我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：新人首問：房姐您好，我估計是提問人當中最窮的了，介紹下情況。我在江西南昌，目前手上只有10萬存款，小孩2年後才上幼兒園，目前主要擔心利率下降引起房價變漲，畢竟南昌房價一直是居高不下。我的問題是：1、需不需要儘快湊齊首付買房？首付缺口大，除了老人資助，還有其它辦法湊首付或者是否可以降低首付？2、個人意向是買二手房，可以省房租。是否有好樓盤推薦？或者如何跟二手房砍價？3、補充下：我與老公名下都無房社保已交滿2年，個人擁有總額10萬的2張信用卡。感謝指教。
回答：一.儘快湊首付，剛需等不起。所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。二、二手房重點淘你們生活半徑附近的，沿著地鐵線淘次新筍盤，年底是個比較好的入手時機。說說幾種常用的砍價策略： 1.提前做功課。細緻對比同戶型兩套房之間的差異，裝修好壞，樓層差異，找到房子的致命傷，抓住房子的致命傷表達對房子的不滿意。佯裝不想赴約談判，給房主造成壓力。 2.找中介瞭解房主賣房的原因。通常賣房無非是置換、移民、套現、遺產分配等。如果碰到後面3種情況，基本可以判斷房主財大氣粗，不會在乎這些蠅頭小利。但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，分文必爭，能談價的空間非常有限。 3.拿家人說事。“本來自己不想買這麼貴的房子，但是老婆不知道抽什麼風，非要買這裡，不買就不結婚。如果您能便宜點就直接定了...” 4.哭窮賣慘。剛成家立業，全村人都借遍了，才湊了這麼點錢。最好能擠出2滴眼淚，讓房主產生同情心。 5.現金擺在桌面上，軟磨硬泡。只要再降X萬，這些錢你就拿去了。現金永遠比銀行卡轉賬更刺激。 6.車輪戰。如果有時間和精力。可以找幾個群演輪番上陣和房主砍價，大談房子缺點，態度敷衍，影響房東心理。最後你出價高2萬，說出一兩點房子的優點，眼神和話語流露出真誠最後成功拿下。 具體砍到多少，取決於業主賣房動機，著不著急。三、窮人翻身靠拼命，改變命運的唯一路徑就是冒險。人生要有座標。有座標是對自己的進步心中有數。第一個座標是自己的父母。如果你能超過你的父母，那你就已經很強了。有些人父母非常弱，那你超過他們也很不簡單。你為什麼窮?因為你父母窮。你父母為什麼窮?因為你爺爺奶奶窮。從一個幾代窮人思維裡爬出來，很了不起了。第二個座標就是同齡人。你每天一起床，就打敗了80%的同齡人，這也很厲害了。如果你能打敗朋友圈90%的人，那你應該升級朋友圈了。第三個座標就是你自己。如果過了幾年，你還是這個水平，絲毫沒有進步的話，你自己都應該鄙視你自己。不過你超過父母之後，要表示謙卑，否則父母的自尊會碎一地，他們相信了一輩子的東西被你輕易擊敗了。你要告訴他們，你們還是贏了，至少你們的兒子比我的兒子強。加油！先從融資開始。
提問：提問:房姐您好，沿海麗水佳園複式樓接近99平，裝修的蠻好，這個戶型175左右價格能入手嗎，自住，好像大家都不怎麼推薦買複式？
回答：你好，這套房裝修溢價太多，沒有性價比。現在還有一堆單價1萬2的，賣不出去呢。很多老小區6.7樓的頂復，價格比三樓便宜很多，可發現這兩年，頂復降得最多，而且根本賣不出，掛一年了，看的人都少，不是說低總價大面積是王道嗎？投資界有句話，不要買富人看不上，窮人買不起的東西。老小區環境差，頂樓爬樓難，有錢人不會花那麼多錢找罪受，窮人買不起那麼大面積。如果純自住可以入手，考慮升值，還是建議次新盤的正常戶型。一線城市很多人喜歡買大面積頂複式，為了賭電梯加裝的暴擊，新手不建議買。
提問：美女，幫忙分析一下世紀江尚這個樓盤自住或投資的優劣勢，謝謝！
回答：世紀江尚投資者扎堆，目前空置率還很高。樓盤屬於典型的資源錯配，佔據了一線江景絕佳位置，卻是個剛需盤品質。如果喜歡江景，自住可以買，現在二手盤大量出貨，可以淘筍。投資不買富人來不上，窮人買不起的東西。
提問：54大法在哪裡
