昨晚至凌晨，五象山庄内灯火通明，一场名为“VIP定制活动”的活动在这里举办，主办方是龙光地产，“VIP定制”的内容就是“选房”。
这场选房活动之所以备受关注，主要因为三点，一是“地王”身份，二是身处五象湖板块，三是他对周边项目定价的影响，也是因为这些原因，这场选房活动的相关数据备受关注，尤其是价格和去化情况。
从昨晚开始，关于这场选房活动的各种数据持续流出，今天我们就结合这些数据来聊一聊这个项目对周边新房、二手房以及南宁楼市整体走向的一些影响。
活动现场
抢跑：36计，跑为上计
龙光天瀛所处的五象湖区域一手竞品楼盘主要有彰泰府、万科金域蓝湾（还有待推售楼栋）、建发玺院、新希望·龙光锦麟玖珑玺以及万科金域中央。其中，彰泰府顺销，建发、新希望项目待售，万科金域中央新品即将开盘，万科金域蓝湾保留楼栋近期可能也会推出。
龙光天瀛和万科金域中央近两个月都在大力蓄客，龙光天瀛推出6栋、7栋部分房源总计252套；万科金域中央推出23栋、25栋总计405套房源；而万科金域蓝湾也一直在持续吸引意向购房者的关注。价格方面，龙光天瀛均价在20000元/㎡左右，万科金域蓝湾的放风价也在20000元/㎡左右，金域中央则是17000-18000元/㎡之间。
活动现场
“近期开盘/推货”是这三个个项目的共同节点，而龙光项目的策略是——先下手为强。这种局面5年前的五象湖楼市江湖同样上演过，不过那时候抢跑的主角是万科魅力之城、华润二十四城、绿地国际花都以及合景天汇广场，万科魅力之城抢开之后，留下其余四家在寒风中各自凌乱，再之后，价格战来临……
缘分就是这么神奇，这次依然有万科，不同的是，这次预备，跑的是龙光。
五象湖板块之外，凤岭南板块售价14000-16000元/㎡的保利领秀前城也是疯狂出货，万达茂的洋房、江景高层也笼络了不少购房者，眼见就到年底了，再不跑，就来不来了。
数据：去化率约36%？
龙光天灜开盘简报
开盘时间：2019年11月28日晚
开盘形式：内部选房（5万定金定房定价）
推售房源：6#、7#部分房源（6#为两梯四户，7#两梯五户）
推售套数：252套
（60㎡56套，95㎡28套，108㎡84套，138㎡28套，143㎡28套，165㎡28套）
到场人数：150人
售价（毛坯）及去化率情况：
1、60㎡：均价2.1万/㎡左右
2、95㎡和108㎡： 均价1.9-2万㎡左右
3、138㎡、143㎡、165㎡： 均价1.86-1.9万之间
现场销售折扣：认筹享95折，全款享98折
据内部人士透露，60㎡去化最快（剩余4套左右），其次为95㎡和108㎡（去不到一半），去化较差的为138㎡、143㎡、165㎡（去化个位数），总成交约90套，总体去化率约为36%。（目前未取证）
活动现场
从流出的数据来看，价格方面，60㎡户型均价2.1万/㎡左右；95㎡和108㎡户型1.9-2万/㎡之间；138㎡、143㎡、165㎡户型1.86-1.9万之间，整体均价2万左右。
去化方面，60㎡两房户型最受欢迎，仅剩3-4套，去化最好；95㎡和108㎡户型去化一般，未达5成；138㎡、143㎡、165㎡大户型去化最差，总体去化率约为36%（具体数据待进一步核实）。
咋一看这个数据表现一般，但龙光天瀛毕竟是整个五象新区第一挑战20000元/㎡均价的普通住宅项目，而且是在南宁楼市整体降温的大背景下，表现尚可。
60㎡户型图
108㎡户型图
143㎡户型图
影响：预期或下降
目前，五象湖板块的学区房比如万科魅力之城、华润二十四城、绿地国际花都、合景天汇广场、万科金域蓝湾、龙光玖珑湖等的二手房价大概在18000-22000元/㎡之间，学区组合总共有三个，一是五象一小+三中初中部、二是滨湖路小学+十四中初中部、三是五象四小+十四中初中部，其中，二手房价最高的是五象一小+三中初中部学区对应的二手房源。
五象四小
十四中
龙光天瀛自带“地王”光环，尤其是超过1.4万元/㎡的楼面价让周边二手房业主对他的新房定价以及市场表现颇为期待，而1.86万起步，2万左右的均价，以及并不高的去化率可能会让他们有些失望，部分业主的价格预期可能会降低。
而对新房市场的影响同样存在，龙光天瀛的定价对于一路之隔的建发玺院、新希望·龙光锦麟玖珑玺甚至万科金域蓝湾剩余货量的定价也有参考意义，而天瀛的去化率也会成为这些项目包括推货节点在内的重要参考指标。尤其是计划年底推售剩余货量的万科金域蓝湾。
怎么定价？还推还是不推？这是个问题。
走向：五象湖进入2万+时代
经过2018年、2019年快速去化之后，五象新区多个板块内的限价项目基本已经到了清盘阶段，比如凤凰路西侧靠近东风路的金玖世家、中南紫云集；良庆大桥南的檀府印象、万科公园里；玉洞大道沿线的光明城市（前三期售完）、华润悦年华等。
新进补货的刚需项目却不多，只有澜庭府、合景叠翠峰等少数几个项目，价格在12000-13000元/㎡。未来沿着五象大道东、玉洞大道东、五象南等区域会有更多的地块推出，满足刚需购房者的购房需求。
而在五象湖板块，除了本文的主角龙光天瀛之外，还有顺销的彰泰府、待上市的建发玺院、新希望·龙光锦麟玖珑玺，以及随时可能推货的万科金域蓝湾项目，这些项目的售价大概率都在20000元/㎡以上，而接下来，这些项目会成为五象湖板块的供应主力。
也就是说，五象湖新房市场在彰泰府和龙光天瀛的带领下，已经全面进入20000元/㎡时代，但五象湖能否进入品质居住时代，比如更好的户型、园林、物业服务和人居理念等，则需要进一步的观察。
而价差会进一步拉大。
区位图
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