摘要：在倒閉與擴張兩股浪潮行進之下，流動著關於共享辦公空間的真相以及這個時代組織變遷的脈絡。
用「讓子彈再飛一會兒」的態度，來判斷當下的共享辦公行業或許更為合適。
從誕生起，這個行業從來不缺少新聞，尤其是資本故事。從 2014 年到 2015 年，在「雙創」的大背景下，中國的共享辦公空間一年增長 46 倍，從 50 家激增到 2300 家，2016 年達到了 4200 家。蜂擁而入的創業者和資本不斷豐富著關於空間的故事。
然而，接下來並沒有迎來「飛黃騰達」式的故事高潮。從 2017 年開始，中國共享辦公迎來融資和整合的加速期。進入 2018 年，在前十個月裡中國有 40 個聯合辦公品牌倒閉。2019 年 1 月份的一項調查顯示，有 68％的彈性工作空間運營商計劃放緩或停止擴張，這一年仍然伴隨著企業的併購與倒閉。
共享辦公走到今天，人們熱衷於圍觀它的資本故事、「花邊」新聞，而逐漸忽視了它的本質——對聯合辦公產品層面和底層邏輯的思考。
有業內人士告訴極客公園（id：geekpark），很多人對共享辦公行業存在著一定誤解。對於圍觀者來說，從資本動作中汲取的信息碎片拼湊而成的圖景，正在掩蓋這個行業的另一面。
歷史進程下的產物
行業的另一面如同水面之下的冰山，蘊含著更豐富的內容。
共享辦公既是歷史進程的產物，同時它發展過程中所沉澱下的特徵，也烙印著時代的變遷脈絡。
在中國，共享辦公誕生初期，客戶群以初創公司為主。初創企業在開始業務的時候，本身就存在著巨大的不確定性。而傳統的辦公空間租賃存在巨大剛性，以單個工位進行租賃的聯合辦公剛好可以針對性地改善商業辦公室租賃市場的靈活度，無論在時間還是空間上。
加上共享辦公誕生時適逢「雙創」，創業企業對新鮮事物的接受能力也更高，由此釋放出大量辦公需求，所以彼時選擇共享辦公的企業中，創業公司成為主力。
但五年左右的時間過去後，共享辦公空間的客戶群畫像發生了巨大的變化。
2020 年 1 月 10 日，定位科技辦公體驗的聯合辦公品牌夢想加空間發佈了《2019 夢想加空間辦公行為報告》。與聯合辦公空間只匯聚創業公司的刻板印象不同，夢想加的主力客戶是如快手、華為這樣的大型科技企業；蔚來汽車、笑果文化等新興企業；中糧、五糧液等傳統企業，以及滴滴、聯想等企業的靈活辦公團隊。
2019 夢想加空間辦公行為報告截圖
以靈活辦公產品為例，2019 年在夢想加採取靈活辦公的用戶數增長了 71.3%。夢想加消費積分制的靈活辦公產品吸引的，已經不只是最初的自由職業者，更多的則是媒體、教育從業者、企業的商務團隊，以及承載美團等企業的會議室需求。
究其原因，在當下的中國市場，尤其是在一線和新一線城市，不論公司規模和成立年限，日常業務、組織架構的變化都越來越活躍，體現在辦公需求的層面就是辦公空間的靈活度提高。「變化才是常態」在工作中成為一種共識。
對於共享辦公行業而言，另外一個顯著的變化是，大量中低端定位的空間逐漸退出了市場。而商圈中心、靈活便捷、體驗舒適等因素則吸引著越來越多的企業與團隊入駐共享辦公。
此外，大量共享辦公空間的關閉和整合，也讓創業者變得冷靜，不再鼓吹聯合辦公將顛覆傳統寫字樓的故事。人們逐漸意識到，它沒有辦法完全取代傳統獨立辦公空間的地位，但也填補了新時代下的大量新辦公方式的需求，它與傳統寫字樓之間更接近互補的關係。
至此，共享辦公企業正逐漸找到自己的位置。對此，夢想加創始人兼 CEO 王曉魯告訴極客公園（id：geekpark），從 2015 年成立開始，公司就明確了不做孵化器、不參與股權投資、不持有重資產，僅將空間視為服務型產品，只專注於辦公服務的定位。這是在房地產或辦公服務領域，共享辦公玩家的機會。
Slush南京站預熱活動現場@夢想加金融城空間
在這種清晰、冷靜的定位之下，夢想加成為國內少有的逆勢增長的共享辦公企業。在王曉魯看來，雖然外界大環境不好，但行業變得更加理性，少了燒錢拿地，多了迴歸產品價值層面。而長期默默打磨產品的夢想加，價值開始凸顯。根據夢想加披露的信息，夢想加已經在北京、上海、杭州、西安、成都、南京的核心商圈運營了近 40 個聯合辦公空間，運營管理和方案輸出管理總面積超過 60 萬平方米，成熟社區平均入駐率達 90% 以上。
與夢想加的發展態勢相似，戴德梁行 2020 年 1 月發佈的《大中華區寫字樓供應需求核心趨勢》報告指出，共享辦公的主力用戶群體正由個人用戶轉變為企業用戶；市場從魚龍混雜到沉澱下以優質辦公服務為代表的少數頭部玩家；共享辦公的客戶群畫像悄然地從「創業者」轉變為「創新者」。伴隨著的，共享辦公空間也正在成為一座城市的創新地標。
與所有的「風口」創業一樣，共享辦公的發展也遵循著相似的「模板」：人們看到商機，盲目入局；在清醒之後，開始認清行業，認清自己，迴歸產品價值，尋找自己的定位；而之後的故事，則屬於那些找到自己位置的玩家。
