以國外房地產發展經驗，房價要大跌之前都有哪些徵兆？

2020-02-02 16:36:31 佚名

劉華銀mark

在國外，以房地產發展規律，房價大跌前都有下面這些徵兆。

一、大量新房無人購買，買不起或者建設太多，市場供過於求。歐洲幾個小國發生過。

二、二手房掛牌量直線增加，這個就是大家說的拋售，誰價格低誰賣的出去。這個美國發生過。

三、房地產開發商和炒房炒地團體為了賣掉房子，發佈各種虛假信息。先是請託，後面找代言人發佈房價要大漲，後面沒有辦法了把全部身家都投進去賭，那就是成批量大批量的購買下來一天哄抬幾個價格上去，直到資金鍊斷裂破產。自己購買自己造的房子，可以虛構身份、可以借親戚、朋友、員工等等他人身份，可以結合相關利益團體集體造假。美國也發生過。

四、房地產市值高出他們全年GDP幾倍。賣掉中大城市，可以買下其他比自己發達的國家，比如日本曾經就是這樣，賣下日本可以買下美國。

五、為房地產欠下債務高到需要全民GDP才能還。國內債、國外債大量到期，如果貨幣不無限制貶值並且根本還不起，美國2008就是這樣，短期大量外債到期還不起。後來房地產金融基本倒下，基本全球債券金融市場給他們一起買單。

六、有段時間炒房比什麼都賺錢，比高科技都賺錢。感覺炒房就可以擁有一切，不用去幹活、不種地、不做產品、不做服務、不做研發，炒房了什麼都可以買的起和買的了一樣。這個津巴布韋發生過，他們為了保房價還大量的強拆、沒收白人土地，造成資產、人才和企業外流，現在津巴布韋不只是房子不值錢，錢也是廢紙一張了。

七、房地產開發商市值富可敵國，市值可以和世界上高科技企業一決高下。甚至可以和某些發達國家全民生產總值對等。

八、很容易可得的沙子、水泥比大米甚至白銀都值錢。導致水泥、沙子被壟斷和腐敗供應、開採，為了賣沙子和水泥，還出現賄賂採購事發生。有點類似炒作狗屎、狗屎值錢了，為了得到賣狗屎的收益，流浪狗都被一些人壟斷起來餵養。

九、這個國家居民槓桿遠遠超過了收入能力，很多人吃飯都要貸款，全家人收入之後還房貸，導致其他經濟嚴重擠壓，無法發展，大量裁員、破產。導致失業急劇增加，就業率直線下滑，經濟活力下降，普遍對未來失去信心。

十、年輕人對未來喪失了信息，不結婚、不生子、不工作、工作也是三天打魚兩天曬網，過一天算一天，也就是常說的無慾望社會。日本大跌之前就是這樣。

劉華銀mark

最近，有網友提問，國內房地產泡沫遲遲未破，各方都在想方設法防止國內房價硬著陸，於是就推出了人才引進、危房改造、鼓勵改善型購房等政策。那麼，根據國外房地產發展經驗來看，房價要大跌之前都會有哪些徵兆？

為此，我們研究了國外房地產經驗後，發現房價要大跌前都有以下幾大徵兆：第一，房地產槓桿過高，全民加槓桿。當年日本在簽訂了廣場協議後，大量遊資湧入日本炒房，房價隨之升高，大量日本民眾借錢炒房。同樣，在2015年開始，我國全民加槓桿，現在房產佔居民家庭收入的77%，而金融資產佔23%。城市中貸款購房者佔到80%。

第二，房地產市值高出他們全年GDP幾倍。拿當年日本房地產泡沫來説，東京的一個區的房地產總市值相當於美國房地產總市值，房地產泡沫高得有些離譜。同樣，國內房地產總市值達到450萬億人民幣（65萬億美元），相當於美國+日本+歐洲的房地產市場總和。如果國內房價還要繼續上漲，那中國房地產市值將與全球房產市值相媲美。

第三，房價大跌之前，由於房地產存在泡沫，通常開發商都富可敵國。當年日本房地產泡沫破裂之前，日本的首富不是製造業巨頭，而是開發商大老闆。同樣，最近兩年，中國福布斯排行榜的前五位，不是電商，就是房企老闆。同樣，也有一部分中小開發商面臨生存危機，去年一年就有500多家倒閉。

