2020年伊始，新冠肺炎疫情徹底打亂了市場的節奏，多個行業陷入停擺。不過，港股物管板塊在疫情之下，反而漲勢驚人。

根據Wind統計，新年至今，物管股2月份曾連續13個交易日上漲，平均漲幅超過20%，其中濱江服務、永生生活服務等數支股票表現突出，股價漲幅超過50%。這令那些尚處於港交所上市籌備或排隊階段的物業公司有些按捺不住。

日前，鄭州本土規模最大的房地產開發商正商集團旗下物業管理公司——興業物聯作為2020年第一隻物業新股，正式拉開招股序幕。

01

募集最多2億港元

公告顯示，興業物聯IPO擬發行1億股，發行價區間為1.5港元-2港元，每手2000股，入場費4040.31港元，並於2月25日-28日以直播路演的方式啟動招股，預計3月9日上市。

興業物聯表示，公司計劃發售的1億股中，90%為國際發售，10%為公開發售。此外，另有15%超額配額權。招股價介於1.5港元至2港元，集資最多2億港元。此次募資所得款約72.3%用作業務拓展、約7.2%用於提升物業工程服務、10.5%用於提升物業管理服務，還有10%用於一般營運資金。

公開資料顯示，興業物聯成立於1999年，是河南省第四大非住宅物業管理服務供應商，主要為商業寫字樓、各類商業地產項目、政府辦公樓及學校物業提供物業管理和經營增值服務。截至2019年9月底，公司約八成收入來自商業項目。未來，興業物聯仍將著重拓展非住宅物業項目，據稱，其用於業務拓展的IPO募資所得額中，公司將投入約65%的資金用於收購專注非住宅物業的物業管理服務供應商或項目公司。

得益於興業物聯在管物業組合的快速擴張，其建築面積從2016年底約70萬平方米增至2019年9月底的約210萬平方米。目前，興業物聯在管物業組合涵蓋17幢商用樓宇、三幢政府樓宇及一個工業園，總建築面積約為240萬平方米，而合約物業組合的總建築面積約為410萬平方米。

招股書披露，從2016年至2018年，興業物聯收入從0.47億元增至1.31億元，複合年增長約為66.4%。2019年前三季度實現營收1.27億元，同比增長41.9%。

記者注意到，興業物聯的營收規模相比其他物管上市公司雖不突出，但一直以來毛利率表現搶眼。

02

患有“雙重依賴症”

不過，與其他上市物業公司類似，興業物聯似乎也患上了“母公司依賴症”。

資料顯示，正商集團間接持有興業物聯75.45%的股權，實際控制人張惠琪則是正商集團董事長張敬國之女。從2017年開始，興業物聯為正商集團提供物業工程服務，包括規劃、涉及及安裝保安及監控系統、門禁系統、停車場管理系統及建築工地管理系統等。

據悉，正商集團是河南省鄭州市本土最大的房地產開發商。在克而瑞發佈的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》上，正商地產以510.6億元的銷售額位居52。根據鄭州克而瑞統計，從2016年至2018年，正商集團在鄭州的權益銷售額連續三年位居榜首。2019年在鄭州的年度權益銷售額約165.5億元，位居第三。

興業物聯近年來的迅速發展，與正商集團的地產業務擴張直接相關。財務數據顯示，企業2016年至2019年前三季度，從正商集團開發物業所得的物業管理服務收入，分別佔物業管理及增值服務總額約94%、88.2%、88.3%及87.7%。

此外，由於過度依賴於母公司，興業物聯在河南深耕的20年，也形成了明顯的“地域依賴”。據悉，正商地產在全國90多個項目中，絕大部分集中於鄭州，去年年底鄭州項目已超80個。

據招股書披露，興業物聯大部分收益來源於在鄭州市提供的物業管理及增值服務。從2016年至2019年前三季度，公司在鄭州一城的收益分別為0.47億元、0.76億元、1.07億元及1.11億元，分別佔該公司收益總額的100%、100%、82%及87%。

有業內人士向《國際金融報》記者分析稱，就目前來看，興業物聯的未來增長前景很大程度上取決於關聯公司正商集團的前景。而無論是物業公司還是開發公司，都過於集中在鄭州一地，對於房地產這類極易受地方政策調控和商業環境變動影響的行業而言，風險較大

對此，興業物聯也曾嘗試走出舒適圈。興業物聯主席兼行政總裁朱傑曾對媒體表示，河南始終是公司發展的首選，但也想往山東、安徽、山西以及陝西等鄰近省市發展。除此之外，公司也會選擇北京、武漢等母公司對外發展的區域。

不過，儘管有對外擴張的計劃，但棘手的現金流讓其望而卻步。

截至2019年9月，公司經營現金流淨額為2950萬元，同比下降約6.2%。同時，融資現金流淨額出現4402萬元缺口。

記者 張志峰

閱讀更多 地產深度報道 的文章

關鍵字: 鄭州 人生第一份工作 首次公開募股