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合肥房價出現的新變化，你感覺到了嗎？剛剛省府F4房價出爐，高層賣到2.3萬/㎡，小高層賣到2.5萬/㎡，洋房賣到3萬/㎡。定價方式的改變，將改寫合肥房價的格局......
01
一、 省府新盤房價邁入3萬/㎡
本週最大熱點，一定是濱湖省府的房價，全新房價刺破天際。
濱湖省府F4集體備案，以高昂的姿態，掀開房價新時代。高層賣到2.3萬/㎡，小高層賣到2.5萬/㎡，洋房賣到3萬/㎡。
從省府4個樓盤最新的備案價迎來新的標準，備案新標準為毛坯高層1.9，精裝高層1.9+3500元/㎡，精裝小高層1.9+6000元/㎡。
具體備案詳情：
★禹洲綠城籣園備出了精裝洋房1.9+9700/㎡，精裝高層小高層混合備案1.9+4350元/㎡；
★華宇禹洲錦繡首璽精裝高層備出了1.9+2500/㎡，精裝小高層備出了1.9+4700/㎡；
★融創濱湖印精裝高層備出了1.9+4300/㎡，精裝洋房備出了1.9+10000/㎡；
★旭輝恆基鉑悅天匯精裝小高層1.9+6000/㎡；
1、 融創·濱湖印最高價賣到3.4萬/㎡。
融創·濱湖印備案22#、21#，裝修小高層，192套，均價23299.51元/㎡；備案11#、5#、9#，裝修洋房，72套，均價29000元/㎡。
其中，洋房價格在3萬+，精裝標準達到1萬/㎡！最高單價達到34114元/㎡。227㎡的房源，總價達到774萬，最高一套房源總價1185.9萬！這個價格在濱湖又是天花板的價格。
融創在政務的價格都在3萬+，此次省府的小高層價格可能吸引一波改善群體，洋房因價格較高，銷售壓力略大。但作為省府F4之一，成功拉高濱湖省府的房價。據朋友圈消息，融創濱湖印的經紀人政策十分豐厚，一套可達5-10萬的佣金，可見省府板塊雖然都備案高價，但各家廝殺烈度很生猛。
2、旭輝鉑悅·天匯小高層賣到3萬/㎡。
旭輝鉑悅·天匯備案G15#、13#、6#、7#、8#、9#，裝修小高層，268套，均價24998.98元/㎡。
因備案有價差，偏貴的小高層達到3萬/㎡，這個價格真令人嘖嘖驚歎。想想昨天省府濱湖高層才2-2.2萬/㎡......現在一舉拔高了8000元/㎡。
3、 禹洲綠城蘭園洋房全部3萬/㎡！
禹洲綠城蘭園備案Y2#、3#、9#、11#，裝修洋房，94套，均價28699.69元/㎡；G1#、2#、3#、5#、7#、8#，裝修高層，502套，均價23350.38元/㎡。禹洲綠城蘭園洋房的標準層價格，標準層全部3萬+/㎡，一套洋房接近500萬。
4、 錦繡首璽小高層最高衝到了26375元/㎡！
錦繡首璽備案裝修高層2#，115套房源，均價21499.9元/㎡；備案裝修小高層3#、6#、9#、11#，286套房源，均價23703.2元/㎡。
錦繡首璽小高層備案的價格也是突破新高，最高衝到了26375元/㎡，正常買到的價格是在2.4-2.5萬多一點。
這4家樓盤帶領省府房價尤其是省府房價全面進入新時代，跳價上揚，成為安徽高端改善人群才能進入的高價板塊。
02
二、定價方式改變，拉昇省府價值
我們驚詫於濱湖省府房價的昂貴和漲幅，更應思考定價的具體方式和由此帶來房價格局的影響。
1、定價方式變了。
參考周邊房價，與同品質、同類型房源的價格，已經是新的定價方式！也就是說房價會根據周邊的價值、自身的產品來定。這就給了定價的彈性空間。
這次省府新盤的定價就是參考了濱湖高端樓盤（葛洲壩等等）的價格來定的，加上豪華精裝成本，最終給出的新價格體系。
再比如，包河區高鐵板塊的信達天御，還有最後4棟高層，即將售賣，預計精裝價格在2萬/㎡。這個價格也同樣是參考二手房與周邊新房的價格、與精裝成本。
這意味著，撿漏的限價盤可能已經沒有了。與周邊差價好幾千的紅利盤，可以一去不復返了。
2、省府房價爭議中上漲。
zf在哪裡，哪裡就是中心。
省府板塊的起點一直就較高，畢竟誕生過樓面價2萬+的高價地王，後期的地價都在1.3萬以上。麵粉貴，麵包一定更貴。高層2.2萬，洋房2.5萬這是曾經的省府房價，現在全面拉昇，又在爭議中，把省府的房價再次拉入天際。
省府板塊因為政府坐鎮，功能規劃上，比一般區域更有中心感。因在資源配套上預期較高，往往起步價值就很高。
土地價值，板塊資源價值，省府中心價值，這些價值疊加起來，必然會帶動開發商選擇高規格的產品規劃，看看這次備案價，融創的精裝價格達到1萬/㎡！目前的省府新盤，只能是高淨值人群改善之地，普通剛需已經進不去了。
2、二手房必然會被帶動...
