博法律師說
未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
基本案情
2015年8月10日，張女士與吳某簽訂《房屋租賃合同》一份，將房屋租賃給吳某使用，租賃期為3年，房屋月租金為2500元。並每6個月支付一次。雙方還約定房屋僅做居住使用，租賃期間發生的水、電、煤氣費用均由吳某承擔，不得擅自改變房屋結構，不得擅自將房屋的部分或全部轉租他人。2017年2月28日，張女士通知吳某支付6個月的房租15000元，因吳某未按承諾的期間支付緩交的房租11000元，張女士親自至出租房催交房租。張女士在催交房租時發現吳某結欠水、電費未交、並將客廳和廚房各隔開兩個小間，共分割搭建五小間對外轉租五戶人家。張女士以前述理由要求吳某歸還房屋，吳某均以租賃合同未到期為由予以拒絕，因糾紛協商無果，張女士提起本次訴訟。
法院審理
法院經過審理，判決該《房屋租賃合同》解除，被告吳某將涉案房屋騰空並返還給原告張女士並支付相應的房租或房屋佔有使用費。
法院評論
在房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用原則，嚴格履行合同約定的義務。作為房東，要對租賃合同的簽訂留個“心眼”：首先，特別留意租賃合同中的“轉租”條款，對房屋的用途、居住人數、是否同意改建、轉租前是否需要經過房東同意等都應在合同中予以明確。其次，儘量使用規範、標準的房屋租賃合同，將“群租”作為合同禁止條款予以列明，並加重違約方的責任。同時，如果房東一旦發現承租方存在“群租”行為，應及時向物業公司和居委會報告，並注意蒐集照片、鄰居的證人證言等，為日後維權保留證據。
轉租包括經出租人同意和未經出租人同意兩種情況
1．經出租人同意的轉租
經出租人同意的轉租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時明確約定承租人有權出租租賃物；二是在租賃期間承租人徵得出租人同意將租賃物轉租。對於事前未經出租人同意，事後出租人知道後並不反對或予以承認的，按照本法第五十一條的規定，也可以視為經出租人同意的轉租。
經出租人同意的轉租是有效的，但由於在同一租賃物上出現了三個當事人、兩個合同關係，即出租人、承租人、第三人也可稱為次承租人，這三人之間的法律關係必須明確。按照本條的規定經過轉租的租賃合同關係當事人的關係應為：第一，出租人與承租人之間的關係不因轉租而受影響，繼續有效，承租人仍然應向出租人承擔支付租金、在租賃期間屆滿時返還租賃物的義務。因次承租人的行為造成租賃物損失的，承租人仍然要對出租人負責。第二，雖然次承租人與出租人之間沒有合同關係，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租賃合同終止或者被解除時，承租人與次承租人之間的租賃關係也隨之終止。因為這個次承租合同的訂立是以前一個租賃合同為基礎的。
2．未經出租人同意的轉租
第二百二十四規定，未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因為承租人未經出租人同意擅自將租賃物轉租他人，直接破壞了出租人對承租人的信任，也直接損害了出租人對租賃物的所有權或處分權，同時造成多層次的對租賃物的佔有關係，增加了出租人要求返還租賃物的困難或使出租物的毀損程度加重，所以出租人有權解除合同。
閱讀更多 博法律師 的文章
