合同絕非個案，而是普遍存在，到底有多少不得而知，只能依靠政府部門監管核查。
不願公開身份的東莞長安鎮一家工廠老闆A先生說，自己承租的是“×峰”產業園物業，公司法定代表人背後另有其人，背後的大老闆大約拿下了局部地區一半廠房，這個大老闆2008年還只是個跑中介的，估計如今身家數以億計。A先生說，近幾年，承租廠房都是跟個人簽約，租金都是打到老闆個人賬戶，包括“×峰”產業園的大老闆，也是通過個人賬戶收租，且不開具發票。
A先生分析認為，做大了的物業公司，將租金等收益分散到親友賬戶，進行資金轉移，逃避納稅，又害怕政府部門調查，大老闆往往隱身幕後，不擔任法定代表人，甚至不出現在股東名單上，但承租戶都知道，真正的大老闆是誰。這些大老闆跟地方一些人關係特別好，能第一時間得到廠房商鋪物業信息，拿下房源。
去年底，東莞市重手整治“二房東”炒作廠房，政府出臺《關於穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》，專門針對炒廠房現象出臺嚴厲政策，如鎮村廠房物業不接受個人和房產中介代理機構報名參與競投，原則上不得轉租分租。
東莞整治“二房東”新政之後，變化在當地悄然發生，現在很多物業公司把物業上的招牌拆除，只標註電話號碼和聯繫人。這樣的一幕曾在別的城市發生，即只要政府部門出面調查，“二房東”公司及品牌信息就轉入地下，顯然，這些“二房東”在躲避政府部門監管。
從大量“二房東”以個人名義簽約和收租來看，他們的業務往來不在公司財務信息呈現，按章足額納稅幾乎不可能。
據廣東保衡律師事務所律師鄧穎君提供的信息，租賃廠房需繳納增值稅及附加稅費、房產稅、印花稅、所得稅（企業所得稅、個人所得稅）等。主要項目如下：
增值稅：小規模納稅人出租廠房，依照3%的徵收率計算交納增值稅。
房產稅：按廠房租賃收入銷售額的12%計算交納（這裡的銷售額是指不含增值稅的銷售額）。
印花稅：按照廠房租賃合同金額1‰計算交納。
所得稅（企業所得稅、個人所得稅）：企業收取廠房出租租賃收入扣除以上稅費後的餘額併入企業的利潤總額，按照企業所得稅法的規定，繳納25%的企業所得稅。
轉租廠房的“二房東”，首先要繳納增值稅，企業租入房屋時應取得增值稅發票，按轉租時的租賃收入減去租入時發票金額繳納增值稅。一般納稅人按10%繳納，小規模納稅人按淨收入3%繳納。交增值稅應附徵城建稅、教育費附加、地方教育附加。
申報企業所得稅時應把轉租收入全額計入應納稅所得額，繳納企業所得稅。如果是小微企業，適用相應優惠政策。
由於是轉租，企業無房屋產權，不交房產稅；無產權轉移不交印花稅。
輿論認為，要將“二房東”擠出市場，就看政府會不會下決心整治。如果政府採用行政和法律手段，“二房東”的炒作行為就無處遁形。
2019-04-20
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