這是必然的，省府周邊紅盤如萬科藍山房價可能再被刺激，佳源巴黎都市、琥珀瑞安家園等等樓盤都可能被帶動。
新房價格首先帶動是預期與空間，也給中介、投資一定的說辭，省府二手房在F4的帶動下，必然會上揚。首先是成交量可能迎來一波刺激，然後是價格。
省府F4對二手房的帶動是整個濱湖。除了省府板塊，其次就是CBD板塊，因新房房荒，更容易被帶動。曾經大家都罵的寶能城都賣到1.8-1.9了！
3、普通剛需進不去省府了~
進濱湖越來越不容易了。金融、CBD價格1.8-2.2萬，省府邁入2.5萬以上，我想已經徹底擋住普通剛需進入了。
省府融創、綠城、旭輝3萬的天價只能吸引更多有資本的改善人群選擇。
4、全市按照新模式定價，還是省府差異化措施？
這是值得討論的問題。如果按照參考周邊房價與自身精裝價值來定價，那麼這個模式必然會帶動合肥很多樓盤價格的上升，尤其是高地價的新盤，全市的房價都可能引來新的變局。
省府這個新的價格體系，也可能會被金融板塊中海、華潤採取。
目前只能觀察中等待答案。
5、啟示：買房趁早，但不追高。
買房趁早，尤其是剛需。房價晃晃悠悠就漲上去了，原來覺得2萬是天價，現在包河濱湖2萬遍地都是，最終在習慣、等待中接受這樣的價格。
目前看高新區精裝房價才1.8萬，對比濱湖，太便宜了。但高新區的限價力度還能堅持多久？新房哪怕不漲，也逼著二手房上漲。核心區域的二手房也在不斷變動中，蜀山政務學區房也連年上漲，政務遍地學區房3萬的水平了。
03
三、時間會熨平漲上來的房價
每一次房價的變化，都令人嘖嘖驚歎。在爭議中，默認然後接受，最終讓時間熨平了。
今天在省府房價的大變化中，我們更應該看到調控本身可能出現的變化和趨勢，從而為我們的置業、投資提供指向。
實際上，從政策層面，此輪調控3年多了，未來政策走勢如何變？房價會出現什麼變化？
樓市是政策市。只要政策會出現細微的變化，房價就可能發聲生大變化。
經濟學家馬光遠表示，房地產調控不可能長期，這一輪調控已經是過去20年房地產週期中最長的一次了，但鑑於明年穩經濟的嚴峻性，明年或將放鬆房地產調控。
11月27日，經濟參考報發表評論文章《房住不炒因城施策仍是地產調控主基調》稱，當前“房住不炒”仍是主基調，“不將房地產作為短期拉動經濟的手段”，這就意味著房地產調控總體仍是從緊。但考慮到經濟壓力確實較大，接下來更有可能的是各地在因城施策的基礎上會適度加大主動權。在堅持“房住不炒”底線之下，因城施策有望成為主抓手。
就在今晚，又一城，佛山變相放鬆限購。
背後原因：①銷售成交低迷，庫存上升過快，有高庫存風險。②房企融資渠道收緊，資金存鏈斷裂危機。③房地產下行過快，拖累經濟，穩增長壓力大。④高地價泡沫呈現風險，滋生地王虧損嚴重趨勢。⑤房地產波動大，顯現金融、債務風險。⑥部分區域土地流拍，市場信心悲觀.
經濟層面需要房地產維持一定的溫度。這意味著，雖然還是堅持房住不炒，但調控的一系列政策都會根據一城一策，因地制宜來調整。
那麼房價呢？控制的方式和尺度，可能就會轉變。
還是那句話：好房子是留給毫不猶豫的人的，各位想買房的親友們務必把握機會，果斷下手。關於買房，請記住以下幾點絕對能幫到你：
明確買房目標
買房乃人生大事，當你決定要買房時，就應該根據自身經濟實力，需求方向制定好自己的購房目標，面積、價位，地段等等。然後根據自己目標來選房子看房子，不要抱著邊看邊選的態度，好房子不等人！只有早點明確目標當機會出現時你才能果斷抓住。
不要猶豫不決
現在的房地產市場是好房子賣一套少一套，性價比好的房子，個把小時就被搶購的情況隨處可見，所以如果看到滿意的房子就果斷下手，否則分分鐘被別人搶先，看房時滿意，別磨蹭！抓緊時間訂下來！
千萬別再等房價暴跌
未來10年房價依然是緩步上漲，部分的跌價只是一個波動，未來始料未及，你等的起嗎？
不要苟求完美
每個買房者都想買一個價格低、地段好、面積大的房子，可一分價格一分貨，差不多滿足你的目標就下手吧！在你還嫌這嫌那的時候，別人已經下手了！房源短缺，挑來挑去房子都沒有了。
中國的商品房從上市之初一步步走到今天，摸著石頭過河，步履蹣跚。幾十年間，除了2008年、2010年、2013年出現了三次短暫的回調，房價幾乎一路上漲，翻了10倍不止。買房的人賺得盆滿缽滿，還沒上車的除了抱怨房價太高買不起房外，只能眼巴巴地天天盼著房價跌。
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