越秀老了，這是很多人如今的印象。
隨著城市擴容，主城區的不斷壯大，環市東CBD的地位隨著珠江新城CBD的崛起而黯然失色，眾多高新技術企業在內的公司外遷，傳統中軸線的光輝被新中軸線所覆蓋……
看上去，確實如此。不過，真的如此？
ONE/壹
曾經的越秀，天之驕子。
作為廣州最古老的“老城區”，越秀是廣州建城2200多年從未偏移的城市中心。
1968年，樓高86.51米、共27層的廣州賓館成為廣州第一高樓，成為傳統中軸線上，繼南朝始建六榕塔、明代始建5層鎮海樓後的新地標。
北起越秀山，經過中山紀念堂、人民公園、海珠廣場，南抵珠江邊，一條近3公里長的城市傳統中軸線，見證了廣州2200多年的歷史變遷。
上世紀70年代，新的最高樓——32層的白雲賓館在環市路上崛起。
誠然，過去的越秀，曾經的“東山”，東到廣州大道，西至越秀，北達廣九鐵路，南抵珠江，是個廣州中心的老區，是國家級“教育強區”，也是個名流雲集、文化深厚的名區。
這是越秀的底蘊。
TWO/貳
當然，隨著廣州沿著珠江北岸不斷向東發展，越秀的腳步開始緩慢。
作為城市發展的驅動力，產業升級能吸納人口流入，而恰恰，增長乏力、後勁不足，是越秀經濟目前所面臨的最大問題。
打個比方，越秀能支撐、帶動全局發展的龍頭企業或規模企業較少且新增量不足，部分企業由於業務發展需要有外遷意向。
雖然數據顯示，2018年，越秀區有世界500強、中國500強地區總部或分支機構86家。現有重點商務樓宇370餘棟，其中稅收億元樓宇60棟，認定總部經濟發展基地10個。
但在高力國際提供的第三季度寫字樓數據可以看到，從2019年到2023年，越秀板塊的新增供應，僅有8%的佔比，而琶洲和珠江新城的比例，是57%和28%。
環市東路CBD
還記得環市東路CBD不？作為廣州曾經的CBD中心的“黃金地帶”，這裡創造了無數個“第一次”，第一家星巴克、第一家麥當勞、曾經的第一高（世貿大廈的六十三層）、最具規模的五星級酒店（花園酒店）……
而如今，CBD地位被天河東、珠江新城乃至金融城、臨港經濟區相繼取代，星巴克、麥當勞遍佈廣州，至於廣州高度，且不說珠江新城的東塔西塔和小蠻腰，位於天河東的中信廣場，就足夠蓋過昔日的風采。
這一切，客觀存在，無法迴避。
THREE/叄
不過，越秀底氣還在。
2018年，越秀轄內擁有國家、省、市獨立法人的科研機構44家，排名全市第二，全區擁有國家和省、市級重點實驗室78家、工程技術中心161家。
教育資源方面，共有204所中小學幼兒園，其中12所百年名校，5所國家級示範性普通高中，2所廣州市示範性普通高中，可以說，教育強區的美譽，不是白叫的。
廣州執信中學
至於醫療，同樣如此。2018年，越秀醫療資源佔全市1/3，轄內共有352家各級各類醫療機構，三級以上醫院越秀區達19家，其中三級甲等醫療機構14家 。
同時，越秀，還迎來新的機會。
這個機會，就在之前發佈的《越秀區現代產業中長期發展規劃（2019-2035年）》。
按照發展規劃，到2025年，越秀區產業結構完成戰略性調整，“四個中心”功能標誌初步彰顯。
具體到產業空間佈局上，將會構建“一核三帶四區”總體發展佈局，優化提升九大產業園區。
這其中，黃花崗科技園、廣州民間金融街、廣州健康醫療中心、流花現代商務區將會成為四個重點產業集聚區。
以流花現代商務區為例，將會重點佈局專業市場公共服務、跨境電商、市場採購、時尚消費、會展業等現代商貿業，將廣州火車站打造為具有城市品牌的“中央火車站”樞紐。
越秀，將迎來全新的產業升級，就此所帶動的區域提升前景，可以預見。
FOUR/肆
回到房地產市場，越秀，在不斷升級中，捍衛了自己的底蘊和前景。
從克而瑞廣州區域所發佈的11月二手房價來看，越秀的二手均價，仍然高居前列。
具體到越秀不少板塊，享有越秀優質教育資源的同時，地理位置優勢也不言而喻，所以樓價一直都是處於相對高位。
以樓齡19年的淘金雅苑為例，其緊靠中星小學和華僑外國語學校，至今也能夠達到5.9w/平的二手價；萬科金色花園距今12年之久，更是憑藉農林下路小學和東風東路小學，賣出了8.9w/平的高價。
一方面，這在於越秀得天獨厚的綜合優勢（城市中心、教育、醫療資源），另一方面，也在於越秀寸土寸金的土地供應量。
據資料顯示，近8年來，在廣州土拍如火如荼進行之時，越秀區的土地出讓宗數為0！
高價，一定有他的道理所在。
這也能夠解釋為什麼，越秀區域的全新盤，一經亮相就備受關注。
進入2019年，我們驚喜的發現，這個常態性斷供的區域，終於迎來了不少全新精品。
據不完全統計，目前越秀在售和即將推出市場的全新一手房項目，不乏粵海·拾桂府、世茂天越、淘金半山御庭、淘金半山豪庭、時代四季奕居等項目。
這些項目，無一不是擁有越秀獨有的城市資源，如果在產品出品上能夠拿出足夠的誠意，那麼無疑將是廣州樓市的風向標項目之一。
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