重新理解空間服務
共享辦公行業經常被貼上「二房東」的標籤，王曉魯對此並不介意，「只要有助於外界理解我們的服務就好。」但這確實是兩碼事，他補充道，「不過，我們團隊知道自己的方向，包括自己提供的價值在哪」。
從邏輯上講，二房東賺取的是租金差，而共享辦公賺取的是空間效能提升的溢價。空間效能的提升來源於對空間內所有資源的整合與再分配。會議室、打印機、WIFI、公共區域、社區服務等等設施與服務，才是共享辦公中真正被共享的部分——資源。
這些資源，通過服務的形式被更好地分配與利用，資源利用效率的提升，帶動企業辦公效率和場地運營效率的提升，這也是夢想加將空間視為服務型產品的理念本質。
因此，空間能夠承載多少量級、何等品質的服務，是區別空間運營商能力的根本。同時，這也是共享辦公空間與運營商的價值所在。
從夢想加的辦公行為報告中可知，2019 年，夢想加會議系統記錄了 80195 次會議行為。其中，全年 31.23% 的會議在 10 時和 14 時開始，65.59% 的會議在一小時內結束。這樣精確的數據均來自於夢想加智能辦公管理系統。
依託於自研的智能辦公管理系統，夢想加能夠對設備資源、空間資源、遠程會議等服務的分配與管理更加高效靈活，讓用戶在使用這些服務時更加流暢，做到「無感化」，進而提升工作效率。
同時，基於不斷積累的空間內的用戶行為數據，夢想加可以更合理而有針對性地做到對空間的量化設計，比如工位數量、走廊面積、會議室數量、公共空間面積的分配。由此帶來的意義既是對自身產品的打磨，同時將空間從資產佔有轉變為創新驅動後，重新挖掘了空間價值，也是對社會資源的優化。
此外，對於空間這一服務型產品，用戶體驗有多重要？舉個例子，任何互聯網應用的衰落，總是從用戶體驗的垮塌開始的。曾經千億美元市值的雅虎，在搜索時代黯然落幕，不是說它不優秀，而是沒能跟上時代的迭代、把握用戶需求。
人們對空間的要求其實也在變化。在對空間的用戶體驗感的探索上，谷歌、Facebook 等硅谷巨頭早已開始打造更具體驗感、更舒適靈活、更能激發創造力的企業總部。
夢想加北京世貿天階空間
這種理念也影響著共享辦公運營商對空間的設計。王曉魯表示，雖然夢想加強調科技辦公體驗，但如果將「智能辦公系統」理解為夢想加的最大優勢是片面的。他強調，夢想加團隊很注重空間對用戶創造力的加成，這很大程度上表現在夢想加的空間設計以及場景服務。據悉，夢想加團隊中近半數為智能、空間產品研發人員。
空間設計在辦公服務層面的重要性經常被忽略，有著它的歷史原因。在人類的思想史上，人們對時間與空間的關注一直存在「重時間而輕空間」的傾向。進入現代以來，人類的空間改造能力日漸提高，征服空間的生產實踐幾乎無處不在，在科技的加持下，空間開始承載了更多內容。
人們愈發意識到，對物理空間的感受、認識和駕馭，會發展成為思想文化空間的重要內容。這也是空間設計提升創造力的原理之一。
對共享辦公服務路徑的理解與探索，王曉魯總結為，「智能辦公管理系統發揮著串聯的作用。它將空間、設備、辦公的人群串聯在了一起，他們之間是相互促進的。在此之上，以智能驅動，結合空間設計，加上社區運營共同定義了新辦公場景。」
因此，當我們從辦公服務的層面而不僅僅是辦公場地的角度去看待聯合辦公時，或許更能夠理解這一商業模式的本質。
辦公空間的未來
共享辦公企業在發展業務的過程中，似乎無意間成為了探索「創造力與效率提升」的先鋒隊伍，在探索著未來的辦公空間。
夢想加的智能辦公管理系統通常只覆蓋一層或幾層樓，想象一下，當類似的系統與經驗覆蓋到整棟樓宇的時候，數據將發揮更大的價值。
這還會帶來更大的想象空間，比如說，一樓的咖啡館如果只是服務樓宇內的人員，是否還需要停留在高租金的一層，還是轉移到其他樓層、最大化地利用它的價值，來整體提升空間坪效與體驗溢價。
另外，當邀請訪客時，或許只需要發送一個微信邀請鏈接，在智能系統的支配下，當訪客憑此掃碼進入大樓後，電梯會自動直達到你的辦公樓層。這與服務於家庭場景的智慧家居類似，由科技重新定義人與空間的智慧交互，只不過變為了辦公場景。
因此，迴歸到當下的共享辦公行業，雖然 WeWork 上市失利，但還不是給共享辦公行業的前途蓋棺定論的時候。
王曉魯告訴極客公園，「最近一段時間，我們觀察到，不論是業主端，還是客戶端都已經被充分地教育或接受，甚至還會去主動尋求聯合辦公這樣的解決方案和辦公形式，2020 年將會是一個很好的市場發展機會。」
作為一位曾經的投資人和連續創業者，他覺得大環境的下行提高了對企業經營的要求，在戳破泡沫的同時，也有助於優秀的企業走出來。對於這幾年沉澱下來的那些潛心打磨產品、真正具備優秀的產品與運營能力的共享辦公企業來說，接下來或許會更輕鬆。
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