會員：
我公司是北京一家房地產開發企業，開發的產品已經達到土地增值稅清算的條件也已經清算完畢，請問我公司後期銷售剩餘的開發產品如何計算土地增值稅？何時申報土地增值稅？
大成方略：
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。
《北京市地方稅務局關於發佈的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號) 第四十六條規定，土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算後轉讓的（以下簡稱清算後再轉讓房地產），按以下規定辦理：（一）清算後再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了後15日內進行納稅申報（含零申報）。（二）清算後再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（三）清算後再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建築面積成本費用乘以轉讓面積確認。清算時單位建築面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積，上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。（四）清算後再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
據上，你公司清算後再轉讓房地產土地增值稅應按季計算，即應納土地增值稅=增值額×稅率，增值額為轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建築面積成本費用（不含進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金）乘以轉讓面積確認，再扣除當季轉讓房地產有關的稅金，在季度終了後15日內進行納稅申報。
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