回答：精華主題裡有。54大法 離婚析產釋疑： 1 房產全國不聯網，單個城市計算套數；貸款全國徵信系統聯網； 2 無貸房產登記在夫妻雙方名下，離婚析產去房管局直接更名； 3 有商貸或組合貸房產登記在夫妻雙方名下，離婚析產後，需要做通銀行工作，更換房貸抵押證從兩人名變為單一人名，後赴房管局淨身出戶； 4 有商貸房產登記在單一人名下，直接離婚析產房產過戶； 5 有純公積金貸款房產登記在夫妻雙方名下，直接離婚析產房產過戶。 6 中心核最後再析產，先把其他核房票打空，需要注意的是所有房子都不要上中心核的名，中心核離婚名下既沒房子又無貸款記錄，清白的很。 最大的風險是感情風險，房產增值是對夫妻雙方真摯感情的獎賞，考驗真情的時候到了。
提問：房姐好！有關注泛海雲海園和華僑城原岸兩個樓盤，今天想問下，芸海園的毛坯148和華僑城的毛坯135或148分別從自住和保值增值兩方面比較怎麼樣，單價差不多，請姐傳道解惑。
回答：2個都屬於適合自住的CEO盤自住主要看自己的喜好，我更傾向華僑城，有湖景稀缺資源，未來溢價會一直存在。華僑城學區和物業等配套也比較均衡的。
提問：萬能的房姐,投資購買小戶型或公寓，簡單裝修後出租或做民宿，以租養貸，可行嗎？這樣操作要注意什麼問題？
回答：預算充足買大戶型做高端民宿更合適。投資房產的邏輯是先選對板塊，適合做民宿的地段:熱門商圈地鐵換乘站風景區大學附近民宿是對裝修產品的運營，兩個東西還是有差別。 裝修看重成本，行家用的材料信息，裝修隊是核心資源。民宿重在對市場喜好的把握，什麼樣的地段用什麼樣的產品，不同風格設計吸引不同人群，不同產品定價不同，設計裝飾的審美，airbnb的賬號經營，社交媒體的宣傳包裝都是運營大頭，已經和裝修沒有太大關係了。
提問：你好房姐，感謝前天幫我答疑解惑，幫我少了彎路。請問蘭亭大境的房14800，130平米的可以入手麼，有沒有升值空間，2022年交房，蘭亭大境房子有沒有什麼不好的，準備買頂樓，謝謝房姐！
回答：單價1.48可以入手未來隨大勢長。不利因素是可能會有輕微噪音，附近有變電站。但是1.5以內能買到地鐵邊的江景房，性價比還不錯。
提問：房姐你好，育才二小對面的御才名仕和旁邊的花橋社區，哪個更有投資價值（孩子讀書自用帶投資），各多少入手比較合適？謝謝
回答：你好，考慮到未來的流動性，建議買樓齡15年內的房。房齡超過25年，非常難按揭，下家需要全款接盤，影響流動性。單價2.2以內可入。御才名仕單價3.5以內可入。
提問：你好房姐，關注你很久了。背景：海歸這個月回上海，想30w首付買套。1. 上海的loft二手房市場2. 上海周邊的嘉善或海鹽買個住宅等升值，現在嘉善均價1.6 海鹽 1.2。 如果在上海買自己的租金可以省下，以後可以出租，在周邊算投資。 請問是買loft二手的先住還是嘉善或海鹽的房子投資呢？ 打算3-5 年在上海玩穩定在置換去上海的住宅。
回答：你好，上海loft和環滬都不是投資的好選擇。loft漲幅很弱，未來出手稅費極高，一進一出吃掉利潤。環滬未來發展不確定性大，且嘉善目前價格已經不低，可能還會有回落。更推薦上海周邊的省會城市投資，漲幅更佳確定。或者把子彈擴充到50以上，在上海入手一套上車剛需小戶型。
提問：房姐你好！想諮詢關於jlh的操作。老公名下2套全款房，我們夫妻倆名下一套貸款未還清。1.關於相關步驟先後問題。如果jlh，是否要先還完貸款，再離婚析產，把房子給我老公？（房產證還未辦下來是否有影響？）2.因房貸是2年內辦的，對徵信有無影響？是否會影響我sfsd資格？3.以上步驟大概多久可以辦完呢？謝謝美麗的房姐！
回答：是的，房產證要先辦下卡，再去名。還清貸款，房產證去名後，可以騰出你的SFSD需要析產比較慢，需要等銀行的結清證明，快的1個月左右。
提問：緊急求助！房姐感覺我被騙了，7月份賣了一套房，買家延後合同約定2天付首付，我擔心中介背後拖延放款沒有追究買家違約責任。9月19號辦理了過戶，現在10月24號買家的抵押銀行還沒放款。買家和中介都知道我是置換的，新房交了20萬定金，約定10月底之前付首付。跟中介和買家反覆確認了，10月15日錢可以到賬的，我才籤的賣房合同，中介說銀行放款時間不是他們決定，沒寫進合同。現中介說銀行額度緊張，10月放不了款。我不想定金被收，只能借錢過橋，手續費1W讓買家出，買家和中介裝死不回信息。買家和中介是同學，可能是故意拖請問：我還有沒有什麼辦法可以制約買家，讓買家承擔我的損失。PS他們為了避稅貸款合同做低了。
