2020年2月16日，在全國疫情尚未明朗，房地產行業普遍還在焦急與觀望之時，恆大集團通過網絡視頻舉行了“全面實施網上銷售”的新聞發佈會，首次對外披露了網上銷售的業績情況。恆大集團副總裁劉雪飛語出驚人：恆大實施全面“網上購房”僅3天，各項銷售數據呈現爆發式增長，其中客戶認購房屋47540套，總價值約580億，認購最多的一個樓盤達到870套。以恆大集團為代表，現在很多房企啟動了線上售樓。今天，有關媒體就疫情觸發的線上售樓風行，以及對行業格局的影響與走勢問題對本人進行了採訪。主要問題如下：
1、目前來看，恆大啟動的在線銷售效果視乎十分明顯，其他房企也在紛紛跟進。就您來看，在線售樓到底有沒有什麼實質效用？我最近看到除了恆大公佈了線上銷售數據，其他企業幾乎沒有公佈銷售數據的，有些企業我們採訪的時候也委婉告知目前成交量還是比較低，甚至是沒有。
2、此次疫情對於房企以及行業格局與未來走勢會帶來什麼樣的影響？在您看來，這次疫情對哪些房企影響最大，最近已有些中小房企破產了。此次疫情對於房地產行業而言，機遇、挑戰究竟是怎樣的？
3、現在杭州、南京等地在疫情期間出現一個問題，就不不允許租戶進小區，給居民生活帶來較大的困擾。您怎麼看待這個問題？
關於線上售房的問題，這個需要從兩個方面去看待。
第一、有在線售樓這種方式總比沒有這一方式好，可以說聊勝於無吧。在疫情造成的人員無法流動、無法到訪實體樓盤售樓處的情況下，以線上銷售來替代實體售樓處，以解決人員不能往來造成的停售問題，可以說是聊勝於無，有線上售樓，總比沒有好吧。再說，本來啟動這個在線售樓系統的技術難度和投入也不大，而且以前也已有很多企業嘗試過了，不過效果不太好罷了。其主要原因，就是買賣雙方的一個習慣性問題，也就是說大家以前不太習慣在線買房，開發商也不太習慣在線賣房。現在在疫情逼迫和企業現金流壓力之下再來強力推動這個事情，有可能從此會帶來行業習慣的改變。
第二、在線售樓，從技術應用上而言實際上可以利用業已成熟的視覺仿真技術，讓在售的樓盤比實體沙盤和樣板間看起來更加逼真，效果會更好。但是，這一方面需要開發商能夠改變傳統的在實體售樓部賣房子的方式，很快將傳統的售樓活動搬到線上來，而且要在互聯網應用方面積極跟上新技術潮流；另一方面，也需要購房者培養在線看盤的習慣；再者，監管部門的監管措施也要立即跟上，防止開發商在不符合預售條件的情況下啟動銷售和發佈虛假售樓信息以及影像資料，對市場秩序造成混亂。
在線售樓不但可以解決供求雙方的即時互動性溝通與交流問題，目前在法律層面上，包括電子合約的簽署也都不是問題了。主要是買賣雙方，以及政府監管部門都需要一個從實體售樓方式調整到在線售樓方式，儘快適應在線虛擬售樓方式的過程。
恆大集團此次大規模啟動在線售樓，並以震撼性的聲勢和折扣先聲奪人，可以說是有備而來，各方面的準備工作比較充足，配套措施也相對比較完善，所以效果十分明顯。而其他開發商要麼可能是之前小試牛刀，效果不太好而未予重視，要麼是此次在恆大以強大聲勢和不俗業績先聲奪人之後還在跟進之中，所以暫時還未反應到位，沒有什麼在線實際銷售業績也是情理之中的。據說恆大此次活動，啟動的前三天內即攬金超過500億元，這相對於恆大去年全年的業績而言是個很大的數字了，當然也與恆大聲勢浩大的打折促銷有關。
對於房企而言，銷售回款要佔到現金流入的40%以上，尤其對融資比較困難的企業而言，對銷售回款的依賴更為嚴重。最近本來也是房地產行業傳統的銷售淡季，企業本來銷售回款狀況就比較差，而突發疫情引發的停工停售且未來情況至今尚不明朗，更讓依靠銷售回款維持運行的房企雪上加霜。此次突發疫情影響最大和最直接的，當然是那些把高槓杆、高週轉玩到極致的企業，因為它們的現金流本來就處於高速運轉狀態，資金鍊繃得很緊，此次疫情引發的停工停售對他們的銷售回款幾乎就是致命性的打擊。如果近期這些企業沒有其他改善或者挽救措施的話，就極有可能造成資金鍊斷裂。
2020年1月份以來一些房企的發債動作不少，但是如果企業銷售回款在疫情影響之下，在較長時間內無法得到改善，自然會影響企業自身的流動性，必然會危及企業成功發債的可能性。目前尤其對於中小房企來說，無論是融資環境還是市場情況，都是比較困難和相當不利的。
此次突發疫情，對房地產行業而言是一場比較嚴重的危機，但是同樣也是危中有機，挑戰與機遇同在，也許會重塑行業格局，會出現不少新機遇。比如就房地產行業的區域格局來說，一些社會公共治理較好、疫情應對評價和反應較好的地區，可能會成為下一步受市場追捧的區域。相反，其他區域可能就被市場相對冷落。這一點，首先應該會從未來的土地市場中反映出來。
預計疫情之後，市場的恢復可能需要較長的時間，不過這還要看各地政府對行業和企業的支持程度，以及宏觀層面貨幣政策和信貸政策的反應程度如何了。但是大家不要過於擔心，因為基本需求還在，也就是說需求並未消失，只是需要信心和時間來恢復罷了。從行業格局來看，一些反應比較快的全國性房企，一方面可能會加快區域戰略佈局調整，另一方面會強化線上協同和線上銷售，由此也會帶來行業生態的整體性變化。而一些反應較慢，或者資金鍊過緊又應對不力的企業，就有可能在今年之內退出市場。這樣一來，也就會帶來行業格局的變化，意味著市場集中度的加速提升。
在近來的抗擊疫情的過程中，杭州、南京等地為防止疫情蔓延，出現了不允許租戶進小區的情況，給居民正常生活帶來較大的困擾。這說明在“租售同權”這一點上，地方政府的理解和執行還很不到位，所謂的“租售同權”在實際執行過程中，在恆大程度上變成了一句空話和一紙空文。這個且不說對於返回租住地的外地人士會造成的麻煩，對於本地戶籍的租客而言必然會影響這些人的正常生活，因為這些租客可能是本地戶口的無房戶，或者是職住不便的人戶分離人士。我認為抗擊疫情過程中出現的這些現象和作法，屬於具體應對措施中考慮欠周祥的簡單粗暴行為，是典型的慵政懶政，必須立即加以糾正。
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