繼上海錦和商業經營管理股份有限公司（以下簡稱錦和商業）後，又有一家文化產業園運營商上海德必文化創意產業發展(集團)股份有限公司（以下簡稱德必創意）也準備衝刺IPO。
根據IPO申報稿，前幾年，公司營業收入一直保持在6億元上下，淨利潤不超過1億元。德必創意這類文化創意園的商業模式是租用門店再改造出租，美團和滴滴均是德必創意的客戶。
值得一提的是，同錦和商業一樣，德必創意也面臨長期待攤費用佔資產比例較高的情況。因為不斷擴張改造門店，長期待攤費用的問題符合德必創意這類企業的商業模式。
滴滴、美團“房東”衝刺IPO
近期，德必創意遞交了IPO申報稿。
德必創意是一家文化創意產業園區的運營服務商，主營業務為文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理。這類產業園通常保留了歷史的文化痕跡，譬如北京798藝術區、上海1933老場坊、華僑城創意園、成都東郊記憶。
德必創意改造的產業園區就包括原上海航天局第八〇九研究所辦公場所、原上海工藝編織廠、原上海市電氣集團老舊廠區等。由於這類產業園的創意新穎、環境設施完備，不少新經濟企業都選擇在這裡辦公。
德必創意的客戶就包括美團點評、滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店等。在報告期內，美團點評一直都是德必創意的第一大客戶。不過德必創意並未過多依賴前十大客戶，重要客戶合計佔營收比例一直保持在10%左右。
根據德必創意的利潤表，2016年~2019年9月，公司的營業收入分別為5.05億元、6.06億元、7.7億元、6.7億元；淨利潤分別為5373.5萬元、2185.8萬元、5516.5萬元、7439.2萬元。
從毛利率看，2016年~2019年9月，公司綜合毛利率分別為32.84%、30.92%、29.28%及 30.05%。由於德必創意採取“承租運營”，租金支出、改造支出的攤銷等固定成本是主要成本開支。
值得一提的是，租金成本佔據了德必創意主營成本的半壁江山。2016年~2019年9月，租金成本佔德必創意主營成本的比例均超過了60%。
《每日經濟新聞》記者注意到，德必創意基本上籤訂的都是長租，短則10年，長則20年。譬如徐匯德必易園的租賃時限就是120個月，虹橋德必易園則長達237個月。當然也不乏德必佛羅倫薩WE這類的33個月超短租。
需要注意的是，因為特殊的商業模式，租賃地產權是否受限將構成德必創意的風險點。德必創意在風險提示中提到，部分園區租賃房產存在權利限制、租賃房產未辦理產證 、租賃房產存在抵押、租賃房產存在查封等風險點。
長期待攤費用引關注
實際上，德必創意並非第一家申報IPO的創業園運營商。同為運營商的錦和商業曾多次衝刺IPO，已於去年12月獲得通過。
而從發審委問及的問題來看，錦和商業被問及承租建築物所在的土地使用權實際用途與規劃用途不一致、租賃支付、毛利率差異等問題。
在上述問題之外，外界曾質疑錦和商業的長期待攤費用佔資產比例高。2016-2019年上半年，錦和商業長期待攤費用在資產總額中的佔比維持在50%左右。
同錦和商業一樣，德必創意同樣存在這一情況。2016年~2019年9月，德必創意長期待攤費用分別為3.8億元、4.87億元、5.5億元、5.13億元，佔資產總額比例保持在40%以上。
“長期攤銷費用計算涉及到計入攤銷的費用種類、資產價值計算及依據、攤銷方法的選擇等。”上海新古律師事務所王懷濤律師表示，長期待攤費用是指企業發生的攤銷期限在1年以上的費用。舉個例子，比如辦公樓裝修用了100萬，但裝修可以用10年。按照使用年限，已經支付的100萬將按照10年攤銷並計入費用。
德必創意一直在擴張園區規模，長期待攤費用總體呈現上升趨勢。
因為長期待攤費用的出現，德必創意報告期內經營活動產生的現金流量淨額與淨利潤並不匹配。2016年~2019年9月，公司的經營活動產生的現金流量淨額分別為1.3億元、1.13億元、1.88億元、1.39億元。公司同期淨利潤則分別為5373.5萬元、2185.8萬元、5516.5萬元、7439.2萬元。
對於長期待攤費用的問題，《每日經濟新聞》記者也於2月11日致電德必創意，不過電話未獲接聽。
截至2月19日18:49分，新型冠狀病毒肺炎確診74282例，死亡2009例。
投資有風險，獨立判斷很重要
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