回答：銀行放款時間可以控制，信貸員塞點紅包，或者自己多去銀行催催。這買家和中介合夥使詐了所以提醒大家賣房注意，一定要改合同
提問：房姐，又來提問了。第一個問題:在不考慮單價的情況下:光谷關山大道哪幾個樓盤從品牌，地段最好啊。同理，光谷東哪幾個樓盤從品牌，地段最好啊。第二個問題，為什麼我一直覺得買已交房的二手筍盤投資價值高於新盤啊。買了當即可以辦房產證，可以出租拿收益，可以抵押，可以更好應對橫盤期。第三個問題:你說的抹房查是要找關係辦的是吧，而不是全款自動就查不到這樣是吧。第四個問題:如果夫妻一套全款一套按揭，還可以買限購區房子嗎？是算二套還是？
回答：關山大道地段最好的是關山口，琨御府，泛悅城。光谷東最好的是光谷五路和光谷六路，二手房居多。逢筍入，新盤和二手哪個更值得買，要把所有的成本都算進去，精算。抹房查需要銀行和房管局的關係，全款房不操作一樣能查到的。以家庭為單位，已經有2套了，不能再買第三套。
提問：聰慧美麗的房姐，還是我，我們倆好糾結！婚後06年買老家房1套（已還清）他名字，08\\/09年買武漢房2套（1套礄口江山如畫～出租年收4W，1套盤龍城歌林花園自住，2套房還有50w貸款12月底️2證）我和他名字，我戶口在礄口，他戶在老家，有2孩老大不用管，老二還有7年讀書，需地鐵培優方便，想換好點環境大房居住，上班在漢口北1號輕軌站，看上市民之家附近的房子（首地或仁恆）到底將歌林房子賣出換房以第2套房買好還是以JLH做析產後以我名義以首套買好？怕軍運後武漢房上漲，歌林馬上雙地鐵房，有保留下來空間？如JLH買房後復婚的話，武漢我名下1套，他2套，如以後我們要賣房再換房怎麼處理？真很急！望回覆！
回答：如果子彈充足，建議JLH析產後用你的sfsd買，現在二手市場冷，歌林花園可以等市場回暖後再出手。以後需要置換，再用54大法析產離婚即可，可以用無限次。
提問：智慧的房姐你好！本人2000年在金地中心城有套全款房（96平）、2016年9月在關西買的二手房71平、夫妻兩人名字.還有車貨.都是我名字.因全款房有抵押貸款25萬.現在關西房子已在銀行面簽了.準備還25萬湖北銀行的商貨.剩下的錢買個不限購房（因沒武漢戶口）.這樣做是否正確？買不限購房子自住加投資.應該買哪裡的？我看了葛店南店（中建壹品瀾悅.恆大科技旅遊城.恆大時代新城）沒決定買哪裡，兒子96年高中未畢業.8月剛給他買了社保和公積金.老公是漢川當老師.買不限購房是用老公（68年）的.還是我（71年）的，我想倒騰下房子.但沒資格.請您支招，給寶貴建議！謝謝！
回答：1.用兒子的sfsd，破限購買主城區的網紅新盤或者淘三環內二手筍。2.用你們的房票買不限購區，優先漢口北 武湖地鐵沿線，關注清能正榮府。3.用你和老公的房票買入都可以，主要看樓盤對接的銀行，男女分別可以貸多少年，年限優先。4.全款房做抵押融資。
提問：深圳買房諮詢：房姐，你好，可湊子彈140，在武漢已有一套房，目前在深圳龍華附近上班，請問是在龍華中心區買房齡較大（2005年前後）的樓盤（如世紀春城，錦繡江南等），還是買龍崗中心城，大運城那邊次新盤？ 考慮自住+小孩上小學，未來5-8年可能回武漢，房子總價預算400萬以內。感覺大運那邊較為偏遠，或者有無其他建議，謝謝。
回答：深圳是個多山，以點發展成面積的多中心城市龍華，龍崗，光明，坪山都屬於次中心其中龍華位置最好，不但有內在需求，還有福田的外益龍華中心圍繞北站而建設，紅山單價太高，老城區工業廠房，城中村又太多唯有上塘片區，單價適中，同時又兼顧了，地鐵，學區，地王，等各種要素大部分剛需或則剛改都能上車龍崗中心城除了離市區遠和沒有熱點可炒，龍中沒什麼硬傷。住慣了龍中的人哪兒都不願去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了不漲，龍中一切都好。不過我要悄悄告訴大家，龍崗已經開始跟漲了。很多房源上調了十到二十萬，龍中，大運的房價都在漲，康城成交價已比去年上浮5個點。錯過寶中，錯過前海，再錯過龍崗，剛需就真的無處可去了。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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