第四，由於高房價，導致年輕人對未來失去信心，不結婚、不生子、不工作，即使有工作也是三天打魚兩天曬網，過一天算一天，也就是我們常説的無慾望社會。日本房價大跌之前就是這樣子。同樣，現在的中國社會，由於房價過高，人口出生率大跌，年輕人奮鬥的積極性也遠不及過去。

第五，房產租售比，按照國際慣例，正常的房產租售比在5%-7%。這意味著，你投資房產每年的投資回報率在5%左右，而在房地產泡沫吹起之後，投資房產出租的回報率只有1-2%左右，這意味著，房價過高，租金上漲跟不上房價上漲。原因很簡單，租金上漲是與當地居民掛鉤，而房價上漲是與則是投機性需求加槓桿所致。

以國外的房地產發展經驗來看，出現以上五種情況，意味著房地產泡沫要被刺破，房價要大跌的徵兆。而我國在很多方面有很大相似之處。實際上，只要控制住房價下跌進程，避免房價在短期內大起大落，中國內地房價出現調整下跌並不可怕，相信未來在各方的努力之下，中國房地產泡沫很可能，通過幾年的時間逐步實現軟著陸。

不執著財經

可以明確的說，國外的經驗不好使。中國的國情和外國不同，徵兆也不會相同。

我來說說青島房價大跌之前的徵兆吧。

準確的說，青島的房價是從2016年下半年進入實質性上升通道的，其中最厲害的就是2017年下半年到2018年上半年，這一年不管那個區的房子整體上漲了至少一倍，有個別盤上漲二倍。最厲害的時候，個別盤一夜之間一平方上漲兩千，等於一套房一晚上漲二十萬，房價像坐了火箭，上漲幅度之大，可以用驚心動魄來形容。

青島開完峰會之後，也就是從2018年下半年開始，房價上漲慢了下來，到2018年底，房價止漲。

到了2019年上半年，青島房子開始不好賣，大量樓盤進入推盤高峰，其中以黃島和城陽、高新區、膠州推盤量為最大。

房子上市一多，開發商壓力倍增，這時候有一家開發商扛不住了，打響了降價第一槍，而且降價幅度很大，足以讓購房人心動。

一石激起千層浪，一家降價，多家跟風，其中城陽，黃島，膠州為降價重災區，直到現在降價的風波還沒停止。這就是青島房價下降的前後過程。

青島房子降價有它特殊的情況，在我看來，這不叫降價，應該叫回落。為什麼這麼說？因為峰會之前漲的過了頭，峰會結束之後，就應該回歸理性，下降到一個合理的區間。有數據說青島這次房價下跌幅度在20%以上。

雖然青島房價下跌的經驗不具有代表性，但是有一方面卻有它的共性，那就是推盤量供大於求，由此可以得出一個結論，如果一個城市房價要下跌，只要供地充足，房子開發數量大，上市推盤集中，而剛需蓄客又不足，房價下跌是必然。

在這種大潮退去的節骨眼上，開發商死撐硬扛也不行，你不降他降，總有扛不住的，聯手捂盤更行不通，大家都等著回款呢！

董青島供稿。

京漂追夢人

房產大跌之前其實確實是有徵兆的：

房地產和金融市場的估值、市值同時處於高位，並且槓桿過大。

任何一個市場的崩塌都是從泡沫堆積，槓桿過大引起的，所以說，當房地產和金融市場的市值同時過大，槓桿同時處於一個高位的時候，那麼結果必然就是崩塌。

你要知道，世界上經濟都是有周期的，金融市場同樣也是如此，因此必須讓金融市場和地產市場進行一個錯峰交替，才能夠有效吸引資金流入，而不是大幅抽水。

參考美國曆史，日本歷史上的幾次金融危機，其實都是金融和地產同時處於高位，才會引發一個金融海嘯的。

這也就解釋了為什麼現在大部分的國家都是金融牛市，而房地產表現平平，中國市場金融表現平平，但是房地產走了10年牛市的原因。

這種內在的原因就是如果金融市場和房地產市場同時走牛，那麼未來勢必需要同時走熊進入一個擠泡沫的階段，這種避險情緒，以及不斷抽離，沒有地方可去的資金，就會產生金融海嘯，房價和股市紛紛下跌。