徐州樓市觀察 宋文
1
12月7日，位於觀音機場東側的溪悅茗城項目，推出零首付活動。只要預交1萬元，就可以買房。
這個樓盤是位於睢寧縣，但是類似的樓盤優惠並不僅僅出現在縣區……
11月中旬， 位於北區的魚先生的時代，推出一成首付活動。
12月14日，位於南區的銀城致享城，推出一成首付活動。
目前大部分樓盤，是通過低首付提前鎖定客戶，半年左右分三期交齊正常的首付後，再貸款籤合同。
這意味著什麼呢？樓盤蓄客越來越難了
記者從一位從事二手房中介多年的業內人士那裡瞭解到，今年上半年，徐州市區通過中介渠道導客的樓盤在30%左右，而現在，這一比例已經超過了90%。
2
剛剛過去的這個週末，市區有三家樓盤集中開盤，但是宣告售完的只有一家。
開盤賣不完，已經成為現在的常態。也有越來越多的樓盤，已經不進行集中開盤了，因為從當前的蓄客情況來看，根本不需要。
徐州房地產信息網統計數據顯示，2019年11月份，徐州市商品房網籤總套數11546套，環比降幅為25.8%。網籤總面積為113.92萬㎡， 環比降幅為23.17%。
2019年10月份，徐州市商品房網籤總套數15561套，環比降幅為1.62%。網籤總面積為174.31萬㎡， 環比漲幅為0.76%。
從全市商品房的網籤情況來看，10月份的量和9月份基本持平，但是11月份和10月份相比，不論是網籤套數，還是網籤面積，都出現了20%以上的降幅。
3
在上週末首開的公元九里，各種優惠疊加，做到了備案價的92折。同時購買車位還有3000元的額外優惠.
10月25日，中駿匯景城，備案價92折首開。
12月7日，榮盛城五期開盤，一次性付款88折。
12月7日，龍腰山居，備案價96折開盤。
可以說，越來越多的樓盤，加入到促銷的行列中來，有的是直接打折，有的是像前面一樣，低首付，還有的是贈送家電傢俱等其它種種。
4
和新房類似，二手房的日子也不好過。記者採訪了多家二手房中介，瞭解到，進入四季度，二手房的成交開始分化，100萬元以下，小面積的房產，成交量變化不大。但是100萬元以上，200萬元左右的房產，交易量開始萎縮。進入11、12月份，這種分化就更加明顯。150萬元以上的交易，急劇萎縮。
目前支撐二手房交易的客戶，基本都是“剛需中的剛需”，一部分是給孩子上學，提前佈局學區房，另一部分是周邊縣市區人口入徐，對這兩類人來說，房子都是必需品。
價格方面，目前的二手房價還是比較穩定的。但是根據以往徐州的市場來看，二手房交易量下行持續一年時間以上，價格整體上就會隨之調整。
5
每年四季度，都是二手房交易的淡季。每年年底，也都是樓盤優惠活動比較多的時候。但和過去的3-4年相比，今年尤為突出。
今年上半年，徐州的新房和二手房交易量都比較大，這就使得很多銀行提前用完了全年的貸款額度。加上年底越來越多的銀行開始執行“認房又認貸”的政策，進一步限制了貸款買房。對於改善型和投資型購房者影響是比較大的。
今年房地產企業的現金流非常緊張，融資成本提高，監管力度加強。12月12日結束的中央經濟工作會議再次重申房住不炒。要求全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
從2016年開始，徐州的房地產市場就進入了上行通道，到現在已經接近4年。在這個過程中，它會有一部分的消費需求透支。有些是來自於未來的需求，有些是來自於投資的需求。但當貸款和政策限制了投資，未來需求也已提前釋放之後，明年還有多少需求會轉化為成交。我想大家都心中有數。
6
促銷來了，房源也多了
買房的窗口期到了嗎？
還是那句話，如果你是自住，遇到合適的房子就儘快上車，畢竟滿意的房子可遇不可求。
如果你是投資，那我敬你是條漢子，畢竟站在高崗上的勇氣，不是人人都有的。再有點耐心，眼光放得再遠一些，短期波動會有，但徐州未來依然可期。
最後，我想提醒大家，在市場進入調整期的時候，儘量選擇品牌房企，以防爛尾。（業內機構統計數據顯示，今年截至11月底，房地產企業破產數量已經超過450家，超過2018年全年的破產數量。）同時，我們要做好開發商減配的心理建設。
閱讀更多 徐州樓市頻道 的文章
